국토교통부, 부실 지역주택조합 설립, 사전에 원천 차단한다.

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- 1 - ㅍ 보도참고자료 보도시점 : 배포즉시 보도 가능 / 배포 : 2025. 10. 17.(금) 부실 지역주택조합 설립, 사전에 원천 차단한다. - 이상경 국토부 1차관, 조합원 직접 만나 피해사례 청취하고 제도개선 강력표명- 연내 제도개선 방안 마련하되, 새로운 부실조합 설립은 즉시 차단 추진- 90% 이상 토지매매계약 및 도시계획 변경 완료해야 조합원 모집신고 허용□ 이상경 국토교통부 제1차관은 10.17일 오후, 서울․부산․경기 등 주요 시․도 지역주택조합 조합원들과의 간담회*를 갖고, 조합 사업 추진과정에서겪은 피해사례와 제도개선에 대한 현장의 목소리를 청취하였다. * (참석) 국토부 제1차관, 주택정책관, 주요 시·도 지역주택조합 조합원 ㅇ 이번 간담회는 지역주택조합 관련한 피해가 지속적으로 발생하며 제도개선에 대한 요구가 높아짐에 따라, 조합원들을 직접 만나 근본적인 문제 원인을 파악하고 제도개선에 대한 추진방향을 논의하기 위해 마련되었다. □ 간담회에 참석한 조합원들은 사업 초기 단계에서 조합원을 모집한 후에 장기간에 걸쳐 토지 확보를 추진하는 과정에서 사업이 지연되고 이로 인해추가분담금이 지속적으로 늘어나는 문제와 과도한 업무대행비 및 불투명한 자금관리로 자금이 누수되는 문제의 심각성 등을 호소하면서, ㅇ 사업계획승인을 받기 위한 토지확보 요건 완화(現 95% 이상), 업무대행사 자격기준 강화 및 자금관리의 투명성 강화 필요성 등을 건의하였다. □ 이에 이상경 차관은 “오늘 제기하신 문제에 대해 깊이 공감하며, 건의내용도 적극 검토하여 ‘사전 피해 예방’과 ‘기존 사업 정상화’를 목표로 제도개선 방안을 검토하겠다.”고 밝혔다. ㅇ 아울러, 부실한 조합이 추가로 설립되어 새로운 피해가 발생되는 것을 예방하기 위해서는 신규 조합 설립에 대한 기준 강화가 무엇보다 시급한만큼, 이를 위한 제도개선은 즉시 추진할 것“이라고 말했다. - 2 - □ 신규 부실 조합 차단을 위한 주요 제도개선 내용은 다음과 같다. ㅇ 현재는 토지 사용권원만 50% 확보하면 조합원 모집신고 신청이 가능하나, 앞으로는 90% 이상 토지매매계약서*를 확보하도록 하여 실질적인 토지확보 노력없이는 조합원을 모집할 수 없도록 하고, * 「부동산거래신고법」에 따른 계약서 및 계약금(10% 이상) 입금 증빙자료 제출ㅇ 용도지역, 용적률 등 지구단위계획 변경이 선행된 경우에만 모집신고를 수리하도록 개선하여, 불확실한 사업계획을 가지고 조합원을 모집하는 행위를 차단하면서 사업속도도 높인다는 계획이다. (현행) 조합원 모집신고 → 조합설립인가 → 지구단위계획 결정 → 사업계획승인 (개선) 지구단위계획 결정 → 조합원 모집신고 → 조합설립인가 → 사업계획승인ㅇ 아울러, 사업의 경제성에 대한 정보를 바탕으로 조합가입 여부를결정할 수 있도록 조합원 모집공고문에 사업 수지분석표 등 추정사업비(토지매입비, 공사비, 대행수수료 등)를 확인할 수 있는 구체적인 자료를 포함하도록 의무화 할 계획이다. □ 국토교통부는 제도개선을 위해 「주택법」 개정을 신속히 추진할 계획이며, 현재 진행중인 연구용역 등을 통해 기 추진 중인 지역주택조합 사업을 위한 종합적인 제도개선 방안도 연내 마련할 계획이다. □ 국토교통부 이상경 차관은 “정부는 지역주택조합 제도가 조합원들의 권익을 보호하고 주거안정을 실현할 수 있는 제도로 거듭날 수 있도록 모든 노력을 다할 것”이라면서, ㅇ “조합원분들과의 지속적인 소통을 통해 실효적인 개선방안을 조속히 마련할 것”이라고 약속했다. 담당 부서 주택정책관 주택정책과 책임자 과 장 이유리 (044-201-3317) 담당자 사무관 박장근 (044-201-3320) 담당자 주무관 강찬묵 (044-201-3332) - 3 - 참고1 지역주택조합 초기 진입기준 강화를 위한 제도개선 방안□ 현황 및 문제점 ㅇ 지역주택조합은 (가칭)추진위원회가 시․군․구로부터 조합원모집신고 수리를 받은 후 조합원 모집을 하면서 본격적으로 착수되며, * (절차) 조합원 모집신고(사용권원 50%)→ 신고수리→ 조합원 모집(예정세대수 50% 이상)→ 조합설립인가(사용권원 80%, 소유권 15%)→ 사업계획승인(소유권 95%)→ 착․준공→ 해산․청산- 조합원 피해를 근본적으로 차단하기 위해서는 다수의 조합원이모집되기 이전의 초기 모집단계 절차를 대폭 강화할 필요ㅇ (모집신고 신청) 토지의 사용권원만 확보하면 모집신고가 가능하여발기인은 초기투자 및 사업의지 없이도 손쉽게 모집신고 신청가능ㅇ (모집신고 수리) 수립예정인 도시계획에 따라서도 모집신고수리가가능*함에 따라 불확실한 사업계획으로 신고수리를 받아 조합원모집 * 기 수립 또는 수립예정인 도시계획에 따라 해당 대지에 주택을 건설할 수 없는 경우 수리제한 -> 발기인이 모집신고 신청 이전에 도시계획 변경을 제안, 제안내용과 맞추어 모집신고 신청 ㅇ (조합원 모집) 조합원 모집 시 대략적인 분담금액만 제시하여사업비 타당성에 대한 파악불가, 장래 과도한 추가분담금 피해발생□ 제도개선 ❶ (토지확보 기준 강화) 조합원 모집신고 신청요건을 토지의50%사용권원에서 90% 매매계약서* 확보로 대폭 강화 * 「부동산거래신고법」에 따른 계약서 및 계약금(10% 이상) 입금 증빙자료 제출❷ (도시계획과의 정합성 확보) ‘지구단위계획 선행 결정*’을 의무화하여현재의 도시계획에 부합하는 경우만 조합원 모집신고 수리(현행) 조합원 모집신고 → 조합설립인가 → 지구단위계획 결정 → 사업계획승인 (개선) 지구단위계획 결정 조합원 모집신고 조합설립인가 사업계획승인❸ (추정사업비 공개 의무화) 모집공고문에 수지분석표* 등 추정사업비관련 자료 포함 의무화 * 토지매입비, 공사비, 대행수수료, 금융비용 등 - 4 - 참고2 부실한 조합으로 인한 피해 예시 <토지소유권 미확보> ① A주택조합은 토지주의 사용권원만을 받아 조합원을 모집하였으나, 이후 매입과정에서 토지주들이 높은 가격을 요구하거나 매입을 거부하여 토지확보가 10년 이상 지연되어 금융이자 등 추가분담금으로 조합원들이 고통을 받고 있다. ② B주택조합의 업무대행사 K사는 사업예정부지 내 10% 이상의 필지를 조합원 모집전에 대표의 친인척 명의로 취득, 조합원 모집 이후 조합이 사업계획승인을 받기 위해 매매협의를 하였으나 시세의 10배에 해당하는 금액을 제시, 조합은 사업지연을 우려하여 불가피하게 토지주가 요구한 금액으로 토지를 매입할 수 밖에 없었다. <도시계획과의 부적합성> ① C주택조합은 도시계획상 공동주택 건설이 곤란한 부지였음에도 ‘지구단위계획 변경예정’임을 제시하며 조합원을 모집, 결국 지구단위계획 변경이 원활하게 이루어지지 않음으로써 사업이 장기간 지연되어 추가분담금이 지속적으로 증가하게 되었다. ② D주택조합은 높은 용적률과 많은 세대수를 기준으로 사업성을 홍보하여 조합원을모집, 실제 도시계획 변경 과정에서 용적률이 하향 조정되고 학교용지 확보 등의문제로 세대수가 감소되어 조합원은 일반분양 수입감소로 분담금이 증가하였다. <불투명한 사업비> ① E주택조합은 조합원 모집시 총사업비, 토지 매입 예상가, 공사비 등 추정분담금을면밀하게 산정하지 않고 저렴한 분담금만을 제시하여 조합원을 모집하여 추후 사업비와 분담금이 크게 증가하고, 추가분담금을 결정할 때 증액요인도 명확히 파악하기 어려워 분쟁이 발생하였다.