국토교통부, 정부, ‘기존 생활숙박시설 숙박업 신고 계도기간 부여·연착륙 유도’

- 1 - 보도자료 보도시점 : 2023. 9. 25.(월) 11:00 이후(9. 26.(화) 조간) / 배포 : 2023. 9. 25.(월) 정부, ‘기존 생활숙박시설 숙박업 신고 계도기간 부여·연착륙 유도’ - 오는 10월 14일 기존 생활숙박시설 → 오피스텔 용도변경 특례 종료- 숙박업 신고가 어려운 소유자를 고려해 충분한 신고기간 부여 및 제도개선(’24년 말) □ 국토교통부(장관 원희룡)는 ’24년 말까지 생활숙박시설(이하 생숙) 숙박업 신고계도기간을 부여하고, 이행강제금 처분을 유예할 계획이라고 밝혔다. ㅇ 이는 생숙을 숙박시설로 정상사용 하려는 소유자들이 여건별로 숙박업 신고를 하는데 걸리는 시간, 실거주 임차인의 잔여 임대기간, 생숙 관련제도개선 논의에 필요한 기간 등을 종합 고려한 결정이다. □ 생숙을 주거용 오피스텔로 용도변경 시 2년간 한시 적용되던 특례는 추가연장없이 10월 14일부로 종료된다. 이는 주차장·학교 과밀 등 인근 주민들의 역민원, 생숙을 숙박시설로 정상사용 중인 준법자와의 형평성을 고려한 것이다. □ 생숙은 외국관광객 등 장기체류숙박 수요에 대응하기 위해 도입된 취사가 가능한 숙박시설이나, ㅇ ’17년 이후 부동산 경기 상승기에, 주택관련 규제(세제·청약·전매·대출 등)가없는 주택대체 시설로 편법적으로 활용되며 공급이 확대되었다. * 연도별 사용승인 받은 생숙 : (’15) 3,483실 → (’17) 9,730실 → (’20) 15,633실 → (’21) 18,799실 ** 숙박업 미신고 4.9만실 중 투자목적 추정 객실(1 소유자 2실 이상 소유)은 3만실(61%), 30실 이상 소유 객실도 1.8만실(37%) □ 이에 국토부는 생숙이 본래의 숙박용도로 활용될 수 있도록 동 계도기간 동안 관련 부처들과 함께 시설ㆍ분양기준, 허가절차 등 생숙제도 전반의 발전방안을 우리나라의 여건변화와 세계 추세를 반영하여 적극적으로 검토할 계획이라고 밝혔다. - 2 - □ 아울러, 국토부는 지자체와 함께 숙박업 미신고 소유자를 대상으로 사용실태를 충분히 점검하는 한편, ’21년 관계 규정 개정 이후 건축허가ㆍ분양ㆍ사용승인 등을 한 신규생숙에 대해서는 의무 이행 여부* 등을 철저히 점검ㆍ관리해나갈 계획이다. * ①분양광고문 상 주거불가 명시, 분양계약 시 주거불가 안내(’21.11월 건축물분양법령 개정) ② 사용승인 시 숙박업신고동의서 제출 의무화(’21.12월 건축법령 개정) 담당 부서 국토교통부 건축정책과 책임자 과 장 이진철 (044-201-3755) 담당자 사무관 최정우 (044-201-4082) 주무관 김판진 (044-201-3757) - 3 - 참고 1 생활숙박시설 관련 주요이슈 Q&A ① 숙박업 미신고 등 주택용도 사용 추정되는 불법 생숙이 최근에 급격히 늘어난 원인은? □ 생숙은 부동산가격이 상승하기 시작한 ’17년 이후부터 공급이 늘어났고, ’20~’21년 부동산경기 급등과 함께 과다 공급 * 연도별 생숙 사용승인 실수 : (’15) 3,483실 → (’17) 9,730실 → (’20) 15,633실 → (’21) 18,799실ㅇ 이는 주택에 비해 규제가 적은 생숙이 주택 대체 시설로 편법적으로활용되며 수요·공급이 증가했기 때문 * 생숙은 주택관련(종부세·양도세 미부과, 청약통장 필요X) 세금이 적용되지 않고 전매제한이 없는 반면, 주차·안전기준이 미비하고 학교용지분담금도 미부과 □ 지자체 사전점검 결과, 숙박업 미신고 생숙(약 4.9만실) 중 상당수가투자목적 생숙인 것으로 추정 중* * 1 소유자 2실 이상 소유 객실 수 3만실(63%), 30실 이상 소유 중인 객실 수 1.8만 실(37%) ㅇ 투자목적 추정 생숙에 대해서는 소유현황을 면밀히 살펴볼 것이며, 30객실 이상 소유물량에 대해선 계도기간 종료 직후 우선 점검예정※ 생활숙박시설 사용승인 통계 (지자체 자료취합본, ’23.8월 기준) - 4 - ② 건축법령 개정(’21) 전 사용승인된 생숙에 대해 주거를 금지하는 것은 소급적용 아닌지? □ 생활숙박시설은 건축법에 편입(’13)될 때부터 숙박시설이었고, 건축법상숙박시설 용도와 주택용도는 구분되어있음 * 「주택법」은 단독·공동주택 및 준주택(오피스텔, 기숙사 등)에 한해 주거시설로 인정ㅇ 따라서 생활숙박시설을 숙박업 용도 외 다른 용도(주거 등)로활용하는 것은 법원칙‧안전기준 미충족, 생활 인프라부족 등으로불가 * 건축물의 용도 : 건축물의 용도를 변경하려는 자는 허가권자에게 용도변경을 신청해야한다. (제79조) 이 법에 위반되는 건축물에 대해 허가권자는 필요한 조치를 명할 수 있다※ 생활형숙박시설 관련 조문 연혁 □ 1999년 ㅇ 공중위생관리법 제3조(공중위생엽업의 신고 및 폐업신고) : 공중위생영업을 하고자 하는 자는------신고하여야 한다. □ 2012년(공중위생관리법 시행령상 숙박업(생활) 추가) ㅇ 공중위생관리법 시행령 제4조(숙박업의 세분) : - 숙박업(생활): 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사시설을 포함한다) 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업개정으로 추가 □ 2013년(건축법 용도분류상 숙박시설에 생활숙박시설 추가) ㅇ 건축법 시행령 별표1 (용도별 건축물의 종류) : 1. 단독주택 2. 공동주택 ------- 15. 숙박시설 가. 일반숙박시설 및 생활숙박시설개정으로 추가 □ 2021년(건축법상 생활숙박시설은 숙박업 신고를 해야함을 명시) ㅇ 건축법 시행령 별표1 (용도별 건축물의 종류) : 15. 숙박시설 가. 일반숙박시설 및 생활숙박시설(「공중위생관리법」 제3조제1항 전단에 따라 숙박업 신고를 해야 하는 시설로서-------)개정으로 추가 - 5 - ③ 준주택으로 인정해야 한다는 주장에 대한 국토부 입장은? □ 거주자의 안전, 숙박업으로 정상 사용 중인 준법소유자와의 형평성, 주거환경 등을 고려하였을 때 준주택 편입은 곤란 ㅇ 또한, 생숙은 주택ㆍ주거용 오피스텔에 비해 생활인프라(주차장, 학교등) 기준과 건축기준이 완화되어 있고, 주거지역 입지도 불가하기에주거용도로 사용하기에 부적합 ㅇ 준주택으로 인정되고 있는 오피스텔의 경우, 주거지역 입지가가능하고, 공동주택 수준의 건축기준 적용, 주택과 세제도유사ㅇ 근생빌라‧농막 등 他주택전용 불법사례와 콘도 등 他숙박시설의준주택 편입 요구 우려 ※ 주택, 오피스텔(준주택), 생활숙박시설 관련 세금 부과 등 기준 비교구분 공동주택 오피스텔(준주택) 생활숙박시설 종부세 과세 배제 양도세중과 중과 배제 전매제한 투기과열지구, 조정대상지역 등에서 적용 없음 청약통장 필요 불필요 불필요 주차기준 세대당 1대 시설면적 200m2 당 1대피난‧방화 복도폭 1.8m 이상 복도폭 1.5m 이상직통계단까지 피난거리 40m 이하 미규정 학교용지 분담금 부과 미부과 입지가능 용도지역 주거지역, 상업지역(주상복합 등 복합용도), 준공업지역 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역, 준공업지역 준주거지역‧상업지역(조례로 정하는 경우에만), 준공업지역, 계획관리지역, 자연녹지지역 등 ※ 주거지역 입지 불가 - 6 - ④ 생숙-오피스텔 간 건축기준 등이 상이하여 추가 특례 없이는 용도변경이 어려웠던 것 아닌지? □ 불법으로 전용 중인 모든 생숙을 주거용 오피스텔로 용도변경하는것이 특례의 목적이 아니며, 상당수는 숙박업 용도로 활용중ㅇ 주거용도 전환은 피난ㆍ방화, 안전, 주차, 입지 기준을 충족한경우에 한하여 가능하기에, 추가 완화를 통한 용도변경 유도는곤란※ 생활숙박시설→오피스텔 용도변경 특례 □ 계도기간 동안 주거용 오피스텔로 용도변경 시 오피스텔 건축기준 완화 적용구 분 건축기준 내용 완화 기준 발코니 설치 제한 → 제한없음(단, 발코니 확장 불가) 바닥난방 실별 전용면적 120m2 이하만 바닥난방 가능 → 제한없음 전용출입구 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우 전용출입구 별도 설치 필요 → 제한없음 전용면적 산정방식 안목치수로 산정 → 중심선치수로 산정 완화 불가 기준 피난‧방화 등 안전기준 건축물이 오피스텔로 활용되기 위해서는 화재 예방 및 안전기준*이 필수적이기에 완화 불가 * 드렌처 설비기준, 복도폭 기준, 방화유리, 피난거리 □ 용도변경을 위해선 기타 주거시설이 갖추어야 하는 주차장 기준 등을갖추고, 지구단위계획에 부합하여야 함 ⑤ 이행강제금을 시세의 10%로 부과하면 매년 수천만원 가량의 이행강제금을 물게 되는지? □ 이행강제금은 매매가(시세)가 아닌 ｢지방세법｣에 따른 건축물시가표준액*의 10%를 부과 * 건물신축 가격기준액에 용도·구조·위치·경과년도 등을 고려하여 별도산정 ㅇ 또한, 생계형 위반, 소유자 변경 등 사유에 따라선 이행강제금액산출액에 최대 50% 감경(건축법 시행령 제115조의4) < (예시) 산출방식별 이행강제금 비교(부산 해운대구, 위반면적 85m2 기준) > 기준지표 잘못된계산 올바른계산 기준금액 매매가 5.5억원 시가표준액 1억원 이행강제금(요율10%) 5천5백만원 1천만원 - 7 - 참고 2 전국 생활숙박시설 현황 및 이행강제금 부과 절차 생활숙박시설 현황(’23.8월 기준) ㅇ (기존 생숙) ’21년 12월 이전 사용승인 완료 약 96천 객실 - (숙박업 신고) 약 47천 객실(전체 사용승인된 생숙 중 49%) - (숙박업 미신고*) 약 49천 객실(전체 사용승인된 생숙 중 51%) ㅇ (신규 생숙) ’21년 12월 이후 사용승인 및 건축중 약 90천 객실 <숙박업 미신고 소유규모별 현황> ㅇ (1인 1객실 소유) 19천 객실(사용승인된 숙박업 미신고 생숙의 39%) ㅇ (1인 2객실 이상 소유) 30천 객실*(사용승인된 숙박업 미신고 생숙의 61%) * (2~29객실 소유) 12천 객실(24%) / (30객실 이상 소유) 18천 객실(37%) (단위 : 천 실) 구분 기존생숙 전체객실 숙박업신고 객실 숙박업 미신고 객실 합계 1객실 2~29객실 30객실 이상전국 96 47 49 19 12 18 ※ 지자체별 소유자, 사용현황, 신규 사용승인 객실 수 등 지속 취합 중  이행강제금 부과 절차 * 30일 이내 부과권자에게 이의 제기 (행정소송 또는 행정심판 제기) * 체납시「지방행정제재ㆍ부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수 위반건축물 신규적발 (실태조사, 현장점검 등) 사전통지(10일 이상) (행정절차법 제21조) 1차 시정명령(30일 이상) 고발 행정대집행 (행정대집행법) (특례) 구조안전위험 공사중지명령 불이행 2차 시정명령(20일 이상) 도로통해 지장 등 이행강제금 계고(10일 이상) 이행강제금 부과 (금액, 부과사유, 납부기한, 수납기관, 이의제기 방법ㆍ기관 등 문서로 통지) 위반사항 시정 시정완료