`25.12월 서울 아파트 실거래가 전월 대비 0.35%, 지난 1년간 13.49% 상승

- 1 - 2026. 2. 23.(월) 석간용 이 보도자료는 2026년 2월 23일 오전 06:00부터 보도할 수 있습니다. 보도자료담당 부서: 주택실 부동산정책개발센터 부동산정책개발센터장 정종대 02-2133-7039부동산정책분석팀장 박현정 02-2133-7049주택정책과 주택정책과장 이자영 02-2133-7010사진 없음 ▣ 사진 있음 □ 쪽수: 10쪽 부동산제도팀장 유병민 02-2133-7030’25.12월 서울 아파트 실거래가 전월 대비 0.35%, 지난 1년간 13.49% 상승- 1월 토지거래허가 신청은 전월 4.8천건에서 6.5천건으로 33.6% 증가…향후 실거래반영예정- 향후 실거래에 반영될 1월 토지거래 신청가격도 1.80% 상승…매매가 상승세지속예상- ’25년 연간 전세 실거래가 상승률 5.6%…‘24년 상승률의 두 배 웃돌며 최근 5년간최고치□ 서울시는 주택계약 전 토지거래허가 기간의 정보 공백을 최소화하고시민들이 주택시장 상황을 보다 정확하게 이해할 수 있도록 지난달부터❶자치구별 집계한 토지거래허가 신청현황과 ❷ 한국부동산원이공표하는실거래가격지수 동향을 매월 공개하고 있다. <‘26.1월 토지거래허가 신규 신청 6,450건, 신청가격 전월 대비 1.80% 상승> □ ‘26년 1월 말 기준 아파트 토지거래허가 신규 신청건수는 전월 대비33.6%증가한 6,450건이며, 1월 토지거래허가 처리건수는 5,262건으로이는 향후 계약으로 이어져 매매거래 신고건수에 반영될 예정이다. ○ 서울 전역 토지거래허가제 시행 이후 ’26년 1월 말 기준 아파트토지거 - 2 - 래허가 누적 신청건수는 총 16,683건으로, 이 중 13,076건(79.8%)이 처리됐다. 구분 ’25.10월 11월 12월 ‘26.1월토지거래허가 신청건수 (건) 1,070 4,035 4,828 6,450 처리건수 (건) 80 3,097 4,637 5,262 [참고] 매매거래 신고 건수 (건) 8,517 3,369 4,738 4,665 ※ 출처 : 국토교통부 실거래가 공개시스템(검색일 2026.02.20, 계약일 기준), 토지거래허가대장(기준일 2026.01.31) ※ 매매거래량에서 해제거래는 제외. 거래량과 토지거래허가 신청 및 처리건수는 기준일에 따라 수치 변동될 수 있음 토지거래허가는 10.20. 이후 신청건에 대한 통계이며, 취하, 철회, 지분거래 등은 제외한 수치임. 기준일, 자료정비에 따라 수치 변동가능 처리건수 통계는 해당 월에 접수된 건만이 아니라, 전월에 신청된 건의 처리분도 포함됨. (예: 10월 접수 → 11월 처리 시, 11월 처리건수로 집계) < 아파트 매매거래량 및 토지거래허가신청 추이 > □ ‘26년 1월 1일부터 31일까지 접수된 신청 건의 가격을 분석한결과,1월 신청가격은 지난해 12월 신청가격 대비 1.80% 상승한것으로나타났다. 12월 신청가격의 전월대비 상승률(2.31%)에 비해상승폭이둔화되었으나 지속적인 신청가격 상승이 나타나고 있다. ○ 권역별로는 강남3구 및 용산구의 상승률이 2.78%, 한강벨트 7개구상승률이 1.89%로 서울시 전체 대비 높았으나, 외곽 자치구에 비해 상대적으로상승률 둔화폭도 크게 나타났다. 이는 고가 아파트가 밀집한 강남3구및용산구와 한강벨트 7개구에서는 중대형 이상 규모의 신청건수가 전월대비감소하면서 상대적 고가 아파트 거래 위축이 해당 권역의 상승세 둔화에영향을 미친 것으로 분석된다. ○ 반면, 강북지역 10개구와 강남지역 4개구는 1.50%, 1.53%으로서울시전체 대비 상대적으로 낮은 상승률을 보였으며, 해당 권역에서는규모와관계없이 15억 이하 아파트의 허가 신청건수가 전월대비 40% 이상 (2,807건→4,064건)증가한 것으로 나타났다. - 3 - 구분 전월대비 변동률(%) 비고 ’25.12월 ’26.1월 서울 전체 2.31% 1.80% 한강 11개구 강남3구 및 용산구 4.56% 2.78% 서초, 강남, 송파, 용산 한강벨트 7개구 2.76% 1.87% 광진, 성동, 마포, 동작, 양천, 영등포, 강동 강북지역 10개구 1.51% 1.50% 종로, 중, 강북, 노원, 도봉, 동대문, 성북, 중랑, 서대문, 은평 강남지역 4개구 1.73% 1.53% 강서, 관악, 구로, 금천 ※ 출처 : 서울시 부동산정책개발센터 ※ 해당월 토지거래허가 신청건의 예정금액을 대상으로, 베이지안 추정을 적용하여 가격 변동률을 산출함 매월 신규 데이터가 추가될 때마다 전체적인 가격 흐름을 최적화하는 모형의 특성상 과거 수치가 사후 변동 가능 실거래 신고자료의 계약일을 기준으로 산정하는 한국부동산원 실거래가지수와 다를 수 있음 < 토지거래허가 신청가격 변동률 > <’25.12월 서울 아파트 ‘매매 실거래가’ 전월대비 0.35%, 전년동월대비 13.5% 상승> □ 이번 달 한국부동산원이 공표한 ‘25년 12월 서울 아파트 매매실거래가격은 전월(‘25년 11월) 대비 0.35% 상승했으며, 전년 동월(‘24년12월)과 비교하면 13.49%의 높은 상승폭을 기록했다. ○ 12월 실거래가격지수는 2025년 12월 1일부터 31일까지 체결된매매계약 중 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 계약체결일로부터30일이내 신고가 완료된 실거래 자료 전수를 분석해 산출했다. 구분 지수 (’17.11=100) 변동률(%) 전년동월(’24.12) 전월(’25.11) 금월(’25.12) 전년동월比 전월比서울 전체 170.2 192.5 193.2 13.49 0.35 ※ 출처 : 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수, 아파트, 지역별 매매지수 < 12월 서울 아파트 매매 실거래가격지수 및 변동률 > < 전월대비 변동률 (서울전체) > < 전년동월대비 변동률 (서울전체) > ※ 출처 : 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수, 아파트, 지역별 매매지수 - 4 - □ 장기 주택가격 추이를 살펴보면 서울 아파트 실거래가는 ‘21년10월정점을 찍은 후 ‘22년 12월까지 하락했으나, 23년 이후 현재까지 꾸준한상승세를 유지하고 있다. 특히 ‘25년은 팬데믹 시기 초저금리(0.5~1%),유동성 확대 영향으로 주택가격이 급등했던 ’21년 이후 최대치인13.5%까지 연간 상승률이 급등했다. 구분 ‘16 ‘17 ‘18 ‘19 ‘20 ‘21 ‘22 ‘23 ‘24 ‘25 변동률 8.1 10.7 18.2 10.7 23.1 13.5 -21.9 9.7 7.4 13.5 ※ 출처 : 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수, 아파트, 지역별 매매지수, 서울시 부동산정책개발센터 가공 ※ 출처 : 전년 12월 대비 해당월 12월 실거래가격지수의 변동률 < 서울 아파트 연간 매매 실거래가격 변동률 (%) > ※ 출처 : 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수, 아파트, 지역별 매매지수 < 매매 실거래가격 및 변동률 10년 추이 (’15.12~’25.12) > □ 생활권역별로는 동남권, 서남권, 서북권, 동북권 4개 생활권역에서상승했으며, 똘똘한 한 채 수요가 집중되는 동남권이 전월 대비1.43%상승해 서울 전체 지수 상승을 견인했다. 구분 지수 (’17.11=100) 변동률(%) 전년동월(’24.12) 전월(’25.11) 금월(’25.12) 전년동월比 전월比생 활 권 별 도심권 176.7 208.0 204.3 15.62 -1.75 동북권 169.5 183.8 185.7 9.58 1.05 동남권 176.1 213.6 216.7 23.01 1.43 서북권 165.2 182.7 184.7 11.84 1.09 서남권 167.8 186.6 188.8 12.51 1.16 ※ 출처 : 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수, 아파트, 지역별 매매지수 ※ 구분 : 도심권(종로, 중, 용산), 동북권(강북, 도봉, 노원, 성북, 중랑, 동대문, 성동, 광진), 동남권(서초, 강남, 송파, 강동), 서북권 (은평, 서대문, 마포), 서남권(강서, 양천, 영등포, 구로, 금천, 동작, 관악) < 12월 서울 아파트 매매 실거래가격지수 및 변동률(생활권별) > - 5 - □ 규모별로는 대형을 제외한 초소형, 소형, 중소형, 중형 규모에서상승세를보인 가운데, 초소형(40㎡ 이하)이 0.94%의 상승률을 기록하며가장두드러진 오름세를 보였다. 구분 지수 (’17.11=100) 변동률(%) 전년동월(’24.12) 전월(’25.11) 금월(’25.12) 전년동월比 전월比규 모 별 초소형 126.3 132.5 133.8 5.92 0.94 소형 169.2 193.5 194.6 15.06 0.60 중소형 171.0 193.8 194.4 13.74 0.32 중대형 176.4 198.0 198.1 12.28 0.08 대형 182.8 209.8 200.6 9.77 -4.37 ※ 출처 : 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수, 아파트, 규모별 매매지수 ※ 구분 : 초소형(전용면적 40㎡이하), 소형(40㎡초과 60㎡이하), 중소형(60㎡초과 85㎡이하), 중대형(85㎡초과 135㎡이하), 대형(135㎡초과) < 12월 서울 아파트 매매 실거래가격지수 및 변동률(규모별) > □ 한편, 12월 아파트 전세 실거래가는 서울 내 도심권, 동북권, 서북권,서남권에서 상승하며 서울 전체 기준 0.56% 올랐다. 이 중동북권이전월 대비 1.01%로 가장 높은 상승률을 보였다. ○ 12월 전세 실거래가격지수는 12월 중 계약돼 ‘26.1월까지 확정일자부여 및 임대차 신고가 완료된 건을 대상으로 산출했다. 구분 지수 (’17.11=100) 변동률(%) 전년동월(’24.12) 전월(’25.11) 금월(’25.12) 전년동월比 전월比서울 전체 129.6 136.1 136.8 5.60 0.56 생 활 권 별 도심권 134.9 140.5 141.9 5.20 0.98 동북권 130.2 134.9 136.3 4.67 1.01 동남권 127.2 135.8 135.7 6.69 -0.08 서북권 130.1 137.5 138.1 6.17 0.43 서남권 130.6 136.4 137.5 5.24 0.82 ※ 출처 : 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수, 아파트, 지역별 전세지수 ※ 구분 : 도심권(종로, 중, 용산), 동북권(강북, 도봉, 노원, 성북, 중랑, 동대문, 성동, 광진), 동남권(서초, 강남, 송파, 강동), 서북권(은평, 서대문, 마포), 서남권(강서, 양천, 영등포, 구로, 금천, 동작, 관악) < 12월 서울 아파트 전세 실거래가격지수 및 변동률(생활권별) > - 6 - □ 서울 아파트 전세 실거래가격은 ’20년 7월 임대차2법 시행 이후가파른상승과 하락을 거친 뒤 재상승 국면을 이어가고 있다. ‘25년 연간전세가격 상승률은 5.6%로, ’24년 상승률의 두 배를 웃도는 수준이며최근5년간 가장 높은 상승률을 기록했다. ○ 이와 같은 높은 가격 상승은 지난해 실거주 의무 등 정부의 잇따른규제강화로 인해 전세 매물 공급이 크게 감소한 데 따른 영향으로 보인다. 구분 ‘16 ‘17 ‘18 ‘19 ‘20 ‘21 ‘22 ‘23 ‘24 ‘25 변동률 3.8 4.9 2.2 4.8 14.4 3.3 -5.6 5.3 2.7 5.6 ※ 출처 : 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수, 아파트, 지역별 전세지수, 서울시 부동산정책개발센터 가공 ※ 출처 : 전년 12월 대비 해당월 12월 실거래가격지수의 변동률 < 서울 아파트 연간 전세 실거래가격 변동률 (%) > ※ 출처 : 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수, 아파트, 지역별 전세지수 < 전세 실거래가격 및 변동률 10년 추이 (’15.12~’25.12) > □ 규모별로는 대형을 제외한 나머지 규모에서 모두 상승했으며, 초소형(40㎡이하)이 1.52%로 가장 높은 상승률을 보였다. 구분 지수 (‘17.11=100) 변동률 (%) 전년동월(’24.12) 전월(’25.11) 금월(’25.12) 전년동월比 전월比규 모 별 초소형 119.6 122.2 124.1 3.76 1.52 소형 129.6 136.5 137.5 6.08 0.73 중소형 128.6 136.1 136.4 6.11 0.26 중대형 133.2 136.6 138.0 6.35 1.04 대형 135.6 141.6 140.9 3.90 -0.53 ※ 출처 : 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수, 아파트, 규모별 전세지수 ※ 구분 : 초소형(전용면적 40㎡이하), 소형(40㎡초과 60㎡이하), 중소형(60㎡초과 85㎡이하), 중대형(85㎡초과 135㎡이하), 대형(135㎡초과) < 12월 서울 아파트 전세 실거래가격지수 및 변동률(규모별) > - 7 - 붙임 1 결과 요약 □ 토지거래허가신청 동향 ㅇ (신청·처리) 1월 신규 허가신청 6,450건, 처리 5,262건. 토지거래허가 시행일부터 ‘26년 1월 31일까지 아파트 총 16,383건 신청, 이 중 13,076건(79.8%) 처리ㅇ (가격변동률) ’25년 12월 토허 신청가격 대비 ‘26년 1월 신청가격 1.80%, 전 권역에서 상승폭 둔화 □ 실거래가격지수 결과 ※ ‘26.02.19 한국부동산원 공표, ’25.12월 기준 ㅇ (매매) 12월 서울 아파트 실거래가격 전월(‘25.11월) 대비 0.35% 상승- (생활권역별) 동남권, 서남권, 서북권, 동북권 상승, 동남권 1.43%으로 가장높은상승률 - (규모별) 초소형, 소형, 중형, 중대형 상승, 초소형(전용면적 40㎡이하) 0.94%로가장높은 상승률 ㅇ (전세) 12월 서울 아파트 실거래가격 전월(‘25.11월) 대비 0.56% 상승- (생활권역별) 동북권, 도심권, 서남권, 서북권 상승, 동북권 1.01%로 가장 높은상승률- (규모별) 초소형, 중대형, 소형, 중형 상승, 초소형(전용면적 40㎡이하) 1.52%로가장높은 상승률 □ 통계표 ㅇ 토지거래허가 신청 및 처리 추이 구분 ‘25.10월 11월 12월 ‘26.1월신청건수(건) 1,070 4,035 4,828 6,450 처리건수(건) 80 3,097 4,637 5,262 ※ 출처 : 토지거래허가대장(기준일 ’26.01.31.) 주 : 토지거래허가는 10.20. 이후 신청건에 대한 통계이며, 취하, 철회, 지분거래 등은 제외한 수치임. 기준일, 자료정비에 따라 수치 변동가능 처리건수 통계는 해당 월에 접수된 건만이 아니라, 전월에 신청된 건의 처리분도 포함됨. (예: 10월 접수 → 11월 처리 시, 11월 처리건수로 집계) - 8 - ㅇ 자치구별 토지거래허가 신청 및 처리 누적 현황 (’25.10.20~) 연번 신청 처리 자치구 신청건수 자치구 처리비율 처리건수1 노원구 1,914 금천구 90.6% 260 2 강서구 1,128 중구 89.5% 111 3 성북구 1,128 동대문구 88.0% 637 4 송파구 1,105 중랑구 85.2% 465 5 구로구 953 서대문구 84.0% 657 6 은평구 824 강남구 83.9% 490 7 영등포구 797 용산구 83.3% 230 8 강동구 796 관악구 83.1% 487 9 양천구 786 성동구 82.9% 311 10 서대문구 782 성북구 82.9% 935 11 동대문구 724 송파구 82.6% 913 12 관악구 586 강서구 81.9% 924 13 강남구 584 구로구 80.7% 769 14 중랑구 546 마포구 80.7% 371 15 도봉구 539 종로구 80.5% 95 16 동작구 531 서초구 80.4% 348 17 마포구 460 양천구 80.2% 630 18 서초구 433 강북구 79.9% 294 19 성동구 375 동작구 78.9% 419 20 강북구 368 광진구 78.5% 172 21 금천구 287 은평구 78.2% 644 22 용산구 276 도봉구 77.6% 418 23 광진구 219 강동구 76.0% 605 24 중구 124 영등포구 74.9% 597 25 종로구 118 노원구 67.6% 1,294 서울시 16,383 서울시 79.8% 13,076 ※ 출처 : 토지거래허가대장(기준일 ’26.01.31.) 주 : 토지거래허가는 10.20. 이후 신청건에 대한 통계이며, 취하, 철회, 지분거래 등은 제외한 수치임. 기준일, 자료정비에 따라 수치 변동가능ㅇ 토지거래허가 신청가격 권역별 변동률 구분 전월대비 변동률(%) 비고 ’25.12월 ’26.1월 서울 전체 2.31% 1.80% 한강 11개구 강남3구 및 용산구 4.56% 2.78% 서초, 강남, 송파, 용산 한강벨트 7개구 2.76% 1.87% 광진, 성동, 마포, 동작, 양천, 영등포, 강동 강북지역 10개구 1.51% 1.50% 종로, 중, 강북, 노원, 도봉, 동대문, 성북, 중랑, 서대문, 은평 강남지역 4개구 1.73% 1.53% 강서, 관악, 구로, 금천 ※ 출처 : 서울시 부동산정책개발센터 ※ 해당월 토지거래허가 신청건의 예정금액을 대상으로, 베이지안 추정을 적용하여 가격 변동률을 산출함 매월 신규 데이터가 추가될 때마다 전체적인 가격 흐름을 최적화하는 모형의 특성상 과거 수치가 사후 변동 가능 실거래 신고자료의 계약일을 기준으로 산정하는 한국부동산원 실거래가지수와 다를 수 있음 - 9 - ㅇ 실거래가격지수 (매매) 구분 지수 (‘17.11=100) 변동률 (%) 전년동월(’24.12) 전월(’25.11) 금월(’25.12) 전년동월比 전월比 서울 전체 170.2 192.5 193.2 13.49 0.35 생 활 권 별 도심권 176.7 208.0 204.3 15.62 -1.75 동북권 169.5 183.8 185.7 9.58 1.05 동남권 176.1 213.6 216.7 23.01 1.43 서북권 165.2 182.7 184.7 11.84 1.09 서남권 167.8 186.6 188.8 12.51 1.16 규 모 별 초소형 126.3 132.5 133.8 5.92 0.94 소형 169.2 193.5 194.6 15.06 0.60 중소형 171.0 193.8 194.4 13.74 0.32 중대형 176.4 198.0 198.1 12.28 0.08 대형 182.8 209.8 200.6 9.77 -4.37 ※ 출처 : 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수, 아파트, 매매지수 ※ 구분 : 도심권(종로, 중, 용산), 동북권(강북, 도봉, 노원, 성북, 중랑, 동대문, 성동, 광진), 동남권(서초, 강남, 송파, 강동), 서북권(은평, 서대문, 마포), 서남권(강서, 양천, 영등포, 구로, 금천, 동작, 관악) 초소형(40㎡이하), 소형(40㎡초과 60㎡이하), 중소형(60㎡초과 85㎡이하), 중대형(85㎡초과, 135㎡이하), 대형(135㎡초과) ㅇ 실거래가격지수 (전세) 구분 지수 (‘17.11=100) 변동률 (%) 전년동월(’24.12) 전월(’25.11) 금월(’25.12) 전년동월比 전월比 서울 전체 129.6 136.1 136.8 5.60 0.56 생 활 권 별 도심권 134.9 140.5 141.9 5.20 0.98 동북권 130.2 134.9 136.3 4.67 1.01 동남권 127.2 135.8 135.7 6.69 -0.08 서북권 130.1 137.5 138.1 6.17 0.43 서남권 130.6 136.4 137.5 5.24 0.82 규 모 별 초소형 119.6 122.2 124.1 3.76 1.52 소형 129.6 136.5 137.5 6.08 0.73 중소형 128.6 136.1 136.4 6.11 0.26 중대형 133.2 136.6 138.0 6.35 1.04 대형 135.6 141.6 140.9 3.90 -0.53 ※ 출처 : 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수, 아파트, 전세지수 ※ 구분 : 도심권(종로, 중, 용산), 동북권(강북, 도봉, 노원, 성북, 중랑, 동대문, 성동, 광진), 동남권(서초, 강남, 송파, 강동), 서북권(은평, 서대문, 마포), 서남권(강서, 양천, 영등포, 구로, 금천, 동작, 관악) 초소형(40㎡이하), 소형(40㎡초과 60㎡이하), 중소형(60㎡초과 85㎡이하), 중대형(85㎡초과, 135㎡이하), 대형(135㎡초과) - 10 - 붙임 2 한국부동산원 매매 실거래가격 장기 시계열 추이※ 출처 : 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수, 아파트, 매매가격지수□ 서울 아파트 실거래가격 및 변동률 3년 추이 (‘22.12~’25.12) < 실거래가격 및 변동률 3년 추이 (‘22.12~’25.12) > □ 서울 아파트 실거래가격 및 변동률 5년 추이 (‘20.12~’25.12) < 실거래가격 및 변동률 5년 추이 (‘20.12~’25.12) > □ 서울 아파트 실거래가격 및 변동률 10년 추이 (‘15.12~’25.12) < 실거래가격 및 변동률 10년 추이 (‘15.12~’25.12) >