국토교통부, 실거주하지 않는 외국인, 수도권 주택 못 산다

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- 1 - 보도자료 보도시점 목 이후 : 2025. 8. 21.( ) 16:30 (8. 22.( ) ) 금 조간 / : 2025. 8. 21.( )배포 목실거주하지 않는 외국인 수도권 주택 못 산다 , - 서울시 전역 인천시 개 구 경기도 개 시 군 외국인 토지거래허가구역 지정 , 7 , 23 · - - - 허가구역 내 주택 거래시 해외자금 출처 및 비자유형 신고 의무화 - 불법해외자금 반입 또는 탈세 혐의 적발시 관계기관 통해 해외 당국에 통보 , - □ 국토교통부( ) 장관 김윤덕 는 월 일 8 21 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 서울시 전역, 인천시 및 경기도 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역* ( “ ”) 이하 허가구역 으로 지정한다. * 부동산거래신고 등에 관한 법률 에 따라 외국인 등이 토지를 거래하려면 사전에 「 」 부동산 소재 시군구청의 허가를 받아야 하는 구역으로 사전 허가 없는 거래 ‧ ‧ , 계약은 효력이 발생하지 않아 결과적으로 토지를 취득할 수 없음 ㅇ 허가구역은 서울시 전역 인천시 개 구 경기도 개 시 군으로 , 7 , 23 · 8 26 월 일 부터 내년 8 25 월 일까지 1년간 지정 효력이 발생하며 향후 시장 상황을 고려해 필요시 기간 연장 을 검토할 계획이다. * 5 ｢ ｣ 부동산거래신고법 에 따라 공고한 날로부터 일 후에 효력 발생 ｢ ｣ 외국인 토지거래허가구역 지정 범위 구분 시 도 ‧ 시 군 구 ‧ ‧ 1 서울 전 지역 2 경기 수원 성남 고양 용인 안산 안양 부천 광명 평택 과천 , , , , , , , , , , 오산 시흥 군포 의왕 하남 김포 화성 광주 남양주 , , , , , , , , , 구리, 안성 포천 파주 , , ( 23 ) 이상 개 시군 (8 ) , , , , , , , 개 시군 제외 양주 이천 의정부 동두천 양평 여주 가평 연천 3 인천 중구 미추홀구 연수구 남동구 부평구 계양구 서구 , , , , , , ( 7 ) 이상 개 자치구 ( 1 2 ) 동구 강화군 옹진군 구 군 제외 , , - 2 - ㅇ 허가 대상은 허가구역 내에서 외국인 등이 매수자인 주택 , 거래이며 ㅇ ‘외국인 등’의 범위에는 대한민국 국적을 보유하지 아니 한 개인, 외국 법인 및 외국 정부 등이 포함( 2 4 ) ｢ ｣ 부동산거래신고법 제 조제 호 되며, ‘ ’ 주택 은 단독주택 다가구주택 아파트 연립주택 다세대 주택 , , , , 이 해당(｢건축법 시행령｣ 별표1)된다. * ( ) 6 ( ) 면적 주거지역 토지 거래 면적 이상인 경우 허가 대상 부동산거래신고법 ㎡ □ 주택거래를 허가받은 외국인은 허가일로부터 개월 4 이내 해당 주택에 입주해야 하며 주택 , 취득 후 년간 2 실거주해야 한다. 위반 사실이 확인되면, ㅇ 주택 소재지의 시 군 구청장이 개월 이내 ‧ ‧ 3 기간을 정해 이행 명령을 내리고 이행하지 않을 경우 의무 이행시 , 까지 이행강제금* . 이 반복 부과된다 * 10/100 토지 취득가액의 이내에서 이행 명령 위반 사유에 따라 차등 부과 □ 이와 함께, ｢부동산거래법 시행령｣을 개정하여 자금조달계획 및 입증자료 제출 의무를 확대할 예정이다. 현재 ㅇ 자금조달계획서 및 입증 서류 제출 의무는 투기과열지구 내 주택 거래에만 적용되지만, 허가구역 내 거래에도 확대 적용*될 예정이다. * (‘25. ) 「 」 부동산거래신고법 시행령 및 시행규칙 개정 예정 말 예정 - , 또한 외국인의 자금출처조사를 강화하기 위해 자금조달계획 내용에 해외자금 출처 및 비자 유형( ) 체류자격 등도 추가*한다. * 해외자금 불법반입( ) 외국환거래법 위반 , 무자격 임대사업( ) 출입국관리법 위반 적발시 활용 □ 외국인 주택 거래에 대한 상시 및 기획 조사도 강화한다. ㅇ 앞으로는 조사 결과 외국인의 해외자금 반입에 따른 주택거래가 자금세탁* 등으로 의심되는 경우에는 금융정보분석원(FIU)**에 통보되어 해외 금융 정보분석원(FIU)에 전달될 수 있다. * 범죄수익은닉규제법 ( ) 적법하게 취득할 재산으로 가장할 목적으로 범죄수익 등을 은닉하는 행위 ** 금융정보분석원 금융회사등으로부터 보고받은 의심스러운 거래 (Financial Intelligence Unit) : 정보를 분석하여 범죄혐의가 있는 경우 이를 법집행기관에 제공하는 금융위원회 소속기관 - 3 - ㅇ 또한, 조사 결과 양도차익 관련하여 해외 과세당국의 세금 추징이 필요 할 것으로 보이는 거래는 국세청에 통보되어 해외 과세당국에 전달될 수 있다. ㅇ 아울러 현장점검을 강화하여 실거주 의무이행 여부를 확인하고 불이행 시에는 이행강제금 부과뿐만 아니라 필요시 허가취소*를 검토한다. * 국토교통부장관 시도지사 시군구청이 청문절차를 거쳐 허가취소 및 그 밖에 필요한 처분 가능 , , ‧ ‧ < > 참고 외국인 주택 취득 제한 및 조사 절차 <주택 거래계약 체결 전> <주택 거래계약 후 일 이내 30 > <주택 소유권 이전 등기 후> 실수요에 한해 주택 취득 허가 해외자금조달내역 및 비자유형 체류자격 등 ( ) 신고내용 확대 불법 해외자금 반입 등 위법의심사항 해외 당국 통보 □ 국토교통부 이상경 제 차관은 이번 대책은 1 “ 해외자금 유입을 통한 외국인 투기 방지를 위한 것으로 외국인의 시장 교란 행위를 원천적으로 차단하고 집값을 안정시켜 우리 국민의 주거복지에 기여할 것 이라고 밝혔다 ” . 담당 부서 국토교통부 토지정책관 책임자 과 장 한정희 (044-201-3398) 토지정책과 담당자 사무관 이영주 (044-201-3402) 주무관 김보람 (044-201-3407) 담당 부서 금융정보분석원 제도운영기획관 (FIU) 책임자 실 장 박주영 (02-2100-1720) 기획행정실 담당자 서기관 송용민 (02-2100-1730) 사무관 정연수 (02-2100-1734) 담당 부서 국세청 국제조세관리관 책임자 과 장 이상원 (044-204-2901) 역외정보담당관실 담당자 서기관 허인영 (044-204-2912) - 4 - 참고1 수도권 내 외국인 주택거래 동향 □ 그 간 외국인의 주택거래 동향을 면밀히 모니터링한 결과, 외국인의 수도권 주택거래가 년 이후 지속적 ‘22 인 증가 추세에 있고, 최근 ㅇ 6.27 대출규제와 맞물려 해외자금 조달 및 유입을 통한 외국인의 투기성 거래가 증가할 우려가 커지고 있다. □ 부동산거래신고 , 외국인의 주택거래 건수는 자료에 따르면 ‘22년부터 연평균 약 이상 26% 의 증가율을 보이고 있으며, 올해 7월까지의 거래량을 고려할 때 ’25년에도 증가 추세를 이어갈 것으로 보인다. * : (’22 ) 4,568 (‘23 ) 6,363 (’24 ) 7,296 수도권 내 외국인 주택거래 건수 년 년 년 ➝ ➝ ** ‘25 7 (4,431 ): 840 , 2,815 , 776 년 월까지 거래 건수 건 서울 건 경기 건 인천 건 특히 ㅇ 서울시의 경우 지난 일에 , 3.19 강남 구 및 용산구 3 아파트 전체가 허가구역으로 지 정되어 해당 허가구역 내 외국인의 주택 거래는 지정 전에 비해 감소하였으나 서울시 전체적으로는 , 다시 거래량이 증가하는 양상을 보이고 있다. * 년 ’25 거래 건수 월 월 월 월 월 : (1 ) 80 (2 ) 99 (3 ) 133 (4 ) 162 (5 ) 107 ➝ ➝ ➝ ➝ ➝ ➝ (6 ) 124 (7 ) 135 월 월 * 강남 구 및 용산구 거래 건수 * 3 월 월 월 월 : (4 ) 53 (5 ) 18 (6 ) 10 (7 ) 29 ➝ ➝ ➝ ｢ ｣ 수도권 외국인 주택거래 건수 ｢ ｣ 지역별 외국인 주택거래 비율(’25.7) ｢ ｣ 서울시 외국인 주택거래 추이 (‘25.7) - 5 - □ 외국인의 수도권 주택거래는 경기가 62%, 20%, 18% 인천 서울 로 구성 되고 국적별로는 중국인이 73%, 미국인이 14%로 구성되며, 주택 유형 별로는 아파트가 59%, 다세대 주택이 33%에 해당한다. □ 국내에 거소 또는 주소를 두지 않는 한편, 비거주 외국인은 국내 주택을 매입하는 경우 위탁관리인*을 지정하여 신고해야 하는데, 이는 실거주 목적 없는 주택 매입으로 투기 목적 거래일 가능성이 높다. * 도입 주택 취득 후 실거래 조사에 따른 자료 요청 등에 대응하기 위한 관리인(‘23.8 ) ㅇ 위탁관리인을 지정한 수도권 주택거래는 ‘24년에 총 295건으로 올해 7월까지 거래 추이를 볼 때 ‘25년에도 증가할 것으로 예상되는데, 월 이후 ㅇ ’23.8 위탁관리인을 지정한 수도권 거래 건수 건 를 국적별로 (497 ) 분석한 결과 미국인이 63.5%(316 ) 건 , 중국인이 22.1%(110 ) 건 로 대부분을 차지하였다. □ 또한, 현금 조달 비율이 높은 고가주택 거래 및 미성년자 거래 등 투기 거래 가능성이 높은 거래가 다수 발견되었다. , 가액 대부분을 ㅇ 특히 거래 예금* ( ) 현금성 자산 으로 충당하면서 기존 최고 거래가액을 갱신하는 계약을 체결하는 등 해외자금 조달을 통해 국내 집값을 끌어올린 것으로 의심되는 건들을 확인할 수 있었다. * 에서 자금을 차입하여 환전 뒤 국내 금융기관에 입금하여 예금으로 기재 해외 ① 세 외국인 가 전액 예금으로 억원에 단독주택 매입 25 A 75 B ② 전액 예금으로 억원에 용산구 아파트 매입 외국인 가 180 C 73 ③ 외국인 가 전액 예금으로 억원에 서초구 아파트를 매입 ④ 세 외국인 가 전액 예금으로 억원에 성북구 단독주택 매입 32 D 82 - 6 - 참고2 사례 분석 및 Q&A □ 취득 후 년간 2 실거주할 수 없으므로 주택을 취득할 수 없습니다. □ 아파트 거래계약 체결 전에 허가를 받아야 , 하고 허가 받은 후 거래계약 체결일로부터 30일 이내 거래 신고와 함께 자금조달계획서 및 증명서류를 제출해야 합니다. 해외에서 ㅇ 차입하거나 해외 예금을 송금받은 경우에는 해외 금융기관명, 차입 금액 및 송금 금액 등을 자금조달계획서에 기재해야 하고, - 해외에서 현금 등을 국내로 반입한 경우에는 반입 외화 신고 여부 및 신고 금액을 기재하여야 합니다. 부동산 취득 ㅇ 자금의 원천을 소명하지 못하는 경우 자금세탁 등 혐의 여부에 따라 금융정보분석원(FIU)에 통보되어 해외 FIU에 통보될 수 있습니다. ◈ 외국인 C가 송파구에 있는 아파트를 매입하고 2년 뒤 처분하여 양도차익을 얻은 후 귀국한 경우 □ 조사 결과 양도차익과 관련하여 해외 과세당국의 세금 추징 등 여부 검토가 필요하다고 보는 경우 해당 거래는 국세청에 통보되고 해외 과세당국에 전달될 수 있습니다. ◈ 외국인 B가 거주목적으로 강남구에 있는 아파트를 매입하려는 데, 매매 대금의 일부를 해외에서 조달하는 경우 ◈ 외국인 A가 전세를 끼고 서초구에 있는 다세대 주택을 매입하려는 경우 - 7 - □ 부동산거래신고법 상 ｢ ｣ 외국인 등이 허가구역 내 주택을 유상으로 거래 하는 경우에 한해 적용되고 내국인은 제외됩니다. 다만 ㅇ 유상 거래만 허가 대상이므로 교환 증여 , 와 같은 무상 거래는 적용 되지 않으며 경매 상속 , . 등은 허가 대상이 아닙니다 □ 외국인 등은 부동산거래신고법 제 조제 호에 정의되어있는 ｢ ｣ 2 4 개인법인 ‧ ‧ 단체를 의미합니다. □ 기존에 서울시가 지정한 토지거래허가구역과 이번에 지정하는 외국인 토지 거래허가구역은 동일지역에 대해 각각 적용됩니다. □ 기존 서울시 토지거래허가구역은 아파트만 허가 대상으로 지정하고 있어 예를 들어 내국인은 다세대 주택 , 거래에 제한을 받지 않으나 이번에 강남구를 ㅇ 외국인 토지거래허가구역으로 지정하면서 허가 대상을 ｢ 건축법 상 ｣ 다세대 주택 등을 포함시켰기 때문에 외국인이 주택 다세대 등을 거래할 경우 사전에 허가받을 의무를 지게 됩니다 . □ 국제법상 국가 주권에는 정당한 공공이익을 위해 자국 토지 소유권에 대한 국내적 규제( ) 외국인 토지 제한 포함 를 시행할 권한이 포함된다는 사실이 널리 인정되고 있습니다. - 8 - 실제 ㅇ 이에 따라 일부 국가들은 외국인의 토지 소유를 전면 금지하거나 엄격히 제한하고 있습니다. ｢ ｣ 외국인 부동산 거래 규제 해외 사례 ( ㅇ 중국) 토지 취득 없이 사용권만 인정되며 주택 취득은 년 이상 실거주를 한 경우에 한해 허용 1 ( ㅇ 호주) ‘25.4 2 월부터 년 간 외국인의 기존 주택 취득을 금지 ( ㅇ 캐나다) ‘23.1 2 2 부터 년간 외국인의 주거용 부동산 취득을 금지하되 년 기간 연장 □ 정부는 외국인 부동산 투기 방지라는 정책목표와 외국인 경제활동에 미치는 영향을 고려하여 필요 최소한으로 외국인의 부동산 취득을 제한합니다. 최대한 외국인 경제활동에 제한이 되지 않도록 ㅇ 주택에 한정하여 제한 하고 근린생활시설 업무시설 , . 등은 제외하고 있습니다 ㅇ 허가구역 지정기간 또한 1년으로 한시적으로 적용됩니다. ㅇ 외국인이 실제 거주하려는 목적으로 주택을 취득하는 경우에는 허가 받을 수 있어 국내 거주 외국인의 경제활동에 미치는 영향을 최소화 하였습니다. □ 이번 허가구역 제한은 건축법 시행령 별표 에 따른 ｢ ｣ 1 단독주택 다가구 , 주택, 아파트 연립주택 다세대 주택 , , 거래에 한정됩니다. ㅇ 오피스텔은 업무시설 중 일반업무시설에 포함되어 있으므로 주택에 해당 하지 않아 허가구역의 제한 대상에 포함되지 않습니다 . - 9 - 참고3 토지거래허가구역 지정 및 제도 개요 󰊱 허가구역의 지정 및 해제 ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ 토지거래허가구역 입안 ‣ (국토부장관) 둘 이상 시 도 및 국책사업지구 ･ ‣ (시 도지사 · ) 동일 시 도 내 ･ ↓ 중앙 지방 도시계획위원회 심의 ( ) ‣ 허가구역 경계설정 지정기간 허가면적 등 심의 , , * 재지정의 경우 시도지사 및 시군구 의견 청취 ↓ 관보 공보에 공고 및 관계기관 통보 ‧ ‣ 공고 일 후 허가구역 지정효력 발생 5 ↓ 공시 일 및 공람 일 (7 ) (15 ) ‣ ‧ 시장 군수 구청장 · * 해제권자 및 절차도 지정시와 같음 ㅇ 지 역 허가대상 면적* 도시지역 주거지역 6㎡초과시 상업지역 초과시 15㎡ 공업지역 초과시 15㎡ 녹지지역 초과시 20㎡ 용도 미지정 지역 초과시 6㎡ * 이번 외국인 토지거래허가구역에 적용되는 면적기준 - 10 - 󰊲 허가구역 내 토지거래허가 절차 ㅇ ㅇ 거래 당사자간 합의 허가신청서 제출  계약내용 및 토지이용계획 등 첨부 시 군 구 검토 · · 15  일내 검토 〈 〉 허가시 〈 〉 불허가시 허가증 교부 불허가 통보 ←불허가처분 불복시 이의신청 1  개월내 이의신청 도시계획위원회 심의 · ·  시 군 구 설치 심의결과 통보 * , 토지거래허가를 받은 후 거래계약을 체결하여야 하며 등기 신청 시 허가증 첨부 필요 󰊳 이용 의무 및 제재 ㅇ 용도 이용 의무기간 비고 주거지역 등 자기거주용 년(2 ) -` ㅇ