서울시, 주거지역 한정 법적 상한용적률 준공업지역까지 확대 적용…최대 400％

- 1 - 2025. 9. 4.(목) 석간용 이 보도자료는 2025년 9월 4일 오전 10:50부터 보도할 수 있습니다. 보도자료 담당부서: 주택실 공동주택과 공동주택과장 이정식 2133-7130 사진없음 □ 사진있음 ▣ 쪽수 : 9쪽 재건축지원팀장 김 훈 2133-7132 서울시, 주거지역 한정 법적 상한용적률 준공업지역까지 확대 적용…최대 400%- 준공업지역에 법적 상한용적률·사업성 보정계수 적용, 정부와 지속 협의로규제혁신- 오 시장, 4일(목) 1호 대상지 ‘삼환도봉아파트’ 방문… 용적률 250%→343%확대- 적용시 660세대→993세대 증가, 평균 추정 분담금 약 1억 7천만 원감소- 오 시장, “정비사업 전 단계, 불필요한 규제 과감히 철폐해 재건축 속도높일것” □ 그동안 주거지역에만 한정해 적용하던 최대 400%의 ‘법적 상한용적률’이 준공업지역 재건축까지 확대된다. 현행 250% 상한용적률을적용 중인 준공업지역에 법적상한용적률이 적용되면 주택세대수가늘어나 사업성은 대폭 개선되고 가구당 분담금은 줄어들 것으로 전망된다.□ 서울시는 주거지역 대비 제한적인 용적률 체계로 사업성이 부족했던준공업지역 재개발·재건축 활성화를 위해 준공업지역에도 법적상한용적률을 확대 적용한다고 밝혔다. 이에 1호 적용 대상지로 도봉구‘삼환도봉아파트’를 지정해 본격적인 추진에 들어간다고 설명했다. - 2 - □ 시는 그동안 준공업지역 사업성 개선을 위한 근본적 문제 해결을위해중앙정부와 지속적인 협의를 통해 제도 개선과 규제혁신을 지속적으로추진해왔다. 이러한 노력 결과 지난해 1월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정과 9월 ‘서울시 2030 도시·주거환경정비기본계획’을 재정비하면서 최대 400%의 법적 상한용적률 적용이 가능해졌고 아울러사업성보정계수를 도입해 사업성을 획기적으로 개선할 수 있게 됐다. ○ ‘사업성 보정계수’는 서울 평균보다 땅값이 낮은 사업지의 용적률을높여사업성을 개선하는 정책적 도구로 땅값이 낮은 사업장일수록 보정계수가높게 산정된다. 임대주택 물량은 줄고 일반분양 물량이 늘면서 사업성개선을 기대할 수 있다. <오 시장, 4일(목) 1호 대상지 ‘삼환도봉아파트’ 방문… 용적률 250%→343% 확대>□ 이와 관련해 오세훈 서울시장은 4일(목) 오전 10시 50분 준공업지역법적 상한용적률 도입 1호 지정 대상지인 도봉구 ‘삼환도봉아파트’를직접 찾아 주택공급 가속화 방안을 시민들에게 직접 설명했다. ○ 이번 현장 방문은 지난 7월 시작한 주택공급 활성화를 위한 오시장의일곱 번째 현장 행보다. 앞서 오 시장은 ▴자양4동 재개발구역(7.15.) ▴신당9구역정비사업(7.24.) ▴양천구 목동6단지 재건축 현장(7.30.) ▴문정동미리내집(8.13.) ▴현저동 모아타운 대상지(8.19.)를 차례로 점검했고지난달 12일에는 정비사업 전략과 비전 공유를 위해 ▴대시민 정비아카데미(8.12.) 발표자로 직접 나서기도 했다. □ ‘삼환도봉아파트’는 1987년 준공된 660세대 규모의 노후 단지다. 2021년 6월부터 주민제안 방식으로 정비계획 수립에 나섰지만, 타지역 - 3 - 대비 낮은 토지가와 226%의 높은 밀도의 현황용적률 등으로3년여간 답보상태에 머물러 있던 곳이다. <적용시 660세대→993세대 증가, 평균 추정 분담금 약 1억7천만원 감소> □ 시는 ‘삼환도봉아파트’에 준공업지역 법적 상한용적률을 적용, 용적률을기존 250%에서 343%로 완화한다는 방침이다. 이 경우 최고높이42층에 세대수는 기존 660세대에서 993세대(공공주택 155세대포함)로 333세대 늘고, 세대별 평균 추정 분담금은 약 4억 3천만원에서약 2억 6천만 원으로 1억 7천만 원 가량 줄어들 것으로 보고 있다. □ 특히 기존 현황용적률이 226%에 달하는 고밀도 단지에 사업성보정계수를 적용해 용적률 확보가 개선되면서 유사 여건의 다른 준공업지역재건축단지에 대한 사업추진 가능성을 여는 선례가 될 것으로기대하고있다. □ ‘삼환도봉아파트’는 지하철 1호선 도봉역 도보 이동이 가능하고중랑천·무수천 등 주거·교통·수변 접근성이 뛰어난 주거단지로 오는’32년착공해 ’36년 입주가 목표다. ○ 사업 가속화를 위해 시는 ’24년 6월부터 신속통합기획 자문에 착수하여주민공람 등 정비계획 입안 절차 및 도시계획위원회 심의를 거쳐 약14개월 만인 지난달 정비구역 지정 및 정비계획 결정·고시를 완료했다. □ 시는 향후 유사 여건의 준공업지역 재건축단지에 대해 맞춤형컨설팅과행정지원을 확대하고, 신속통합기획 적용을 통한 사업 기간 단축에도적극적으로 나설 방침이다. - 4 - □ 오세훈 시장은 “사업추진에 난항을 겪던 준공업지역 재건축단지들이용적률 완화 혜택을 받으며 재건축 추진이 큰 탄력을 받을 것”이라며“삼환도봉아파트는 준공업지역 재건축의 열악한 사업 여건 해결실마리를 서울시의 끊임없는 규제혁신 노력으로 찾은 선도적 모델로강남북 균형발전의 초석이 될 것”이라고 말했다. □ 이어 “삼환도봉아파트 성과를 바탕으로 앞으로도 정비사업 전단계를하나하나 살펴보고, 불필요한 절차는 과감히 생략·간소화해 서울시전체 단지의 재건축 속도를 높이겠다”고 강조했다. - 5 - 참고 삼환도봉아파트 재건축 현황 □ 현 황 ㅇ 위 치 : 도봉구 도봉동 87번지 일대 ㅇ 단지규모 : 용적률 226%, 660세대, 최고 15층 □ 추진경위 ㅇ 1987. 10. : 준공(37년 경과) ㅇ 2021. 06. : 정비계획(안) 주민제안(주민→도봉구) ㅇ 2024. 01. : 준공업지역 법적 상한용적률 도입(도시정비법 개정) ㅇ 2024. 06. : 신속통합기획 자문 착수 ㅇ 2024. 09. : 2030 도시·주거환경정비기본계획 변경(준공업지역 법적 상한용적률및 사업성 보정계수 도입) ㅇ 2024. 12. ~ 2025. 02. : 정비계획 입안절차 이행(공람공고, 주민설명회 등) ㅇ 2025. 05. : 서울시 도시계획위원회(수권분과) 심의(수정가결) ㅇ 2025. 08. : 정비구역 지정 및 정비계획 결정·고시 □ 정비계획 ㅇ 용도지역 : 준공업지역(95%), 제1종일반주거지역, 자연녹지지역 ㅇ 건축계획 : 용적률 343.49% 이하, 건폐율 60% 이하, 993세대(임대 155), 최고 42층 ㅇ 토지이용계획 : 공동주택용지 28,616.5㎥(95%), 어린이공원 1,515.3㎥(5%) - 6 - □ 위 치 도 - 7 - 붙임 현장사진 사진1. 오세훈 서울시장이 4일(목) 오전 준공업지역 법적 상한용적율 도입 1호 대상지로 선정된 도봉구 '삼환도봉아파트'를 찾아 일대를 점검하고 있다. 사진2. 오세훈 서울시장이 4일(목) 오전 준공업지역 법적 상한용적율 도입 1호 대상지로 선정된 도봉구 '삼환도봉아파트' 사업추진 방향을 브리핑 받고 있다. - 8 - 사진3. 오세훈 서울시장이 4일(목) 오전 준공업지역 법적 상한용적율 도입 1호 대상지로 선정된 도봉구 '삼환도봉아파트'에서 주민들과 간담회를 갖고 주택공급 가속화 방안을 설명하고 있다. 사진4. 오세훈 서울시장이 4일(목) 오전 준공업지역 법적 상한용적율 도입 1호 대상지로 선정된 도봉구 '삼환도봉아파트'를 찾아 일대를 점검하고 있다. - 9 - 사진5. 오세훈 서울시장이 4일(목) 오전 준공업지역 법적 상한용적율 도입 1호 대상지로 선정된 도봉구 '삼환도봉아파트'에서 지역 주민들과 기념 촬영을 하고 있다. 사진6. 오세훈 서울시장이 4일(목) 오전 준공업지역 법적 상한용적율 도입 1호 대상지로 선정된 도봉구 '삼환도봉아파트'에서 주택공급 가속화 방안을 설명하고 있다.