서울시, 세운4구역 용적률 상향으로 개발이익 5,516억 증가 추정 초고층.초고밀 개발 즉각 중단하고, 원점 재검토하라 (260325, 경실련 기자회견)

 

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설명자료
제공일자 : 2026년 03월 26일 도 시 재 창 조 과 장 김용배 2133-4630
담당부서 : 도시공간본부 도시재창조과
세운활성화계획팀장 김선웅 2133-4643
사진없음 □ 사진있음 ■ 매수 : 6매
세운지구 개발은 오랜기간 도심을 가로막던 낡은 상가를 철거하고,
개발로 생긴 이익으로 ‘도심 최대 녹지생태 숲’을 조성하는 것임.
- 「세운4구역 용적률 상향으로 개발이익 5,516억 증가 추정
초고층·초고밀 개발 즉각 중단하고, 원점 재검토하라」관련 -
(2026.03.25. 경실련 기자회견)
< 주요 설명내용 >
1. 세운지구 개발의 목적은 종묘~남산을 잇는 도심 최대 ‘녹지생태 숲’을
조성하여 시민의 삶을 재창조하는 것임
 60년간 도심의 흐름을 가로막았던 낡고 위험한 콘크리트 상가군을
철거하고, 단절된 남북 녹지축을 복원하여 서울 도심의 거대한
‘심장’이자 ‘숨구멍’인 녹지생태 숲을 시민에게 돌려주고자 함.
- 세운상가군 철거 후 조성될 도심 녹지축은 광화문광장의 3배, 덕수궁 면
적의 1.5배 수준인 약 13.6만㎡에 달하는 대규모 숲으로, 서울 도심의
품격을 높이고 기후위기에 대응하는 지속가능한 도시 모델의 핵심임.
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- 도심 녹지축이 완성되면 단순한 잔디 광장이 아니라 풍성한 수림과 토양,
입체적인 녹지생태 공간을 도심 한복판에 조성하는 개념으로 시민들이
숲속을 거니는 듯한 압도적 개방감과 쾌적한 보행 환경을 제공할 것임.
2. 시민의 혈세 투입 최소화, 민간의 ‘공공기여’로 시민의 자산을 만듦
 기본적으로 ‘녹지생태 숲’ 조성에 필요한 재원은 서울시 재정을 투입
하는 방식이 아니라, 정비사업 과정에서 확보한 민간의 공공기여를
환수하여 구축하는 방식임.
- 이는 민간 자본을 활용해 시민에게 대규모 녹지 복지를 제공하는 전략적
행정으로, 재정 부담을 최소화하고 도심 환경을 혁신하는 방식임.
- 세운4구역의 경우, 기반시설 부담률은 기존 3%에서 16.5%로 높였고,
공공기여 환수 규모도 기존 약 184억 원에서 약 2,164억 원으로 대폭
확대함. 개발로 생긴 가치를 시민의 숲과 기반시설로 환원하는 구조임.
3. 세운4구역의 건축물 높이계획(안)은 법적 ‘초고층’이 아니며, 높이
변경은 지상을 비워 대규모 숲을 만들기 위한 선택임
 일부에서 사용하는 ‘초고층’이라는 표현은 법적 정의와 거리가 있는
과도한 용어 사용임.
- 「건축법 시행령」상 초고층 건축물은 50층 이상 또는 높이 200m 이
상이나, 세운4구역은 19층 ~ 최고 38층+(98.7 ~141.9m) 수준으
로서 법적으로 초고층 건물에 해당하지 않음.
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- 이미 서울 4대문 안에는 SK서린빌딩(160m), 두산타워(156m), 센터
원(148m) 등 세운4구역보다 높거나 유사한 규모의 빌딩들이 다수 존
재하고 있음.
- 과거 서울의 랜드마크였던 삼일빌딩(114m) 등과 비교해도 압도적 높이
라 보기 어려우며, 오히려 현대적인 도심 경관을 완성하는 적정 높이로
계획된 것임.
※ 세운4구역은 종묘 담장 경계로부터 약 180m 떨어져 있어 법적인 높이 규제 대상
(역사문화환경 보존지역 100m 이내)에 해당하지 않음에도 불구하고, 세계유산인
종묘의 역사적 경관을 최대한 존중하고 보호하기 위해, 종묘 담장을 기준으로 '앙각
27도' 규정을 세운4구역까지 확대 적용하여 높이 한계를 설정하였음
- 이는 고밀한 저층부를 수직으로 정리해 지상부를 비우고, 시민이 자유롭
게 이용할 수 있는 넓은 생태 숲과 열린 공간을 확보하기 위한 선택이
며, 실제로 세운4구역의 경우, 건폐율을 낮춰 저층부 개방형 녹지를 약
42%, 약 1.3만㎡를 확보하였음
4. 경실련의 개발이익 추정치는 산출 근거의 오류로 사실과 다름
 경실련이 제기한 ‘5,516억 원 개발이익 증가’ 주장은 토지등소유자
가 이미 보유한 기존 재산 가치인 종전자산가액까지 순이익처럼 본
산정 오류임.
- 경실련이 제기한 ‘5,516억 원 개발이익 증가’ 주장은 토지등소유자가 이미
보유한 기존 재산 가치인 종전자산가액까지 순이익처럼 본 산정 오류임.
- 서울시 검토 기준 실제 개발 후 순이익은 약 112억 원 규모이며, 서울
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시가 공공임대상가, 역사박물관, 상가군 매입 등으로 환수하는 공공기여
는 약 2,164억 원에 달함.
- 결국 이 사업은 특정 기업의 이익을 위한 것이 아니라, 공공환수를 통해
낡은 건물을 허물고 시민을 위한 생태 숲을 만드는 공익 우선 사업임.
5. 노후 건물을 허물고 ‘생태 숲’을 만드는 것은 서울의 미래를 위한 결단임
 도심 중앙을 가로막은 낡고 위험한 건물을 비우고 녹지 생태축을
회복하여 시민에게 쉼터를 돌려드리는 것은 서울시의 확고한 도시
재창조 철학이자 이미 1997년 서울도시기본계획 등에서부터 계획
된 오랜 숙원사업임
- 준공 후 58년 이상 경과하여 콘크리트 낙하 사고가 발생하는 등 시
민 생명과 안전을 심각하게 위협하고 도시축을 가로막는 상가군의 철
거는 더 이상 미룰 수 없는 필수적 과제임
- 서울시는 앞으로도 오랜 기간 침체되었던 도심의 기능을 회복하고, 시민
누구나 일상에서 울창한 숲과 여가를 누릴 수 있는 쾌적한 ‘녹지생태도
심’을 완성하는 데 노력할 것임
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붙임1 현황 및 녹지축 조성 후 사진
□ 현황사진#1
□ 현황사진#2
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□ 녹지축 조성 전(세운상가군 존치)
□ 녹지축 조성 후(세운상가군 철거)