서울시, 용적률 400% · 복합개발 허용… 준공업지역 개발 `탄력` 받는다

 

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동행 · 매력 특별시 서울

- 1 - 2024.11. 8.(금) 조간용 이 보도자료는 2024년 11월 7일 오전 11:15부터 보도할 수 있습니다. 보도자료담당 부서: 도시공간본부 도시계획과 도시계획과장 이광구 02-2133-8305 도시계획혁신팀장 김학선 02-2133-8326 사진 없음 ▣ 사진 있음 □ 쪽수: 5쪽 용적률 400% ‧ 복합개발 허용… 준공업지역 개발 '탄력' 받는다- 오세훈표 서울 대개조 구체적 실현을 위한 ‘준공업지역 제도 개선방안’ 발표- 경직된 제도 개선으로 사업성 높여 직·주·락(職·住·樂) 어우러진 미래첨단공간으로변화- 정비유형 단순화, 면적에 따른 개발방식 제한 폐지 등 복합개발 확대허용- 주거용적률 최대 400%(150%↑), 기준 허용용적률도 각각 20%p씩상향- 준공업지역 유지 원칙하에 토지이용 현황과 계획을 고려한 유연한 용도지역조정□ 그동안 경직된 제도와 과도한 규제로 인해 개발이 더뎠던 준공업지역개발에 탄력이 붙을 전망이다. 도심 변화를 반영해 제조업 중심공간에서 직·주·락(職·住·樂)이 어우러진 ‘미래첨단산업 공간’으로 변화시키는것이 목표다. □ 서울시는 ▴정비유형 재구조화 및 복합개발 확대 허용 ▴준공업지역활성화를 위한 용적률 상향 및 체계 개편 ▴토지이용 현황 및계획을고려한 용도지역 조정 등을 주요내용으로 하는 ‘준공업지역 제도개선방안’을 7일(목) 발표했다. 지난 2월 발표한 오세훈표 서울 대개조1탄 ‘서남권 대개조’를 구체적으로 실현하기 위한 후속 실행방안이다. - 2 - ○ 시는 준공업지역이 82%를 차지하는 서남권에 대한 규제를 완화해미래산업을 유치하고, 준공업지역 내 산업·문화 등 다양한 기능의 융·복합시설과 공동주택 건립시 용적률을 최대 400% 까지 완화하는 등 준공업지역 제도 혁신을 하겠다고 밝힌바 있다. □ 준공업지역은 60~70년대 소비 제조산업 중심지로 국가 성장을주도했으나 현재는 낙후되고 침체된 곳들이 대부분이다. 또한 현 준공업지역에대한 개발 및 운영 제도는 지역 여건과 산업환경 변화 등을 적절하게반영하고 있지 않아 제도 개선에 대한 필요성이 꾸준히 제기되어왔다. ○ 현재 서울에는 영등포, 구로, 금천, 강서, 도봉, 성동 등 총 19.97㎢규모의 준공업지역이 지정되어 있다. <정비유형 단순화, 면적에 따른 개발방식 제한 폐지 등 복합개발 확대 허용>□ 첫째, 기존 전략재생형, 산업재생형, 주거재생형, 산업단지재생형로나뉘었던 준공업지역의 복잡한 정비유형을 공장 비율에 따라▴산업복합형(공장비율 10% 이상) ▴주거복합형(공장비율 10% 미만)으로재편한다. ○ 기존 전략재생형과 산업재생형은 ‘산업복합형’으로 합치고, 주거재생형은‘주거복합형’으로 개편했다. 산업단지별 관리계획 등에 따라 별도로관리하는 ‘산업단지재생형’은 삭제했다. 구 분 현 행 개 선 공장비율 10% 이상 전략재생형 산업복합형(산업+주거) 산업재생형 공장비율 10% 미만 주거재생형 주거복합형(주거) 노후화된 산업단지 산업단지재생형 각 산업단지별 관리계획으로 관리 - 3 - □ 아울러 면적에 관계없이 사업 주체가 개발방식을 자유롭게 선택할수있도록 한다. 기존에는 공장비율 10% 이상 부지에 공동주택을지을때는 1만㎡ 이상은 산업부지와 공동주택부지를 엄격히 분리하는부지분할방식으로, 3천㎡ 이상 1만㎡ 미만 부지는 산업 주거 복합건물방식으로만 개발이 가능했다. 현 행 개 선 <주거용적률 최대 400%(150%↑), 기준‧허용용적률도 각각 20%p씩 상향>□ 둘째, 준공업지역 내 공동주택 건립을 위한 지구단위계획(부지3천㎡이상 대상) 수립시 최대 용적률을 현행 250% 이하에서 400%까지높이는 등 규제를 대폭 풀어 사업성을 개선한다. 상한용적률 인센티브150%는 기존 공공시설 기부채납은 물론 공공임대주택 공급, 건축법등다른 법령에 따른 용적률 완화 항목까지 적용가능하도록 다양화한다. ○ 공공시설(순부담율)은 전체 면적의 15% 이상을 확보해야 하며, 5천㎡이하는 여건에 따라 위원회 심의를 통해 용적률 일부 완화가 가능하다. 공공임대주택 공급으로 용적률을 완화할 경우 절반 이상을 공공임대주택으로공급해야 한다. ○ 아울러 지구단위계획이 필요하지 않은 오피스텔과 노인복지주택도용적률400%를 적용받기 위해선 앞으로는 지구단위계획을 수립해야 한다. - 4 - □ 기준 허용용적률도 현행 210%, 230%에서 230%, 250%로각각20%p씩 상향 조정한다. 상향 조정한 허용용적률 20%p는 공공보행통로,열린단지 등 ‘개발사업형(공동주택 건립형) 지구단위계획 수립기준’에서 정한 항목을 적용한다. ◇ 준공업지역 내 공동주택 건립에 따른 지구단위계획 용적률 체계 ① 주거복합형(공장비율 10% 미만) 구 분 기준용적률 허용용적률 상한용적률 현행 개선 현행 개선 현행 개선공동주택 부지 210% 230% 230% 250% 250% 400% ② 산업복합형(공장비율 10% 이상) 중 부지분할방식 구 분 기준용적률 허용용적률 상한용적률 현행 개선 현행 개선 현행 개선산업부지 - 400% 400% 400% 도시계획조례 적용 허용용적률의 2배이하(800%) 복합개발부지 (공동주택 등) 210% 230% 230% 250% 250% 400%400+ɑ 400+ɑ 400% 상한 250% 상한 ⇒ 250% 허용 230% 허용 230% 210% 기준 기준 산업부지 복합개발 부지 산업부지 복합개발 부지 <현 행> <개 선> <준공업지역 유지 원칙하에 토지이용 현황과 계획을 고려한 유연한 용도지역 조정>□ 셋째, 산업기반 확보 등을 위해 준공업지역 유지를 원칙으로 하되토지이용 현황과 계획을 고려, 주민 불편 최소화 범위 내에서 유연하게용도지역을 조정 운용한다. 대상지는 중심지 기능 고도화를 위해업무등고밀개발이 필요한 지역과 이미 주거화 돼 산업기능을 상실한지역으로구체적인 개발계획 수립 등 지구단위계획 수립을 병행토록 하였다. - 5 - ○ (상업지역) 도심 및 광역 중심 지역 내 간선도로 또는 상업지역 연접지로부지면적 5천㎡ 이상의 정형화된 토지를 일자리 창출 등 서울시 공간정책에 반영한 업무(오피스텔 제외), 상업, 연구시설 등으로 개발할 경우일반상업지역으로 조정이 가능하다. ○ (주거지역) 이미 주거화 된 광범위한 공동주택 단지 밀집지역 등산업기능상실지역은 주거지역으로 조정이 가능하되, 이때 용도지역은 제3종일반주거지역으로 일괄 조정한다. 다만 역세권에 해당하는 지역은 구체적인개발계획 수립을 전제로 준주거지역으로도 조정할 수 있다. □ 신속하고 예측가능한 계획 수립을 위해 용도지역 변경은 시와해당자치구의 사전 협의후 타당성 심의를 통과한 지역에 대해 해당자치구가도시관리계획 변경 절차를 입안하는 방식을 도입한다. □ 이번「준공업지역 제도 개선방안」은 빠른 사업추진을 위해 발표즉시시행된다. 복합개발방식 면적 제한 규정 삭제, 공공임대주택공급에따른 용적률 완화 규정 신설 등은 조례 개정 이후부터 적용된다. ○ 이와 함께 시는 제도의 안정적 정착을 위해 계획구상 단계에서 TF를운영해 자치구 사업자간 사전 협의 후 지구단위계획 입안을 추진할 예정이다. □ 이번 개선방안 관련 상세 내용은 7일(목)부터 도시계획포털(알림마당→자료실)에서 확인할 수 있다. □ 조남준 서울시 도시공간본부장은 “이번 제도 개선을 통해 침체한준공업지역내 대규모 유휴부지를 중심으로 개발이 활성화될 전망”이라며“준공업지역의 성장 잠재력을 다시금 끌어올려 미래 첨단산업공간과 직주근접형의 쾌적한 주거지 확보를 확보해 시민들에게 공급하겠다”고밝혔다.