서울시, `모아타운` 투기근절하고 주민제안 방식으로 전환 추진

 

1/8

2/8

3/8

4/8

5/8

6/8

7/8

8/8

동행 · 매력 특별시 서울

- 1 - □ 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 정비사업을추진했던 소규모정비사업인 ‘모아타운’ 사업이 오는 7월 말까지자치구공모를 종료하고, 앞으로 주민 제안 방식으로 전환해 사업을 이어간다. □ 시는 모아주택‧모아타운 사업의 관심이 높아지고, 사업추진 움직임이활발해지면서 모아타운을 둘러싼 주민 갈등 및 기획부동산 투기사례가 발생함에 따라 구체적인 실행계획과 지원방안이 담긴 <모아주택‧모아타운 갈등방지 세부 실행계획>을 마련해 추진한다고 밝혔다. 2024. 7. 19.(금) 조간용 이 보도자료는 2024년 7월 18일 오전 11:15부터 보도할 수 있습니다.보도자료담당부서 : 주택실 건축기획관 전략주택공급과 전략주택공급과장 최원석 2133-6280 모아주택계획팀장 김지호 2133-8231 도시공간본부 토지정책과 토지관리과장 이계문 2133-8231 사진없음 ▣ 사진있음 □ 매수 : 9매 토지정책팀장 지미종 2133-8231 '모아타운' 투기근절하고 주민제안 방식으로 전환 추진 - 모아타운 주민갈등‧투기세력 막기 위한 <모아주택‧모아타운 갈등방지 세부 실행계획> 마련- 모아타운 자치구 수시 공모 올해 7월 말 조기 종료, 주민제안 방식으로 전환해사업이어가- 원주민 보호 위한 주민제안 동의기준 강화, 갈등 코디네이터 파견, 세입자 갈등조정 협의체기준마련- 모아타운 투기행위 전수조사…기획부동산 투기거래 적발시 사업시행구역 제외, 수사의뢰등강력처벌 - 2 - □ 이는 시가 지난 3월 발표한 모아주택‧모아타운 갈등 방지대책후속조치로 ▴자치구 공모 조기 종료 ▴원주민 보호를 위한 주민제안동의기준 강화 ▴갈등 코디네이터 파견ㆍ갈등 모니터링 강화 ▴세입자갈등조정 협의체 운영기준 마련 ▴기획부동산 투기거래 사도구역제외 ▴분기별 사도 투기 현황 모니터링 및 법령 위반사항 조치등을 담고 있다. 이번 계획은 7. 19.(금)부터 즉시 적용된다. <단계별 주민갈등대책 마련…자치구 공모 조기 종료, 주민제안 강화, 갈등 코디파견>□ 우선, 모아타운 자치구 공모는 올해 7월 31일 조기 종료한다. 당초’22년 3월부터 ’25년 6월까지 시행 예정이었으나, 현재까지 97곳이모아타운 대상지로 선정돼 목표로 한 100곳이 충분히 가능해졌고, 공모신청시 30%의 낮은 동의율이 주민 갈등의 주요 요인으로 작용한다는조사 결과에 따라 조기 종료하기로 했다. ○ 모아타운은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른‘소규모주택정비 관리지역’으로 법령상 동의율 기준은 없으나, 시는관리계획 수립권자인 자치구에 서울시 예산을 지원하기 위해 내부 방침으로운영 중인 사항으로 주민동의요건(각 시행예정구역별 토지등소유자의30% 동의) 및 주민설명회 의무화 등 ‘23년 공모기준을 강화한 바있다. □ 다만, 현재까지 공모 준비 상황 등을 고려해 올해 7월 31일까지자치구로 접수된 것만 인정되며 기존 선정위원회 심의 안건으로상정되어 보류된 대상지는 요청시 대상지 적정 여부 심의를 통해대상지 - 3 - 로 추가로 선정할 예정이다. 이후 자치구 공모를 준비 중이었던지역은 주민제안 방식으로 전환해 주민이 직접 모아타운 관리계획수립을 추진할 수 있도록 한다. □ 또한, 원주민의 참여율을 높이고 투기세력 주도 추진 차단을 위해모아타운 주민제안 동의 요건 강화 및 검토기준을 새롭게 마련했다. 관리계획 수립전, 계획범위에 대한 전문가 자문 동의율 기준을 토지등소유자수의 50%이상 동의에서 주민제안 조례 기준인 토지등소유자 60%및토지면적 1/2 이상으로 일원화하고, 주택 등 분양받은 권리산정기준일을 市자문요청 접수일 또는 區접수일(주민요청시)로 앞당겨 지정할예정이다. ○ 자치구 공모의 경우 지난 3월 갈등방지대책을 통해 권리산정기준일을시 접수일 또는 구접수일로 앞당겨 지정한다고 대책을 발표한 바있다. <모아타운 주민제안 추진절차 및 요건> □ 모아타운 주민제안 적정범위 자문시 세부 검토 기준을 마련해 부적합하다고 판단되는 지역은 추진을 불허할 예정이다. 구체적인 검토기준은▴동의자 중 노후ㆍ불량 건축물 소유자의 동의가 2/3 미만, ▴‘22년이후 매입한 건축물 소유자 동의율이 30% 이상, ▴ 반대 동의율이토지등소유자의 25% 또는 토지면적 1/3 이상 ▴부동산 이상거래등 - 4 - 으로 투기세력 유입이 있다고 판단되는 경우로 해당 기준 어느하나에해당할 때 주민제안을 불허할 예정이다. □ 이를 통해 다수의 외지인이 신축 다세대 건축물 등을 매수 후모아타운 관리계획 수립을 추진하여 원주민과 갈등을 초래하는 문제가해소될 것으로 보고 있다. <모아타운 투기대책 마련…대상지 선정 제외, 사업구역 제외, 분기별 모니터링>□ 한편, 지난 3월 적발된 모아타운 내 사도 지분쪼개기 투기행위에대해서 전수 조사한 결과, 모아타운 9곳 14개 필지가 대상지 선정후기획부동산 거래를 통해 지분 쪼개기가 이루어진 것으로 조사됐다. □ 기획부동산에 의해 1차로 지분거래가 이루어진 297건을 정밀전수조사했으며, 계약일, 거래금액 등 허위신고 행위에 대해 과태료를부과하고 특수관계인 간 편법 증여, 차입금 거래 등 세금 탈루로추정되는 건은 국세청에 통보 조치했다. 또한, 사도 지분거래를중개하면서 공인중개사법을 위반한 중개업소 4곳에 대해서는 수사의뢰했다. □ 이처럼 기획부동산이 모아타운을 빌미로 사도를 매수하여 단기간에다수인에게 지분공유 형태로 매도한 비정상적인 투기행위를차단하고, 이에 현혹당해 매수한 투기 세력에 대해서도 개발이익이실현되지 못하도록 빈틈없는 대책을 마련했다. - 5 - □ 첫째, 모아타운 대상지 선정 또는 주민제안시, 사도에 대해부동산실거래내역을 조사ㆍ분석하여 기획부동산을 통한 사도 지분쪼개기가적발되는 경우 우선적으로 선정에서 제외할 예정이다. □ 둘째, 모아타운 관리계획 수립지역 중 기획부동산을 통한 사도지분쪼개기가 적발되는 필지는 모아주택 사업시행구역에서 제외하여현금청산 등에 따른 개발이익이 발생되지 않도록 기존 도로로 남길예정이다. ○ 모아주택은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에따른‘가로주택정비사업 등’으로 정비구역을 전면철거후 개발하는재개발 방식과는 달리 기존 도로 체계를 유지하며 사업시행구역을설정하는 사업 특성상 기존 도로로 유지토록 구역설정이 가능하다. □ 셋째, 모아타운 내 사도 지분공유 투기행위에 대해 분기별로전수조사하여 부정당한 거래 등 관련 법령 위반 시 예외없이 강력히처벌할 계획이다. □ 재개발은 정비구역이 지정될 경우 사업시행구역으로 확정되는반면에모아타운은 관리계획 수립 이후 사업가능구역별로 조합설립인가가되어야 사업시행구역으로 확정되므로 조합설립 전까지는 사업시행여부가 불투명하므로 모아타운을 미끼로 투자를 권유하는 사도를매입하는 경우 투자손실의 우려가 있으므로 각별한 주의가 필요하다고밝혔다. - 6 - □ 이번 갈등방지 대책은 안내일인 7.19.(금) 이후 즉시 적용된다. 다만, 권리산정기준일의 경우 기 고시된 대상지는 제외하고 향후모아타운 주민제안 상정안건부터 적용될 예정이다. 구 분 권리산정기준일 비고자치구 공모 주민제안 신규 사업지 시 접수일 또는 구 접수일 (자치구청장이 요청하는 경우) 시 접수일 또는 구 접수일 (주민이 요청하는 경우) 기존 사업지 대상지 선정결과 발표이후 고시가 가능한 날 - <24년 5차 모아타운 대상지 선정위원회 개최…관악구, 광진구, 강북구 총 3곳 조건부선정>□ 아울러 시는 7.12.(금) 제5차 모아타운 대상지 선정위원회를개최하여 공모 신청한 10곳 중 관악구 난곡동, 광진구 자양1동, 강북구수유동 3곳을 모아타운 대상지로 선정했다. ○ 주민갈등 및 사업실현성 여부, 지역여건 등을 고려하여 동작구 상도4동은 미선정하였고, 광진구 자양4동은 재검토, 강서구 화곡본동 5개소는조건부 보류하였다. 연번 자치구 대표번지 면적(㎡) 심의결과1 관악구 난곡동 697-20 41,935 조건부 선정2 동작구 상도4동 202 82,714 미선정 3 광진구 자양1동 799 73,362 조건부 선정4 광진구 자양4동 12-10 75,608 재검토 5 강북구 수유동 392-9 86,362 조건부 선정6 강서구 화곡본동 98-88 50,000 조건부 보류7 강서구 화곡본동 56-25 70,500 조건부 보류8 강서구 화곡본동 56-3 91,000 조건부 보류9 강서구 화곡본동 772 93,000 조건부 보류10 강서구 화곡본동 46-148 90,000 조건부 보류< 모아타운 대상지 선정 결과 > - 7 - □ 이번에 선정된 3곳은 모아타운 대상지 내 노후한 단독주택ㆍ다가구주택이 밀집돼 기반시설이 열악하나 사업추진을 위한 동의율이50%내외로 사업추진을 위한 주민동의율이 높은 지역이다. ○ 관악구 난곡동 일대(면적 41,935㎡)는 관리계획 수립시, 목골산지형고저차와 문화재를 고려한 경관계획을 수립하고 진입도로를 우선고려한 교통계획이 수립될 수 있도록 조건을 부여하였다. ○ 광진구 자양1동 일대(면적 73,362㎡)는 관리계획 수립시, 대상지내부로 진입하는 교통계획이 우선 고려될 수 있도록 조건을 부여하였다. ○ 강북구 수유동 일대(면적 86,362㎡)는 대상지 내 사업가능구역간종합적인 정비를 유도하는 가이드라인을 포함토록 조건을 부여하였다. □ 이 외 7곳은 지역여건 고려시 모아주택 추진 부적정하거나, 사업실현성 미비 등으로 사유로 미선정 또는 보류하게 되었다. ○ 동작구 상도4동 일대(면적 82,714㎡)는 기존 가로현황이 부정형하여사업가능구역을 나누기 어려운 지역으로 단일구역으로 통합적 정비가필요하다고 판단되어 미선정하였다. ○ 광진구 자양4동 12-10 일대(면적 75,608㎡)는 주민이 희망하는지역위주로 사업실행가능한 구역계의 적정성이 재검토될 수 있도록 하였다. ○ 강서구 화곡본동 일대 5개소는(면적계 394,500㎡)는 연접한 모아타운대상지가 집단적으로 추진되는 지역으로 필요성은 인정되나 향후밀도가높아질 것을 고려하여 구체적인 진입도로 확보방안 등을 제시하고모아타운별 구역계 적정성, 단계별 추진방안 등 선행 검토가 필요하다고판단되어 조건부 보류하였다. - 8 - □ 시는 지분 쪼개기 등 투기 수요를 원천 차단하기 위해 이번5차대상지 선정위원회 대상지에 대해 시 접수일 또는 구 접수일을기준으로 권리산정기준일을 지정‧고시하였다. 연번 자치구 대표번지 면적(㎡) 권리산정기준일 비고 1 관악구 난곡동 697-20 41,935 ’24.02.26. 자치구 접수일2 동작구 상도4동 202 82,714 ’24.04.11. 3 광진구 자양1동 799 73,362 ’24.05.01. 4 광진구 자양4동 12-10 75,608 기 지정고시완료 ‘22.10.27. 5 강북구 수유동 392-9 86,362 기 지정고시완료 ‘24.02.22. 6 강서구 화곡본동 98-88 50,000 ’24.05.17. 7 강서구 화곡본동 56-25 70,500 ’24.05.17. 8 강서구 화곡본동 56-3 91,000 ’24.05.17. 9 강서구 화곡본동 772 93,000 ’24.05.17. 10 강서구 화곡본동 46-148 90,000 ’24.05.17. □ 한병용 서울시 주택실장은 “그동안 모아주택ㆍ모아타운 많은 관심호응 속에서 활발히 추진되고 있으나, 일부 투기 세력이 유입되어주민갈등을 초래하는 사례가 발생하고 있다”라며, “모아타운이 투기의온상이 되지 않도록 강력히 대응하여 모아주택·모아타운 정책이원활히진행될 수 있도록 지원을 강화할 계획”이라고 말했다.