서울시, 재개발 `비법적 세입자`에 자발적 보상 시 `용적률 인센티브` 즉시 시행

서울시, 재개발 '비법적 세입자'에 자발적 보상 시 '용적률 인센티브' 즉시 시행- 사업시행자가 법적 보상 제외된 세입자에게 이주비 지원 시, 용적률 상향특례적용- 보상액은 실제 거주·영업 기간에 비례 차등 적용… 법적 세입자와의 형평성고려- 정비계획은 ‘경미한 변경’으로 처리 사업지연 최소화…보상과 사업성 높이는 파격적지원

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2026. 2. 25.(수) 조간용 이 보도 자료는 2026년 2월 24일 오전 11:15부터 보도할 수 있습니다. 보도자료담당 부서: 주택실 주거정비과 주거정비과장 김동구 02-2133-7190 주거정비지원팀장 이재훈 02-2133-7205 사진 없음 ▣ 사진 있음 □ 쪽수: 4쪽 서울시, 재개발 '비법적 세입자'에 자발적 보상 시 '용적률 인센티브' 즉시 시행- 사업시행자가 법적 보상 제외된 세입자에게 이주비 지원 시, 용적률 상향특례적용- 보상액은 실제 거주·영업 기간에 비례 차등 적용… 법적 세입자와의 형평성고려- 정비계획은 ‘경미한 변경’으로 처리 사업지연 최소화…보상과 사업성 높이는 파격적지원□ 서울시가 재개발 구역에서 법적 보상을 받지 못하는 ‘비법적세입자’의 문제를 해결하기 위해 사업시행자가 자발적 손실보상시‘용적률 125% 내 인센티브’를 부여하는 제도를 즉시 시행한다고밝혔다. □ 현행법상 재개발 구역의 주거·영업 세입자 손실보상은 ‘구역지정공람공고일’ 이전부터 거주·영업한 자에게만 한정된다. 이에 공람공고일 이후 전입한 세입자는 이주 시 보상을 받지 못해 재개발현장에서 갈등의 원인이 돼왔다. < 보상 사각지대 해소…자발적 보상에 용적률로 보전 > □ 시는 사업시행자가 법적 의무는 아니지만 비법적 세입자에게자발적으로 추가 손실보상을 실시하면, 해당 비용을 부지면적으로환산해 용적률 인센티브를 받을 수 있는 파격적인 제도를 시행한다. ○ 추가 손실보상 금액만큼 환산부지 면적을 산정하고, 이를 상한용적률완화에 반영하는 방식이다. 부지가액은 사업시행인가 시점 직전고시된 개별공시지가의 2배를 적용해 사업시행자의 부담을 실질적으로보전한다. ○ 인센티브는 해당 정비구역 상한용적률 125% 범위 내에서 부여된다. <용적률 특례 개념도 (예시: 제3종일반주거지역)> 법적상한용적률 300% 상한용적률 250% (기부채납) 허용용적률 230% 기준용적률 210% 법적상한용적률 300% 손실보상 용적률 상한용적률 250% (기부채납) 허용용적률 230% 기준용적률 210% <현행> <개선> < 거주 기간 비례 차등 보상…법적 세입자와 형평성 확보 > □ 추가 보상액은 법적 보상을 받는 세입자들과의 형평성을 고려해법적 세입자가 받는 최대 금액 범위 내에서 비대책 세입자의 실제거주·영업 기간에 따라 차등 적용한다. ○ 구역지정 공람공고 다음 날부터 사업시행인가 고시일까지 전체 기간중 실제 거주한 기간에 비례해 보상액을 산출한다. 사업시행자 여건에따라 법적 보상액의 일정 비율(예: 30%, 50%, 70% 등)로 최저기준을 별도로 정할 수 있다. < 용적률 특례 적용 신속 처리…사업 지연 최소화 > □ 서울시는 이번 인센티브 도입으로 인한 사업 지연을 방지하기위해정비계획 변경을 자치구에서 ‘경미한 변경’으로 처리한다. 법정절차가 필요한 경우에도 통합심의를 통해 신속히 처리할 예정이다. ○ 개선방안 적용시, 기존 계획된 용적률을 10% 초과ㆍ확대하는경우는거의 없을 것으로 예상돼 대부분 경미한 변경으로 처리가 가능하다. □ 최진석 서울시 주택실장은 “이번 인센티브 도입은 비법적 세입자에게 실질적인 주거 이전을 지원하고, 조합 등 사업주체에게는용적률혜택으로 사업성을 높여 주는 상생 모델”이라며, “재개발 현장의갈등을 줄이고 정비사업에 속도를 낼 수 있는 방안을 지속적으로발굴하겠다”고 말했다. 붙임 인센티브 기준 ㅇ 추가 손실보상 비용만큼을 연면적으로 환산, 그에 상응하는 용적률 완화 허용용적률 × (1+1.0×α손실보상) α손실보상 = 추가 손실보상 환산부지 면적 / 대지면적 1. 추가 손실보상 환산부지면적 = 추가 손실보상 금액(천원) / 부지가액(천원/㎡) 2. 부지가액 = 사업시행인가 시점 직전 고시된 개별공시지가* × 2 *이주 후 용적률 인센티브량 확정 단계에서는 사업시행인가 고시일 기준 감정평가금액 산술평균으로 적용 3. 추가 손실보상 금액 = 총 손실보상 비용 – 법에서 정한 손실보상 비용 ㅇ 추가 손실보상 비용 산정시, 거주·영업별 차등 보상 기준 마련 < 추가 손실보상 산식 > ※ 사업시행자 여건에 따라 산출된 추가 보상액과 달리 법적 손실보상 이하 범위 내에서 최저 보상액 기준을 정할 수 있음 (예시 : 법적 손실보상액의 30%, 50%, 70% 등) <적용 예시> 구 분 A구역 주거세입자 B구역 영업세입자 ① 사업 소요기간 (구역지정 공람공고일 이후 ~사업시행인가 고시일) 2,920일 (8년) 2,340일 (6년5개월) ② 거주(영업)기간 1,395일 (조합설립 이후~사업시행인가 고시일) 2,125일 (추진위 승인 이후~사업시행인가 고시일) ③ 법적 손실보상 26,068,156원 (‘24.4분기, 4인 가구 4개월분 기준) 20,000,000원 (해당 세입자 영업보상(감정평가)액(예시) ④ 추가 보상액 26,068,156원 × 1,395일/2,920일 = 12,453,790원 (끝수 절사) 20,000,000원 × 2,125일/2,340일= 18,162,390원 (끝수 절사)