서울시, 사업성 떨어져 사각지대에 놓인 재개발·재건축 본격 지원

 

1/8

2/8

3/8

4/8

5/8

6/8

7/8

8/8

동행 · 매력 특별시 서울

- 1 - 2024. 9. 26.(목) 조간용 이 보도자료는 2024년 9월 25일 11:15부터 보도할 수 있습니다. 보도자료담당부서 : 주택실 공동주택과 공동주택과장 남정현 02-2133-7130 재건축정책팀장 장지광 02-2133-7136 주거정비과 주거정비과장 김유식 02-2133-7190 주거정비정책팀장 유봉모 02-2133-7205 주거환경개선과 주거환경개선과장 최재준 02-2133-7240 사진 없음 ▣ 사진 있음 □ 쪽수: 8쪽 주거환경개선정책팀장 곽명희 02-2133-7247 서울시, 사업성 떨어져 사각지대에 놓인 재개발·재건축 본격 지원- 9.26.(목)「2030 서울시 도시‧주거환경정비기본계획」주거환경정비사업부문고시- 사업성 보정계수, 현황용적률 인정 등 정비사업 사업성 개선방안 본격시행- 정비계획 수립한 단지도 일반분양자 입주에 지장 없다면 사업성 개선방안적용- 개정된 주요내용 이해도 높이기 위해 조합장 및 시·구 정비사업 담당자대상교육□ 서울시가 그동안 사업성이 떨어져 사각지대에 놓여있는 재건축·재개발등정비사업 지원에 본격 나선다. 사업성이 부족한 곳에는 보정계수를적용하고, 2004년 종 세분화 이전에 받았던 현황용적률도 인정해준다. □ 서울시는「2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업부문)」(이하 ‘기본계획’)을 9월 26일 고시했다고 밝혔다 □ 지난 3월 27일 발표한 ‘재개발·재건축 사업 지원방안’을 담은 기본계획이고시된 것으로 ▴사업성 보정계수 도입 ▴현황용적률 인정 ▴1․2종일 - 2 - 반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준 완화 ▴공공기여율완화등 그간 사업성 개선 및 정비사업 활성화를 위하여 서울시에서추진한제도개선 사항들의 적용이 가능하게 되었다. ○ 이번에 고시한 기본계획 및 사업성 보정계수 산정을 위한 평균공시지가 등 자료는 아래 웹사이트를 통하여 확인할 수 있다. - 서울시 홈페이지 > 분야별정보 > 주택 > 주택건축 > 주택재개발 > 도시·주거환경정비기본계획- 서울시 홈페이지 > 서울소식 > 고시공고 - 정비사업 정보몽땅 > 정보센터 > 자료실 □ 이번 기본계획 고시를 통한 사업지원 방안은 기존에 정비계획을수립한사업장도 정비계획 변경을 통해 소급 적용이 가능하다. ○ 착공 이후 단지들도 일반분양자 입주에 지장이 없는 범위에서공사기간 연장·지연 없이 기 계획된 공공기여량을 최대한 유지하면서사업지원 방안을 적용 가능토록 할 계획이다. □ 서울시는 사업추진 단계별 사업지원 방안 적용 가이드라인을 마련하여,적용 방법 등에 대한 시민들의 혼란을 최소화하고, 정비계획변경등에 따른 사업 지연도 최소화하여 신속히 절차가 추진될 수 있도록할방침이다. □ 시는 정비사업을 추진 중인 각 조합에서 이번에 개정된 기본계획의주요 내용을 자세히 이해하여 각 구역이 받을 수 있는 혜택을 명확히판단할 수 있도록 조합 관계자 등을 대상으로 10.4.(금) 교육도실시할예정이다. - 3 - □ 시는 앞으로도 법령 개정이나 제도개선이 있을 경우 정비사업조합및시민들이 제도개선의 혜택을 누리지 못하는 경우가 없도록 하고, 바뀐제도를 적시에 활용할 수 있도록 하기 위해 지속적으로 교육을실시할예정이다. □ 한병용 서울시 주택실장은 “이번 ‘2030 기본계획’ 재정비로 그동안사업추진 동력이 부족했던 사업장에 많은 도움이 될 것으로 기대된다”라며 “서울시에서 고심하여 만든 재개발·재건축 사업지원 방안이최대한많은 정비사업장에서 적용되어 혜택을 볼 수 있도록 교육 및홍보, 행정절차 추진 등에 최선을 다할 것”이라고 말했다. - 4 - 참고자료 주요 변경 내용 1. 공공기여 부담 완화 재개발 재건축 8.8.대책 내용 포함 공공기여 비율 완화 < 용도지역 변경에 따른 공공기여 계획 변경(안) > 변경 기정 일반주거지역 준주거지역제2종(7층) 제2종 제3종 제1종일반 10%이상 15% → 10%이상 20%이상 30%이상 제2종(7층) - - 10%이상 20%이상 제2종일반 - - 10%이상 20%이상 제3종일반 - - - 15% → 10%이상 상한용적률 인센티브 건축물 계수 조정 등 (0.7 → 0.7 또는 1.0) ❚ 상한용적률 = (기준)허용용적률 × {1+1.3×가중치×α토지 + (0.7또는1.0)×α건축물 + 0.7×α현금} - 1.0 : 임대주택 및 전략 육성용도 시설 / 0.7 : 그 외 기타 시설 ※ 전략 육성용도 시설은 사회·정책적 여건변화 등에 따라 시장이 별도 방침으로 정하여 운영함2. 역세권 준주거지역까지 종상향 재개발 재건축 ㅇ 일자리 창출, 노인·아이돌봄 등 정책기능을 연계하되, 해당 구역이 간선도로변에 연접하여 진입도로 등 확보 가능한 경우 준주거 상향 검토 - (대 상 지) 지하철역 승강장 경계로부터 250m+α *위원회에서 최대 350m까지 완화가능 - (필수사항) 일자리 창출, 노인·육아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입 - (고려요건) ① 주거·상업·업무 기능으로 고밀복합 개발, ② 중심지 위계, 인근지역 용도지역, 개발계획안, 간선도로변 접도현황, 대상지 규모(면적), 교통계획, 종상향에 따른 부영향 등 - (관련기준) 서울특별시 용도지역 관리방향 및 지정·조정 가이드라인의 방향을 고려하여 상향 여부 검토 - (결 정) 관련위원회 심의에서 최종 결정 - 5 - 3. 용적률 체계 명확화·합리화 재개발 재건축 8.8.대책 내용 포함◆ 용적률 체계 변경(안) 용도지역 변경이 없는 경우 구분 기준용적률 허용용적률 상한용적률 법적상한용적률 비고 주거 지역 제1종일반주거지역 150% 150% 150→200% 150→200% ‣ 필로티 포함 4층 이하 → 필로티 포함 6층 이하 ‣ 고도지구, 자연경관지구, 전체 1종지역 기준용적률 완화(20%) 미적용→ 적용 제2종일반주거지역(7층) 170% 190% 250% 250% - 제2종일반주거지역 190% 200→210% 250% 250% - 제3종일반주거지역 210% 230% 250% 300% - 준주거지역 300% 320% 400% 500% - 준공업지역 210% 230% 250% 400% (신설) - 상업지역 400% 420% 800% - 재건축 용도지역 변경이 있는 경우 구분 기준용적률 허용용적률 상한용적률 법적상한용적률제1종 일반주거지역 → 용도지역 상향 시 150% 170% 200%(2종) 250%(3종) 250%(2종) 300%(3종) 제2종(7층) 일반주거지역 → 제2종 일반주거지역 190% 210% 250% 250% 제2종(7층)·제2종 일반주거지역 → 제3종일반주거지역 190% 210% 250% 300% 제3종 일반주거지역 → 준주거지역 210% 230% 400% 500% - 6 - 4. 허용용적률 인센티브 항목 개선(확대) 재개발 재건축 ※ 는 이전 기준 대비 신설·개선되는 항목구 분 항 목 인센티브 (최대 20%p 이내) 비 고보행 중심 생활 공간 조성 공공 보행통로 (보차혼용통로 및 입체결정한 도로 포함) ⦁주변 가로망 연계를 위한 공공보행통로 등 조성(지역권* 등 설정) - 기준용적률×(조성면적/대지면적)×a ※ a=1이하 * 지역권 : 통행 등 일정목적으로 타인토지를 자기토지 편익에 이용하는 권리 (등기로 설정) (수변친화 중복적용 불가) 10%p 이내 수변친화 중복적용 불가 열린단지 ⦁단지 외곽 개방, 담장 미설치, 연도형 상가 등 열린 단지* 조성(지형도면고시) - 개방공간, 열린 단지 조성기준 준수(위원회에서 인정하는 경우) * 개방되는 부분은 결정도면에 표시(준공 후에도 유지) 5%p - 세대 맞춤형 생활 환경 개선 BF인증 ⦁장애물 없는 생활환경 인증 - 최우수등급 5%, 우수등급 4%, 일반등급 3% 5%p 이내 - 돌봄시설 ⦁지역에 필요한 놀이·돌봄시설* 설치 및 제공 (무상임대) - 기준용적률×(조성면적(의무면적제외)/주민공동시설면적(의무면적))×a ※ a=0.1이하 * 국공립어린이집, 서울형키즈카페, 우리동네키움센터, 공동육아나눔터,실내어린이놀이터 등 5%p 이내 - 고령 서비스 시설 ⦁지역에 필요한 고령서비스시설* 설치 및 제공(무상임대) - 기준용적률×(조성면적(의무면적제외)/주민공동시설면적(의무면적))×a ※ a=0.1이하 * 노인복지시설 등 5%p 이내 - 층간소음 해소 ⦁바닥(중량)충격음 차단성능 2등급 이상 - 1등급 5%, 2등급 3% 5%p 이내 - 환경 친화 안전한 주거지 조성 친환경 건축물 ⦁① 에너지효율등급 및 ZEB 인증 - ZEB1 7.5%(15%), ZEB2 7%(14%), ZEB3 6.5%(13%), ZEB4 6%(12%), ZEB5 5.5%(11%), 에너지효율 1++ 3%(6%), 에너지효율 1+ 1.5%(3%) ⦁② 녹색건축 인증 - 최우수 등급 3%(6%), 우수 등급 1.5%(3%) 7.5%p (15%p) 이내 ※①,② 중복적용 가능- 단, ①, ② 동일 세부항목은 상한/허용에 동시 적용 불가(상한에 반영한 친환경 세부 항목은 허용에 반영 불가) ※법률·정책상 의무화시 미적용※( )는 보정계수를 적용했을 때 최대 친환경 인센티브량임우수디자인 + 장수명주택 ⦁우수디자인 및 장수명주택 인증 - 서울시 건축위원회 심의(자문)을 통해 위원회에서 인정하는 경우 * 우수디자인 및 장수명주택 인증(최우수 15%, 우수등급 10%) 15%p 이내 - 수변친화 공간조성 ⦁수변공간과 적극적 연계를 통한 수변친화 생활환경 조성 - 수변 접근성을 고려한 보행로 조성, 조망축 및 통경축 확보 (위원회에서 인정하는 경우) 5%p - 방재안전 ⦁화재·소방·피난안전 등 공동주택 안전성능개선 또는 저류지 설치 시 -안전성능을 의무기준 보다 초과 설치·개선하는 경우 등 관련 위원회 심의·자문을 통해 적용 5%p 이내 - 기타 역사문화 보전 ⦁지정 및 등록 문화재 보전 옛길/물길 등 복원(재현) 등 (위원회에서 인정하는 경우) 3%p - 지역특화 ⦁도심항공교통(UAM) 시설 등 지역특성을 고려한 공간대개조 및 미래전략시설 등(위원회에서 인정하는 경우) 5%p 이내 - - 7 - 5. 친환경 인센티브 확대 적용 재개발 재건축  미래세대 및 기후위기 대응 위한 친환경 인센티브 강화 ㅇ 친환경 건축물 유도 위해 친환경 인센티브 상한(우선적용)/허용 선택 적용(가능) ◈ 적용원칙 ※ 정량(%p)으로 친환경 인센티브 제공 ① 상한용적률에 우선 적용 후 허용용적률에 적용 ② 상한용적률에 우선 적용 시 기반시설등의 설치가 충분하다고 인정되는 경우에한해 남은 상한용적률에 친환경 적용 가능 ‣ (우선순위) 기반시설 등 및 임대주택 > 친환경 ③ 친환경 인센티브의 ➊/➋ 각 항목은 허용/상한에 중복적용 가능하나, 동일 세부항목에 대해서는 허용/상한 중복적용 배제 ※ (예시) 3종(상한량 20%), 기부채납 통한 상한 인센티브량 15%, ZEB4(6%) 적용 시 → 기부채납 후 잔여 상한량(5%)만큼만 친환경 적용하고, 1% 미적용 중복적용 배 제 → 단, 추가로 녹색건축인증 최우수등급(6%) 획득시 허용에 중복적용 가능 ※ 친환경 항목은 허용/상한 동일친환경 건축물 인증 완화 ※ ➊ 및 ➋ 항목 중복 적용 가능. 단, 중복 적용시 최대 인센티브량 7.5%p(15%p)로 제한 (동일 세부항목에 대해서는 상한/허용 이중 적용 배제) ➊ 에너지효율등급 및 ZEB 인증 ➋ 녹색건축인증 구분 ZEB1 ZEB2 ZEB3 ZEB4 ZEB5 에너지 효율 1++ 에너지 효율 1+ 완화 비율 7.5% (15%) 7% (14%) 6.5% (13%) 6% (12%) 5.5% (11%) 3% (6%) 1.5% (3%) ※ 건축물에너지효율등급인증 1++ 획득하고, 에너지 자립율이 20%미만인 경우 완화비율 : 5%(10%) ※ ( )는 보정계수를 적용했을 때 최대 친횐경 인센티브량임 완화조건 최대완화비율녹색건축 최우수 등급 3%(6%) 녹색건축 우수 등급 1.5%(3%) ※ ( )는 보정계수를 적용했을 때 최대 친횐경 인센티브량임 - 8 - 6. 사업성 낮은 지역(단지)의 사업성 개선 재개발 재건축 8.8.대책 내용 포함 사업성 보정계수 도입(신설) ㅇ 도입목적 :　사업성이 낮아 사업 추진이 곤란한 단지의 사업성 개선　　　- 공시지가 낮을수록, 대지가 작을수록, 과소평형 많을수록 높게산정 ㅇ 적용방법 : 허용용적률 인센티브량 × 사업성 보정계수(1.0~2.0) ㅇ 적용산식 (아래 산식을 기본으로 세부사항은 별도 시장 방침으로 운영) 사업성 보정계수 = 공시지가 보정계수 + α + β ※ 범위 : 1.0 ~ 2.0 ∘ 공시지가 보정계수 = 서울시 평균 공시지가 / 대상지 평균 공시지가 ∘ α : 대지면적 보정계수 ∘ β : 세대밀도 보정계수 ※ 재개발은 α, β 미적용 현황용적률 인정(신설) ㅇ 도입목적 : 현재 용적률이 높아 사업성이 부족한 지역(단지)의 사업성 향상 ㅇ 적용대상 　　　- (재개발) 1·2종일반주거지역 중 조례용적률 보다 높은 건축물이 있는 지역　　　- (재건축) 현재 용적률이 허용용적률 보다 높은 단지 ㅇ 적용방법 (세부사항은 별도 시장 방침으로 운영) 　　　- (재개발) 조례 용적률을 초과하는 건축물의 대지면적 비율에 따라 현황용적률 산정하고, 현황용적률의 기준용적률로 봄 조례 용적률 초과 비율 0% 사잇값 50%이상 현황용적률 제1종일반주거지역 150% 직선보간 용적률 200% 제2종일반주거지역 190% 직선보간 용적률 250% 　　　- (재건축) 현황용적률까지 기부채납 없이 허용용적률 확보 허용하되, 이에 상응하는 공공성 확보 및 일반단지와의 형평성 유지 < 재건축 대상단지 용적률 현황(과밀단지 149개소) > 구분 허용 ~ 법적상한 용적률 법적상한용적률 초과 계제2종일반주거지역(210 / 250) 17 12 29 제3종일반주거지역(230 / 300) 94 7 101 준주거지역(320 / 500) 1 - 1 준공업지역(230 / 400) 18 - 18 계 130 19 149