국토교통부, 주거환경 개선과 지역활력 제고를 위한 「빈 건축물 정비 활성화 방안」

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- 1 - 보도자료 보도시점 : 2025. 10. 2.( ) 09:40 ( 목 이후 10. 2.( ) ) 목 석간 / : 2025. 10. 1.( )배포 수□ 국토교통부( ) 장관 김윤덕 는 월 일 오전 정부서울청사에서 열린 10 2 경제 관계장관회의에서 주거환경 개선과 지역활력 제고를 위한 ｢빈 건축물 정비 활성화 방안｣을 발표한다. ’24 ㅇ 년 기준 전국 빈집은 13.4만호, 주택을 제외한 빈 건축물은 최대 6.1만 동( ) 棟 으로 빈 건축물은 , 주변 지역 공동화 등 지역 쇠퇴를 유발 하고 인구감소 지역에서의 빈 건축물 증가 등 , 악순환으로 지방 소멸을 가속화시킬 우려가 있어 선제적 대응이 필요한 상황이다. 그러나 빈 건축물 관련 규정이 ㅇ 다수 법령에 산재되어 있는 등 관리체계가 미비하고 빈 건축물이 , 주로 쇠퇴지역에 산발적으로 위치함에 따라 자발적인 정비가 어려울 뿐 아니라 다양한 복합 활용방안이 부재하여 그간 빈 건축물 해소에는 한계가 있었다. 이에 국토부는 ㅇ , ➊ 예방 및 관리 기반 구축, ➋ 활용도 낮은 빈 건축물의 적극적 철거, ➌활용도 높은 빈 건축물의 · 정비 활용 활성화 등 빈 건축물의 입체적 정비방안을 마련하였다. < 정책방향 > ⦁ ⦁ ⦁ ⦁ ⦁ ⦁ ⦁ ⦁ ⦁ ⦁ ⦁ 주거환경 개선과 지역활력 제고를 위한 ｢ ｣ 빈 건축물 정비 활성화 방안 - 관리대상 확대 및 관리 체계 등을 담은 빈 건축물 특별법 제정안 연내 발의 - 자진철거 유도 직권철거 실행력 강화 예산 지원인센티브 제공 등으로 적극적 철거 , , · - 빈 건축물 관리업 신설 빈 건축물 허브 활용 매입 개발 등 정비 활용 지원 , · · - 2 - ➊ □ 먼저, 빈 건축물을 선제적이고 체계적으로 관리하기 위해 관리대상 확대, 실태조사 등 제도적 기반을 마련을 주요 내용으로 하는 ｢빈 건축물 정비 특별법｣을 제정한다. 기존 년 이상 미거주 ㅇ 1 · 미사용 주택( ) 현행 소규모정비법 상 빈집 정의 ｢ ｣ 외에 20년 이상 노후 비주택, 공사중단 건축물을 ‘빈 건축물’로 포괄하고, ‘ ’ 빈 건축물 에 해당하지 않더라도 사용 가능성이 낮은 · 건축물도 지자체 소유주가 등재 시 잠재적 관리대상에 포함한다. * 비정기 거주 사용 년 미만 미거주 미사용 주택 등 노후도가 높은 건축물 · , 1 · ㅇ 현행 5년 단위 실태조사 , 외에 1년 단위 현황조사를 추가로 실시하여 노후도를 파악하고 조기대응 여건을 마련하고 특별법 시행 직후 , 전국 단위 실태조사를 실시하여 통계 체계를 완비해나갈 계획이다. * (실태조사현행 : 5 ) ( ), 년 전반적 분포 변화 등급 재산정 정비계획 재수립 반영 등 (현황조사신규 : 1 ) , 년 신규 등급 산정 정비실적 및 현황 관리 등 ➋ □ 노후 방치로 인해 · 다른 용도로 활용이 어려운 빈 건축물은 개별적인 정비 또는 개발사업 연계를 통해 적극적으로 철거해나간다. ㅇ 우선 빈 건축물 소유주에게 관리의무( · , ) 붕괴 화재 등 안전조치 철거 를 부과 하고 적극적인 , 이행강제금 부과( ) 소유주가 조치명령 미이행시 , 경제적 제재 방안 도입 검토 등을 통해 방치 부담을 강화하되, 철거 후에는 지방세 부담을 완화*하여 소유주의 자발적인 철거를 유도한다. * ①빈집철거 후 공용공공활용 시 세부담 완화 · , ②빈집철거 후 토지 등에 대해 재산세 50% 감면(5 ) 년간 , ③빈집철거 토지에 년 내 신축 주택건축물 취득세 최대 감면 3 · 50% (150 ) 만원 限 지자체의 ㅇ 직권철거 실행력을 강화하기 위해 붕괴 재해 등 · 안전사고 발생이 우려되는 경우에는 지자체의 철거명령을 의무화하고 소유주가 철거 , 의무 미이행시에는 지자체가 직권철거 후 그 비용에 대해 소유주에게 구상권을 청구할 수 있도록 법적 근거를 마련한다. - 3 - 개발사업 진행 시 해당 ㅇ 사업구역 외의 빈 건축물을 · 매입 철거 후 기부 채납하는 경우 용적률 녹지확보 특례 · 를 부여하여 민간 개발사업 과정에서 빈 건축물이 함께 정비될 수 있도록 유도할 계획이다. ㅇ 공공 ‘ 노후주거지정비 지원사업에 빈집정비형’을 신설하고 빈집 , 철거 비용을 보조하는 ‘빈집철거지원사업’ *도 확대하여 철거 지원을 강화한다. 사업비 * ( ) ‘25, 전국100 → ’26, 억원 도시150 , 억원 농어촌105 , 억원 ( ) 최대지원금액 도시1.2 / , 천만원 호 농촌0.8 / 천만원 호 ➌ □ 활용도가 높은 빈 건축물의 유휴자산 활용가치 제고를 위해 빈집 ‘ ’ 愛 플랫폼 확대 빈 건축물 관리업 도입 빈 건축물 허브 설립을 통한 – - 관리 거래 네트워크 · 를 구축한다. 현행 빈집 및 정비실적 현황을 제공하는 ‘ ㅇ 빈집愛( ) 부동산원 ’ 플랫폼을 확대 개편하여 빈 건축물 매물 목록 및 · 상담 거래 을 지원하고, 소유자 대신 빈 건축물의 관리 운영 매각을 지원하는 · · ‘빈 건축물 관리업’( · ) 책임형 위탁형 을 신규 부동산서비스 업종으로 도입한다. ㅇ 주택도시기금( ) 도시계정 ‘ 등을 활용하여 빈 건축물 허브’(SPC)를 설립하고, 빈 건축물 허브를 통해 공사중단 건축물 준공 년 경과 동단위 노후 , 20 · 불량건축물 등을 매입 수용 · 한 후 민간 매각, 공공 개발도 추진한다. □ 정비사업과의 연계를 강화하기 위해 빈 건축물 정비사업 유형에 도시정비· 도시개발 공공주택사업 등 · 면 단위 정비사업을 추가하고 소규모정비법 , ｢ ｣ 상 빈집밀집구역을 가칭빈건축물정비촉진지역으로 개편하고 용적률 · 건폐율 완화 등 인센티브를 제공하여 정비사업의 원활한 추진을 지원한다. * 용적률건폐율 법적상한 대비 배 [ · ] 1.3 ( : 1 ) 빈집밀집구역 배 [ ] 10 ㎡ 면적 만 미만( : 1 ) 빈집밀집구역 만 미만 ㎡ 또한 기존 빈 건축물의 특색은 유지하면서 ㅇ , 용도제한 없이 활용( · ) 숙박 상업 등 할 수 있는 ‘도시채움시설’ 제도를 신규 도입하고 빈 건축물에 대한 , 입체복합구역* 지정도 활성화하여 빈 건축물의 복합적 활용을 지원한다. 예시 공영주차장 공원 도시계획시설 문화복합시설 편익시설 구축 * : / ( ) + ( ) - 4 - □ 국토교통부 이상경 차관 1 은 “빈 건축물 방치로 인해 지역의 주거환경이 악화되고 지방 소멸이 가속화되는 악순환이 발생하고 있다 면서 .” , 정부는 붕괴 재난 우려가 있는 ㅇ “ · 위험한 빈 건축물은 선제적으로 정비 하면서, 빈 건축물이 지역의 활력을 높이는 자원으로도 활용될 수 있도록 지원을 아끼지 않겠다 라고 밝혔다 .” . 담당 부서 도시정책관 책임자 과 장 최병길 (044-201-3730) 도시활력지원과 담당자 사무관 김미리 (044-201-3717) 사무관 현혜지 (044-201-3735) 전문위원 정지나 (044-201-3723) - 5 - 참고 1 인포그래픽 국정현안관계장관회의 겸 경제관계장관회의 25-7-4 (공개) 주거환경 개선과 지역활력 제고를 위한빈 건축물 정비 활성화 방안2025. 10. 2. 국 토 교 통 부 - 1 - 빈 건축물 정비 활성화 방안(요약) Ⅰ 추진 배경 □ 인구구조변화·생활권 이동 등에 따라 빈집 등 빈 건축물이증가*하여 주변 지역의 주거환경 악화 및 공동화 현상 유발 * ‘24년 기준 전국 빈집은 13.4만호/주택 제외 빈 건축물은 최대 6.1만 棟으로 추정ㅇ 지자체 철거사업에만 의존하고 있어 정비실적은 미미(연 5%수준)하며, 향후 빈 건축물 급증이 우려되어 선제적 대응필요Ⅱ 문제점 □ (관리체계 미비) 빈 건축물 관련 규정이 다수의 법령에 산재* 되어 있고, 실태조사도 제대로 이뤄지지 않아 관리 한계 * ｢소규모주택정비법｣, ｢건축물관리법｣, ｢방치건축물정비법｣ □ (철거유인 부족) 빈집정비는 사업성이 낮으며, 소유자는 철거비부담* 및 철거 이후 세부담 등으로 철거에 소극적 * 지역여건, 규모 등에 따라 상이하나, 빈집철거비용은 3,000만원/호 수준 □ (정비체계 미흡) 빈 건축물을 자산으로 활용하기 위한 관리·거래수단, 규제 완화 특례 및 정비사업 연계* 등이 미흡 * 정비사업 유형으로 단순 수선·철거만 규정(他 개발사업 연계 無) ⇨ 지역공간 재구조화를 위한 잠재적 자원으로서 빈 건축물을 관리하고, 유형·입지 등 특성을 고려한 맞춤형 정비를 위한 제도개선 추진Ⅲ 빈 건축물 정비 활성화 방안 1. 예방 및 관리 기반 구축 □ (특별법 제정) ｢소규모주택정비법｣·｢방치건축물정비법｣·｢건축물관리법｣ 등의 법령을 통합한 ｢가칭빈 건축물 정비 특별법｣ 제정□ (관리체계 강화) 관리대상을 비주택(20년 이상 노후), 잠재적빈 건축물*까지 확대하고, 각 주체별 역할 및 책임 명확화 * 법적 기준은 미충족하나, 사용 가능성이 낮은 건축물도 등록 시 관리 대상으로 포함 - 2 - □ (모니터링 시스템) 5년 단위 실태조사(현행) 외에 1년 단위 현황조사 추가 실시 및 정보 시스템 고도화로 조기대응 여건마련2. 활용도 낮은 입지는 적극적 철거 □ (소유자 자진 철거) 소유자 빈집 관리의무 명확화, 철거 후세부담 완화* 및 세제 패널티 등 경제적 제재 도입 검토 * 1)빈집 철거 후 토지 재산세 감면, 2)신축 주택·건축물의 취득세 감면 등 □ (지자체 직권철거) 붕괴·재해 등 안전사고 발생 우려 시, 지자체의철거명령 의무화 및 직권철거 시 구상권(철거비와 보상비 차액) 부여□ (개발사업 연계 철거) 개발사업 추진시 사업구역 外 빈 건축물매입·철거 후 기부채납시 용적률 완화, 녹지확보 특례 부여□ (공공 철거 지원) 빈집철거지원사업(개별) 확대, 주거지 개선사업(빈집정비형) 및 재생사업(새뜰마을·우리동네살리기) 등 활용 3. 활용도 높은 입지는 정비·활용 활성화 □ (통합 플랫폼 구축) 현행 ‘빈집愛(부동산원)’를 확대 개편하여, 빈 건축물 현황 모니터링 체계 구축 및 대민서비스 지원□ (빈 건축물 관리업 신설) 소유자 대신 관리·임대 운영 등을수행하고 매각까지 지원하는 신규 부동산서비스 업종 도입 * 빈 건축물을 공간 임대 등으로 활용하려는 스타트업 수요 등 다수 존재 □ (빈 건축물 허브) 공공 출자 법인(SPC)이 빈 건축물을 수용해권리관계 정리 후 민간 매각 또는 직접 개발(용도변경 허용) □ (정비사업 연계 강화) 빈건축물정비촉진지역신설 용적률 1.3배완화및 건축물 철거비용을 기부채납으로 인정하는 등 사업여건개선□ (도시채움시설 신설) 노후·방치 건물의 특색을 유지(리모델링)하되용도규제 제약 없이 활용할 수 있는 신규 시설 유형 도입 순 서 Ⅰ. 추진 배경 ····················································1 Ⅱ. 문제점 ··························································2 Ⅲ. 정책방향 ······················································3 Ⅳ. 빈 건축물 정비 활성화 방안 ··················4 1. 예방 및 관리 기반 구축 ····································4 2. 활용도 낮은 입지는 적극적 철거 ···················6 3. 활용도 높은 입지는 정비·활용 활성화 ·····10 4. 유형별 맞춤형 대응 전략 ·······························14 Ⅴ. 향후 추진계획 ·········································18 - 1 - Ⅰ. 추진 배경 □ (증가추세) ‘24년 기준 전국 빈집은 13.4만호*(도시 5.6만호, 농어촌7.8만호), 주택을 제외한 빈 건축물은 최대 6.1만 棟**으로추정 * 행정안전부 ’전국 빈집 현황조사‘ 결과(’24년) ** 사업자등록 정보, 전기에너지 사용량 등을 통해 빈 건축물 추정(AURI, ‘24년) □ (쇠퇴유발) 빈 건축물 증가는 범죄·붕괴 위험 등으로 주변지역공동화 및 자산가격 하락 등 지역쇠퇴 유발* * 반경 100m 이내 빈집 1호 증가 시 빈집 발생 가능성 기존 대비 1.2배(국토연, ’20) ㅇ 특히, 인구가 감소하는 지역은 빈집이 증가하는 등 악순환이발생하여 지방소멸 가속화도 우려 * 지역별 빈집 분포 : 인구감소지역(평균 643호) > 그 외 지역(평균 548호) 인구감소지역 전국 빈집 비중(광역지자체) ● : 상위 20% ● : 20~40% ● : 40~60% ● : 60~80% ● : 80~100% * 출처 : 행정안전부 홈페이지 * 출처 : 빈집애 홈페이지 □ (해소한계) 현재 주요 정비 수단은 빈집철거사업 및 도시재생사업으로 예산* 및 활용유형(숙박·임대) 고려시 빈집 해소에 한계 * 도시재생 예산(국비·기금) : 1.4조(‘20)→1.5조(’21)→1.3조(‘22)→1조(’23)→0.7조(‘24) ㅇ 지난 3년간 연평균 7,450호 가량 정비되었으나, 매년 1만호이상 빈집이 증가할 것으로 추정*되어 대응에 한계 * 연간 전기사용량(120kwh 이하)으로 빈집 발생량 예측(한국부동산원, ’25) ⇨ 빈 건축물에 대한 입체적 정비방안을 마련하여 안전하고 쾌적한 주거환경 조성 및 도시활력 제고 필요 - 2 - Ⅱ. 문제점 □ (관리체계 미비) 빈집 등 빈 건축물 관련 규정은 사용용도(주거용/ 비주거용), 발생원인 등에 따라 다수의 법령에 산재 * ｢소규모주택정비법｣, ｢건축물관리법｣, ｢방치건축물정비법｣ ㅇ 시장·군수등이 5년마다 실태조사를 실시하고 있으나, 지역별조사 시점이 상이하여 빈집 현황 파악 및 관리에 한계< 빈 건축물 유형별 소관 법령 > □ (철거유인 부족) 주로 쇠퇴지역에 산발적으로 위치하고 있어개별 또는 구역 단위의 자발적인 정비를 기대하기 어려운 상황ㅇ 철거(자발·강제)를 위해서는 막대한 재정부담* 뿐만 아니라행정 부담**이 수반되어 현행 제도로는 실효성 부족 * 지역여건, 규모 등에 따라 상이하나, 빈집철거비용은 3,000만원/호 수준 ** 복잡한 지분관계, 소유자 불명, 각종 행정소송(철거명령, 이행강제금, 체납처분 등) □ (정비체계 미흡) 단순 철거 뿐만 아니라, 건물 상태·지역 여건을고려한 복합개발·용도전환 등 다양한 활용방안이 필요하나, ㅇ 빈 건축물을 자산으로 활용하기 위한 관리·거래 체계, 용도및 밀도 규제 완화 특례 및 연계 가능 정비사업* 등이 미비 * 빈집정비사업 유형으로 단순 수선·철거만 규정(他 개발사업 연계 無) ⇨ 지역공간 재구조화를 위한 잠재적 자원으로서 빈 건축물을 관리하고, 유형·입지 등 특성을 고려한 맞춤형 정비를 위한 제도개선 추진 - 3 - Ⅲ. 정책방향 비전 빈 건축물 정비를 통한 주거환경 개선 및 지역활력 제고핵심 과제 예방 및 관리 기반 구축 활용도 낮은 입지는 적극적 철거 활용도 높은 입지는정비·활용 활성화세부 과제 1. 모니터링 체계 강화 ⦁ 특별법 제정 ⦁ 관리대상 확대 ⦁ 실태조사 내실화 ⦁ 예측모델 도입 2. 정비계획 수립체계 개선 ⦁ 주체별 역할·책임 부여 ⦁ 정비계획 정합성 제고 ⦁ 철거명령 근거 명확화 1. 소유주 자진철거 유도 ⦁ 소유주 관리의무 부과 ⦁ 철거 전 방치부담 강화 ⦁ 철거 시 신고부담 완화 ⦁ 철거 후 세부담 완화 2. 지자체 직권철거 실행력 강화 ⦁ 철거명령 기간 단축 ⦁ 철거 의무화 ⦁ 행정대집행 특례 3. 개발사업 연계 철거 ⦁ 민간 : 사업구역 外 철거 특례 ⦁ 공공 : 철거 지원 활성화 1. 관리·거래 네트워크 구축 ⦁ 통합 플랫폼 구축 ⦁ 빈건축물관리업 신설 ⦁ 빈 건축물 허브 도입 2. 정비사업 연계 강화⦁ 정비사업 개편 ⦁ 빈건축물정비촉진지역 도입 ⦁ 사업절차 간소화 3. 복합적 활용 지원⦁ 용도규제 유연화 ⦁ 도시채움시설 신설 ⦁ 공공시설 입체복합 유형별 맞춤형 대응 전략 철거형 재생형 정비형 비축형 안전위협 또는 도시미관 저해 건축물 전면 재개발이 어려운 외곽·노후 지역 구도심 주거밀집지역 활용도가 높은 빈건축물 - 4 - Ⅳ. 빈 건축물 정비 활성화 방안 1 예방 및 관리 기반 구축 ◇ 특별법을 제정하여 관리대상을 비주택 및 잠재적 빈 건축물까지 확대하고, 실태조사 및 정비계획 체계 개선 등 제도 기반 마련 모니터링 체계 강화 □ (특별법 제정) ｢소규모주택정비법｣·｢방치건축물정비법｣·｢건축물관리법｣ 등의 법령을 통합*한 ｢가칭빈 건축물 정비 특별법｣ 제정 * 「소규모주택정비법」 빈집(제4조~15조), ｢건축물관리법｣ 빈 건축물(제42조~43조) □ (관리대상 확대) 관리·정비 대상 빈 건축물을 파악하고, 잠재적빈 건축물의 예방적 정비를 위해 관리대상 기준 개선 ㅇ (관리 대상 추가) 현행 빈집(1년 이상 미거주·미사용 주택) 외에비주택(20년 이상 노후), 공사중단 건축물도 ‘빈 건축물’로 포괄 * 제외대상 : 농어촌지역 빈집, 공공임대주택·미분양주택·일시적 미거주주택 등ㅇ (잠재적 관리대상) 법적 기준에는 미충족하나, 사용 가능성이낮은 건축물*도 관리 대상으로 포함(지자체·소유주 등재 必) * 비정기 거주·사용, 1년 미만 미거주·미사용 주택 등 노후도가 높은 건축물⇒ 사업(철거비용 지원·재생사업 등) 지원 대상을 등재 건축물(법적관리대상 + 잠재적 관리대상)로 한정하여 관리·등재 유인 제고□ (실태조사 내실화) 현행 5년 단위 실태조사에 1년 단위 현황조사를 실시하여 노후도 관리를 통한 조기대응 여건 마련 * (실태조사 : 5년) 전반적 분포 변화(등급 재산정), 정비계획 재수립 반영 등(현황조사 : 1년) 신규 등급 산정, 정비실적 및 현황 관리 등 ⇒ 특별법 시행 직후 전국 실태조사 실시 추진 □ (예측모델 도입) AI를 활용한 빈 건축물 발생위험 예측지표(위험지수) 개발, 맞춤형 정비전략 수립 등을 위한 시스템 고도화 - 5 -  정비계획 수립체계 개선 □ (주체별 역할·책임 부여) 국가·지자체·소유자 각각의 역할을명시하고, 이에 기반한 공공 지원 근거 마련 * 국가(기본방침) - 광역/기초지자체(정비계획) - 소유자(관리·안전확보 의무) ㅇ 정비계획은 광역(상위계획 연계, 공공시설 조성, 행·재정 지원)과기초(실태조사·정비사업 추진 등) 단위로 세분화하여 수립 □ (정비계획 정합성 제고) 상위계획(도시·군기본계획 등)의 도시정비· 도시재생 목표 등과 연계된 구체적 정비전략 수립 유도□ (철거명령 근거 명확화) 법적 분쟁 최소화를 위해 법률상에철거명령 대상 및 기준을 명시하고 하위법령 위임사항 구체화 * 현재 지침(고시)으로 등급을 구분하고 있어 철거대상 판정의 법적근거 모호성 우려 ** 등급 판정의 기초가 되는 실태조사는 가이드라인(국토부·농림부 통합) 형태로 운용정비계획(예시) ➊ 광역지자체 : 정비 방향 및 전략 설정 ▪ 기초지자체 현황분석(실태조사, 시급성, 파급효과 등), 상위계획 및 지역발전전략 등과 연계한 정비방향 수립, 행·재정적 지원방안 등 ➋ 기초지자체 : 정비 목표·규모·우선순위 등 설정 ▪ 거점별·생활권별 현황을 분류하여 집중 모니터링 대상, 최우선 철거대상 등을 선별하여 필요 재원 규모 등 산출 ※ 유형별 정비전략 수립 철거 ⇒ (자발적) 철거비용 지원, 개발사업 연계 (강제적) 위험·유해 건축물 직접철거 재생 및 정비 (관리·거래) 플랫폼 등 거래 지원 (정비사업) 도시·건축 규제완화 (지역거점화) 용도변경, 공공복합시설 활용비축 ⇒ (민간) 부지 매각 및 복합개발 (공공) 용도전환 또는 복합개발 - 6 - 2 활용도 낮은 입지는 적극적 철거 ◇ 노후 방치로 인해 다른 용도로 활용이 어려운 건축물은 개별 정비 또는 개발사업과 연계하여 자발·강제 철거 유도 (1) 소유주 자진 철거 유도 □ (소유주 관리의무 부과) 슬럼화 방지를 위해 빈 건축물 소유주에안전조치*(붕괴·화재 등), 철거** 등의 관리의무 부과 * 출입통제를 위한 출입문 폐쇄, 안전울타리 등의 설치, 구조물 붕괴 방지 등 ** ｢시설물안전법｣에 따른 안전진단 E등급 건축물 등 □ (철거 전 방치부담 강화) 빈 건축물 방치에 대한 경제적 제재도입ㅇ 소유주가 조치명령을 미이행할 경우, 적극적인 이행강제금부과 및 부과금액 상향 등을 통해 자발적인 관리를 유도ㅇ 빈 건축물 방치에 따른 사회적 비용 증가를 방지하기 위해세제 패널티 등 경제적 제재 방안 도입도 검토 추진 < 빈 건축물 과세 관련 해외사례 > ㅇ (미국) 30일 이상 비어있는 빈건축물 등에 공실세(5~10%) 부과 (워싱턴D.C, ‘11년~) ㅇ (캐나다) 1년 중 6개월 이상 공실 시 빈집세(3%) 부과 (벤쿠버시, ’17년~) ㅇ (영국) 1년 이상 방치 빈집에 대해 지방세 중과(100~300%) 등 (잉글랜드, ’13년~) □ (철거 시 신고부담 완화) 소규모 건축물(일정 연면적·층수 이하) 해체계획서에 건축사 등 서명날인 의무* 면제로 비용부담완화 * 「건축물관리법」상 해체 허가·신고시 건축사·기술사 검토 후 서명날인(수수료 有) 필요□ (철거 후 세부담 완화) 빈집 철거 지원을 위한 지방세 부담완화ㅇ 1)빈집 철거 후 공용·공공활용 시 세부담 완화, 2)빈집 철거후토지 재산세 감면, 3)신축 주택·건축물의 취득세 감면 신설 * 1) (현행) 3년간 별도합산 과세, 5년간 철거 전 주택세액 기준 세부담 상한 적용→ (개선) 공용·공공용 활용기간 전체 2) 빈집 철거 후 토지 등에 대해 재산세 50% 감면(5년간) 3) 빈집 철거 후 해당 토지에 3년 내 건물 신축 시 취득세 최대 50% 감면(150만원 限) - 7 - (2) 지자체 직권철거 실행력 강화 □ (철거명령 기간 단축) 정비계획 수립 또는 건축위 심의 후 2개월이내에 철거 명령(현행 6개월)을 내리도록 하여 신속한 철거지원□ (직권철거 권한 강화) 붕괴·재해 등 안전사고 발생이 우려*되는경우, 철거명령을 의무화하고 철거 의무 미이행시 지자체가 철거 * 예시 : 「시설물안전법」상 안전진단 E등급, 「급경사지법」상 붕괴위험지역, 「산림보호법」상 산사태취약지역 등 규정(시행령) ㅇ 직권철거 대상 건축물의 철거 비용에 대한 구상권 청구근거*를 마련하여 지자체의 비용 부담 완화 * 현행법상 보상비(감정평가로 산출)의 공탁 근거(수령거부, 소재불명 등)는 있으나, 보상비 초과 철거비용에 대한 보전 방법이 없어 지자체의 직권철거 유인 저하□ (행정대집행 특례) 재해 또는 붕괴 등의 위험 발생이 예상되는경우, 행정대집행 절차상 계고·통지 생략* 후 대집행 허용 * ｢건축법｣상 위반건축물에 대한 행정대집행 특례 준용(제85조) ※ 일본 빈집 약식대집행 사례 : 67건(‘19)→67건(’20)→84건(‘21)→71건(’22)→94건(‘23) < 빈 건축물 철거 절차 > - 8 - (3) 개발사업 연계 철거  민간 : 사업구역 外 철거 특례 □ (용적률 가산) 개발사업시 사업구역 外 빈 건축물을 매입·철거후 기부채납하면 해당 부지 면적을 용적률로 환산하여제공□ (조합원 인정) 소규모주택정비사업 구역 외부의 소유주가 해당건물을 출자하여 조합원으로 참여할 수 있도록 특례 허용ㅇ 또한, 구역 밖 부지(빈건축물 철거)에 설치한 공동이용시설등도「소규모주택정비법」상 공공기여로 인정하여 용적률 완화(1.2배) □ (녹지확보 특례) 사업구역 外 빈 건축물 매입·철거로 조성한공원·녹지 면적은 개발계획에 필요한 면적의 일부(50%)로 인정* * (예시) 10만㎡(사업구역 내)+10만㎡(사업구역 외 빈 건축물 부지)*0.5 =15만㎡ ** (요건) 사업구역과 도보 접근 거리(500m 이내 등)에서 일정 규모 이상인 경우 - 9 -  공공 : 철거 지원 활성화 □ (개별 : 빈집철거 지원) 빈집 철거 활성화를 위해 철거비용을보조해주는 ‘빈집철거지원사업’ 확대 * 사업비 : 전국 100억원(’25) → 도시 150억원, 농어촌 105억원(‘26) 최대지원금액 : 도시(1.2천만원/호), 농촌(8백만원/호) □ (구역 : 재생사업 연계) 노후·취약 주거지역 재생사업과 연계하여 인근 지역 주거환경 개선과 함께 빈집 철거 지원 ㅇ (노후주거지정비 지원사업) 기존 단일 사업유형을 세분화하여빈집이 밀집한 지역의 주거환경 개선을 위한 특화지원 추진- ‘빈집정비형’을 신설하여 빈집철거, 개·보수 또는 매입 후공공시설 공급 등 적극 유도 및 지원(최대 4년간 국비 50억원 한도) * (대상) 빈집밀집구역 지정요건을 갖춘 지역을 포함한 3만~5만㎡ 규모의 지역ㅇ (새뜰마을·우리동네살리기) 기반시설 개선(소방로 확보, 집수리 지원등) 및 빈집 철거비 지원이 가능한 사업 집중 추진 < 사업 주요내용 > (노후주거지 재생) 한 곳당 국비 최대 150억원 지원(매년 30개소 내외 신규선정) - 일반정비형(노후 저층주거 밀집지역 등에 대한 마을단위 지원 / 150억) ‚빈집정비형(빈집밀집구역 지정요건을 갖춘 구역을 포함한 지역단위 지원 / 50억) - 정주환경 개선을 위한 기반·편의시설(소규모 생활인프라 등) 설치 지원, (새뜰마을) 한 곳당 국비 최대 30억원 지원(도시지역은 매년 10개소 내외 신규선정) - 소방도로 확보, 도시가스 보급, 노후 담장 등 개보수, 빈집철거·집수리 등 지원(우리동네살리기) 한 곳당 국비 최대 50억원 지원(매년 10개소 내외 신규선정) - 생활편의시설·공동이용시설 확충, 빈집 철거 지원 등 - 10 - 3 활용도 높은 입지는 정비·활용 활성화 ◇ 유휴자산 활용가치 제고를 위한 관리·거래 네트워크 구축 및 원활한 정비사업 추진을 위한 용도전환 지원 등의 인센티브 제공 관리·거래 네트워크 구축 □ (통합 플랫폼 구축) 현행 ‘빈집愛*(부동산원)’를 확대 개편하여, 빈 건축물 현황 모니터링 체계 구축 및 대민서비스 지원 * 한국부동산원↔17개 광역지자체 간 협약을 통해 구축·운영 중 ㅇ (구축·운영권자) 행정 효율 등을 고려 구축권한은 시·도지사에부여하되, 시·군·구에 위임 가능하도록 정비* * 「소규모정비법」 구축권자(시·도지사), 「농어촌정비법」 구축권자(시·군·구청장) 일원화ㅇ (거래지원체계) 소유자 동의를 얻은 건축물에 대한 매물목록제공 및 협업공인중개사를 통한 상담 및 거래 지원* * (농어촌) 21개 시·군에서 138명의 협업공인중개사가 86건 개시(3건 거래) □ (빈 건축물 관리업 신설) 소유자 대신 관리·임대 운영 등을수행하고 매각까지 지원하는 신규 부동산서비스 업종 도입ㅇ (책임형) 소유자로부터 건물 운영 권한 전체를 위임받아개보수 후 임대주택, 숙박‧업무시설 등으로 활용(Master Lease) ㅇ (위탁형) 소유자로부터 수수료를 받고 건물의 관리만 시행ㅇ (등록요건) 일정 자본금‧인력 요건을 두되, 주택임대관리업또는 이에 준하는 건물관리업과 겸업 허용 □ (빈 건축물 허브 도입) 공공이 출자한 법인이 빈 건축물을 비축해공공사업 활용 또는 민간 매각하는 유휴자산 관리체계 구축ㅇ (설립방안) 주택도시기금(도시계정) 등을 활용하여 설립한 SPC에빈 건축물 정비사업 시행자 자격 부여 * SPC 자체 출자금 외에 회사채를 발행하여 사업(매입 등) 자금 조달+HUG 보증 - 11 - ㅇ (비축대상) 공사중단 건축물, 棟 단위 빈 건축물, 빈건축물밀집구역 등 개발 가치 있는 입지의 건축물을 매입·수용하여개발 * 적용대상 : ①도시재생활성화 지역 내 ②연면적 1만㎡이상, ③공사중단건축물(｢방치건축물정비법｣) 또는 준공 후 20년 경과 동단위 노후·불량건축물(｢도시정비법｣) 등 안전상 정비 필요성이 크고 지역경제 활성화 효과가 있는 빈건축물ㅇ (개발·활용) 권리관계 정리 후 민간매각 또는 공공개발하고, 규제완화* 등으로 사업성 개선(공공기여 통한 추가수익 귀속) * 도시혁신구역 : ｢국토계획법｣에 따라 용도·밀도 제약 없이 자유로운 개발이 가능한 구역(White Zone) < 빈 건축물 허브 구조 >  정비사업 연계 강화 □ (정비사업 개편) 연계 사업유형 확대 및 도시·건축 규제완화ㅇ (사업 추가) 철거·수선 등으로 한정된 점 단위 빈 건축물정비사업 외에 면단위 정비사업(도시정비·도시개발·공공주택 등) 추가ㅇ (높이 완화) 빈 건축물(부지)을 활용하여 조성한 공공임대등은일조·동간격 등 높이 기준* 완화(법령상 최대치 적용) * (대지경계까지 거리) 1/2 범위 완화 허용 / (동간격) 법정 상한까지 허용(조례 적용 배제) □ (소규모정비 공공시행 확대) ｢건축물관리법｣상 사용제한·사용금지대상 건축물도 공공시행 소규모정비사업이 가능하도록 허용 * (현행) 「재난기본법」 및 「시설물안전법」상 사용제한·사용금지의 경우만 가능 - 12 - □ (빈건축물정비촉진지역 도입) 기존 빈집밀집구역(소규모주택정비법)을가칭빈건축물정비촉진지역으로 개편하여 정비사업과 연계성제고ㅇ (밀도 완화) 빈건축물정비촉진지역(지자체 정비계획으로 지정) 개발시 용적률·건폐율을 법적상한의 1.3배까지 완화 * 다만, 난개발 방지 위해 일정 규모 이상 개발시에만 인센티브 적용(시행령 규정) ㅇ (면적 확대) 개발사업 최소면적(1만㎡) 확보를 위해 빈건축물정비촉진지역 면적 확대[기존 : 1만㎡ 미만 → 개선 : 10만㎡ 미만] ㅇ (동의율 완화) 사업지연 방지를 위해 촉진지역 내 공공정비사업 동의율 집계시 소재불명 세대는 모수에서 제외 * 공공재개발공공시행자 지정·도심공공복합사업구역지정 동의율(현행) : 소유자 2/3, 면적 1/2 ㅇ (도시재생 절차 간소화) 빈건축물정비촉진지역 지정시 도시재생활성화지역으로 인정*하여 신속한 재생사업 지원 * 별도 도시재생전략계획 수립 및 변경 절차 없이 의제 처리 < 빈집밀집구역과 빈건축물정비촉진지역 비교 > 요건 및 특례 빈집밀집구역 빈건축물정비촉진지역가칭 근거법 ｢소규모정비법｣ ｢빈 건축물 정비 특별법｣제정 지정권자 시장ㆍ군수ㆍ구청장 시장ㆍ군수ㆍ구청장 면적 1만㎡ 미만 10만㎡ 미만 용적률ㆍ건폐율 완화규정 미흡 법적상한 (1배→)1.3배 공공정비사업 동의요건 - 동의율 집계시 소재불명 세대를 모수에서 제외도시재생활성화지역 - 촉진지역 지정시 동시 지정□ (사업절차 간소화) 신속 정비를 위해 각종 절차상 제약 최소화ㅇ (소유자 확인곤란 건축물) 소유자 확인이 어려운 빈 건축물정비시 감정평가액을 법원에 공탁하고 우선 사업시행 허용 * 현재 「도시정비법」, 「소규모주택정비법(소규모정비사업 대상)」 등에서 적용 중ㅇ (사업성 개선) 노후·방치 건축물의 철거비용을 공공기여로인정하여 사업성 개선(추가 공공기여 최소화) - 13 -  복합적 활용 지원 □ (용도규제 유연화) 용도규제 최소화, 긴급주거지원 용도로활용하는 등 빈 건축물의 다양한 활용 유도 ㅇ (도시채움시설 도입) 노후·방치 건물의 특색을 유지(리모델링)하되용도규제 제약 없이 활용할 수 있는 신규 제도 도입 < 조치원 문화정원(정수장 개조) > < 화성 술복합공간(국순당 양조장 개조) > ㅇ (무허가 건축물 활용) 공공성 확보* 및 안전조치** 등을 이행한경우에 한해 일정기간 영업행위를 허용하는 방안을 검토 * 도시재생활성화지역 또는 빈건축물정비촉진지역 내에 위치한 경우 등 ** 건축물 구조 안전성 검토, 피난 등 화재안전성 검토 등을 받은 경우 등 ㅇ (긴급 주거지원) 재난·재해 등의 상황*으로 인해 임시거소등이필요한 경우, 빈집을 임시 주거시설로 활용 허용 * 재해, 질병·부상, 가정폭력, 소득 상실 등(｢긴급복지지원법｣) ** (활용예시) 재해 등으로 인한 주거지 상실, 쪽방촌 정비 등을 위한 임시 거처 지원- 지자체 소유 또는 소유주로부터 임차·협약을 통해 확보한 경우, 임시 활용(지자체 수선비용 지원 가능)을 허용하여 활용도 제고□ (공공시설복합) 빈 건축물이 공공시설(도시계획시설)과 편익시설이복합된 거점시설로 조성되도록 입체복합구역* 지정 활성화 * 예시 : 공영주차장/공원(도시계획시설)+문화복합시설(편익시설) 구축 - 14 - 4 유형별 맞춤형 대응 전략  철거형 : 안전위험 또는 도시미관 저해 건축물 ◇ 기본방향 : 공공안전 위협 및 주거환경 약화를 유발하는 빈 건축물의 신속 철거를 통해 지역 쇠퇴 방지 < 철거형 > < 사례 > □ (정비전략) 철거비용 보조 등을 통해 자발적 철거를 유도하는한편, 타 사업 연계 등을 통해 철거 지원 ㅇ (공공지원) 빈집철거지원사업비 보조* 및 세부담 완화 등을통해소유주의 자발적 철거 유도 * 빈집철거지원사업 이관(행안부→국토/농식품부) 및 규모 확대(100→255억원) ㅇ (철거명령) 철거가 필요한 빈 건축물의 소유주가 철거명령미이행시 이행강제금 부과 및 지자체 철거 후 구상권 청구ㅇ (타 사업 연계) 시장·군수등은 개발사업자와 사업구역 외의공공기여 대상 빈 건축물 사전 협의* 및 매입 과정 등지원 * 지자체 정비계획에 반영된 빈 건축물로 한정(구체적 사항은 가이드라인으로 규정) ㅇ (공공수용) 개별 건축물 수용 또는 도시계획시설 결정 등을통해 공공시설로 조성*토록 지원 * 입체복합구역(건폐율 1.5배, 용적률 2배 완화) 지정하여 민간연계 복합시설 조성 - 15 -  재생형 : 전면 재개발이 어려운 외곽·노후 지역 ◇ 기본방향 : 민간 정비사업이 어렵고, 빈 건축물이 산재한 지역의정주환경 악화 방지를 위해 공공주도 재생사업 지원< 재생형 > < 사례 > □ (정비전략) 노후 건축물은 철거, 활용 가능한 건축물은 개보수하여 상권 활성화 및 생활인구 유입 지원 ㅇ (재생사업) 주택정비 및 기반·편의시설 설치 등을 패키지로지원하는 노후주거지정비 지원사업을 통해 정주환경 개선추진< 노후주거지정비 지원사업 지원사항 > (국비) 일반정비형(노후 저층주거 밀집지역 등에 대한 마을단위 지원 / 150억) ‚빈집정비형(빈집밀집구역 지정요건 갖춘 구역 포함 지역단위 지원 / 50억) (기타) 용적률 완화(법 상한 1.2배), 자율주택정비사업 저리 기금융자(총사업비의 최대 70%, 금리 2.2%), 정비 컨설팅(한국부동산원) 등 주택정비 패키지 지원 ㅇ (우리동네살리기) 주거환경을 저해하는 빈집을 정비하고, 마을내 부족한 편의시설(문화시설·주차장 등) 등을 확충 ㅇ (민간 활용 제고) 특색있는 건축물은 ‘도시채움시설’로 지정하여민간의 창의성을 반영한 다용도 건축물*로 활용토록 지원 * 팝업스토어, F&B, 갤러리, 소호(Small Office Home Office) 등 임차수요에 따라 변형 - 16 -  정비형 : 구도심 주거밀집지역 ◇ 기본방향 : 빈 건축물의 확산 방지를 위해 도심 내 정비사업과 연계하여 개별적인 철거 및 재건축 유도 < 정비형 > < 사례 > □ (정비전략) 빈건축물정비촉진지역 제도 등을 활용하여 사업성제고 추진 ㅇ (개별 정비) 빈 건축물 매입·철거를 공공기여로 인정하여용적률 추가 확보* 등을 통한 사업성 제고 * 역세권활성화 사업 등 사업성이 높은 도심 내 고밀복합개발 사업과 연계ㅇ (공공시설 조성) ‘입체복합구역’ 지정을 통해 공공청사 등이전시설에 주거·상업·업무시설을 복합함으로써 지역 거점화ㅇ (재생사업) 혁신지구(구역 단위/국비 250억) 또는 인정사업(개별건물/국비 50억) 지정을 통해 사업성 낮은 지역에 재정 지원ㅇ (소규모정비) 소규모주택정비사업(자율주택·가로주택 등)은 구역外 조합원 인정, 관리지역* 연계로 기반시설 공급 등 지원 * 노후 저층주거지 중 노후주택, 기반시설 정비가 필요한 경우 ‘관리지역’으로 지정하면 정비기반·공동이용시설 설치비 국비지원(150억원 지원, 40~60% 매칭) ㅇ (공공 재개발) 빈 건축물이 밀집한 지역은 공공이 직접 도시개발사업 또는 도심공공복합사업을 연계하여 재개발 - 17 -  비축형 : 활용도가 높은 빈 건축물 ◇ 기본방향 : 장기방치(공사중단) 또는 소수 주민만 거주하는 노후주택 등을 빈 건축물 허브가 비축 후 새로운 용도로 활용< 비축형 > < 사례 > □ (정비전략) 지자체·소유주 신청을 받아 협의 매수·수용하여빈건축물 허브가 권리관계 정리 후 민간 매각 또는 공공사업추진ㅇ (민간 매각) 사업자의 철거 투입 비용을 공공기여로 인정하고, 종상향 또는 용적률 완화 등을 통해 사업성 제고- 필요시, 용도지역 제약에 관계 없이 다양한 용도로 활용가능한 ‘도시채움시설’로 지정하여 활용성 제고 ㅇ (재생사업) 혁신지구(구역 단위/국비 250억) 또는 인정사업(개별건물/국비 50억) 지정을 통해 사업성 낮은 지역에 재정 지원ㅇ (공공시설) 도시계획시설 결정(수용 가능) 및 입체복합구역지정(건폐율 1.5배, 용적률 2배 완화)을 통해 공공복합시설 조성 < 정비모델 예시 > (대상) 노후·붕괴위험(예 : E등급) 공동주택 등 빈 건축물 허브에서 매입·수용(이주) 인근 빈 건축물을 매입임대 등을 통해 재정비하여 이주주택으로 활용(개발) 실버스테이, 청년주택 등 고밀·복합개발(재정착 위한 임대주택 포함) - 18 - Ⅴ. 향후 추진계획 추진과제 조치사항 일정 소관부서 1. 예방 및 관리 기반 구축  모니터링 체계 강화 ▪ 특별법 제정 특별법 제정안 반영 ‘25.12 국토교통부 도시활력지원과▪ 관리대상 확대 ▪ 실태조사 내실화 ▪ 예측모델 도입 시스템 고도화 추진 ‘25.12  정비계획 수립체계 개선 ▪ 주체별 역할·책임 부여 특별법 제정안 반영 ‘25.12 국토교통부 도시활력지원과▪ 철거명령 근거 명확화 ▪ 정비계획 정합성 제고 2. 활용도 낮은 입지는 적극적 철거  소유주 자친 철거 유도 ▪ 소유주 관리의무 부과 특별법 제정안 반영 ‘25.12 국토교통부 도시활력지원과▪ 철거 전 방치부담 강화 지방세법 등 개정 검토 ‘26.下 행정안전부 부동산세제과 ▪ 철거 시 신고부담 완화 건축물관리법 발의 ‘24.12 국토교통부 건축안전과 ▪ 철거 후 세부담 완화 지방세법 시행령 개정 ‘25.12 행정안전부 부동산세제과 지방세특례제한법 개정안 발의 ‘25.10 행정안전부 지방세특례제도과 강제철거 실행력 강화 ▪ 철거명령 기간 단축 특별법 제정안 반영 ‘25.12 국토교통부 도시활력지원과▪ 철거 의무화 ▪ 행정대집행 특례 - 19 - 추진과제 조치사항 일정 소관부서  개발사업 연계 철거 ➊ 민간 : 사업구역 外 철거 특례 ▪ 용적률 가산 특별법 제정안 반영 ‘25.12 국토교통부 도시활력지원과▪ 빈집 조합원 인정 소규모주택정비법 개정 ‘25.8 국토교통부 도심주택 공급협력과 ▪ 녹지확보 특례 특별법 제정안 반영 ‘25.12 국토교통부 도시활력지원과➋ 공공 : 철거 지원 활성화 ▪ 빈집철거 지원 사업 신설 ‘25.8 국토교통부 도시활력지원과▪ 재생사업 확대 공모 추진 ‘25.8~12 국토교통부 도시재생과 3. 활용도 높은 입지는 정비·활용 활성화  관리·거래 네트워크 구축 ▪ 통합 플랫폼 구축 시스템 고도화 추진 ‘25.12 국토교통부 도시활력지원과▪ 빈 건축물 관리업 신설 특별법 제정안 반영 ‘25.12 국토교통부 ▪ 빈 건축물 허브 도입 도시활력지원과 정비사업 연계 강화 ▪ 정비사업 개편 특별법 제정안 반영 ‘25.12 국토교통부 도시활력지원과▪ 소규모정비 공공시행 확대 소규모주택정비법 개정안 발의 ‘25.12 국토교통부 도심주택 공급협력과 ▪ 빈건축물정비촉진지역 도입 특별법 제정안 반영 ‘25.12 국토교통부 ▪ 사업절차 간소화 도시활력지원과 복합적 활용 지원 ▪ 용도규제 유연화 특별법 제정안 반영 ‘25.12 국토교통부 ▪ 도시채움시설 도입 도시활력지원과▪ 공공시설 입체복합 국토계획법 시행령 개정 ‘26.上 국토교통부 도시정책과 도시군계획시설규칙 개정 ‘26.上 국토교통부 도시활력지원과 - 20 - 참 고 ｢빈 건축물 정비 활성화 방안｣ 인포그래픽