서울시, 규제완화·리츠 출자로 민간임대주택 공급 절벽 해소… `민간주도형`

- 1 - 자료제공 : 2025. 10. 1.(수) 이 보도자료는 2025년 10월 1일 오전 09:40부터 보도할 수 있습니다. 보도자료 주택실 부동산정책개발센터 부동산정책개발센터장 정종대 2133-7039 부 동 산 정 책 분 석 팀 장 박현정 2133-7049 부 동 산 금 융 분 석 팀 장 백두진 2133-7023 주택정책과 주 택 정 책 과 장 사창훈 2133-7010 전 세 피 해 지 원 팀 장 김도일 2133-7048 건축기획과 건 축 기 획 과 장 임우진 2133-7090 건 축 정 책 팀 장 김 석 2133-7097 도시공간본부 도시계획과 도 시 계 획 과 장 이광구 2133-8305 도 시 계 획 혁 신 팀 장 서준원 2133-8326 사진없음 ▣ 사진있음 □ 쪽수 : 6쪽 서울시, 규제완화·리츠 출자지원으로 민간임대주택 공급 절벽 해소… '민간주도형' - ‘등록민간 임대주택 활성화 방안’ 발표, 시민 주거비 부담 완화‧전월세 시장안정화- 오피스텔 접도 조건 규제 완화·건축심의 대상 축소해 개발 가능지 확대… 신속공급- 전세사기 막는 ‘AI 위험 분석 리포트’ 제공 임차인 보호, 임대인 지원 협의체운영- 기업형임대 리츠 서울주택진흥기금을 활용해 진입 장벽 해소, 대출완화 등정부건의- 최근 다변화 되는 임차수요에 대응하여 시민이 선호하는 다양한 임대공간공급기대- 오 시장, “민간주도의 신속한 공급으로 병목 풀고 민간임대시장 활력 되살릴것□ 서울시가 대출 제한, 건축 규제, 복잡한 인‧허가 절차 등으로공급절벽 상황에 치달은 민간 임대주택시장 심폐소생에 나선다. 민간임대시 - 2 - 장을 활성화해 시민 주거비 부담을 덜고, 전‧월세 시장을 안정화한다는 목표다. <‘등록 민간 임대주택 활성화 방안’ 발표, 시민 주거비 부담 완화‧전월세 시장 안정화>□ 서울시는 규제 완화‧금융지원을 통한 민간임대주택 공급 확대와임차인‧임대인에 대한 행정지원을 주요내용으로 하는「서울시 등록민간임대주택 활성화 방안」을 1일(수) 발표했다. □ 공공만으로는 한계가 있는 임대시장을 민간주도로 활성화하기위해건축시 걸림돌이 되는 규제는 손보고, 인허가 기간은 줄여 신규공급을속도감 있게 진행한다는 계획이다. □ 현재 서울시 내 등록 민간임대주택은 총 41만 6천호로 전체임차주택시장에 20%에 달한다. 유형별로는 다세대·다가구, 오피스텔, 도시형생활주택 등 비아파트가 80% 이상이다. 민간임대사업자는 9만8천명에 이른다. ○ 등록 민간임대주택은 임대료 증액을 5% 이내로 제한하고 있으며, 보증보험이 가입돼 있고 임대기간(6~10년) 동안 갱신 거절 불가 등 임차인들이 안정적으로 거주할 수 있도록 제도적으로 보호하고 있다. □ 민간임대주택의 경우 지난 2015년 민간임대특별법 도입 당시에는각종 세제 지원으로 임대사업자 등록을 유도했지만 이후 세제 혜택축소(’18년), 단‧장기 아파트 임대 폐지(’20년) 등 잦은 정부 정책변경으 - 3 - 로 신규 민간 임대사업자 수가 ’18년 3만 명에서 지난해 2천명으로약 93% 급감한 상황이다. □ 여기에 ’22년 ‘빌라왕 사건’ 등 비아파트 기피 현상이 커지면서실제비아파트 착공물량은 ’15년에 반기별 평균 3만 6천 호에서 지난해약2천 호 수준으로 신규 공급이 거의 단절 수준이 됐다. □ 이에 반해 실제 임대시장에선 대학생, 사회초년생을 비롯해 방문외국인‧유학생 등 1~2인 가구가 늘어나면서 다양한 주거 수요층이발생하고 있어 공급 병목을 풀고 시장 활력을 되살려 민간임대시장의불균형을 빠르게 해결하는 것이 이번 대책의 핵심이다. □ 이번 ‘등록 민간임대주택 활성화 방안’은 ▴건축규제 완화 ▴임대인‧임차인행정지원 ▴금융지원 ▴제도개선을 위한 정부건의 네 가지 대책으로구성된다. <오피스텔 접도 조건 규제 완화·건축심의 대상 축소해 개발 가능지 확대… 신속 공급>□ 첫째, 민간 임대사업자가 실질적으로 체감할 수 있는 건축 관련규제완화로 주택 공급 환경을 대폭 개선한다. □ 먼저 소규모 오피스텔의 접도 조건을 기존 20m에서 12m로완화해건축 가능 부지를 확대한다. 예를 들면 그동안 간선변에서만 가능하던오피스텔 건축이 보조간선변까지 늘어나는 것이다. 내년 1월실제적용 예정이다. - 4 - □ 또 오피스텔 건축 시 건축위원회 심의 대상을 ‘30실 이상’에서‘50실이상’으로 축소해 31실~49실 중소규모 오피스텔도 심의없이빠르게건축할 수 있도록 한다. ○ 아울러 용적률 추가 확보를 위해 일조사선 규정 완화와 도시형 생활주택층수 완화를 1층→2층으로 확대하는 방안을 정부에 건의, 공급물량이더욱 확대될 수 있도록 할 계획이다. □ ‘신속인허가협의체’도 구성‧운영한다. 자치구별 재량범위가 달라발생하던 인허가 분쟁을 줄여 사업자 부담을 덜고 행정 절차 병행추진으로 인허가 기간 자체를 줄이는 역할이다. 건축계획 사전검토제를도입해 지구단위계획 변경 절차와 건축인허가 절차를 중첩 적용하고, 해체‧굴토‧구조심의를 병행 진행하는 방식이다. <전세사기 막는 ‘AI 위험 분석 리포트’ 제공 임차인 보호, 임대인 지원 협의체 운영>□ 둘째, 비아파트 시장 위축을 초래하는 전세사기 예방에도 앞장선다.임차인이 전세계약 전에 주택과 집주인에 대한 위험도를 확인하고,안전한 계약을 진행할 수 있도록 AI 전세사기 위험분석 리포트를제공한다. 해당 서비스는 10월 말 선보일 예정이다. ○ 계약 예정주택의 주소만 입력하면 등기부등본, 보증보험 가입 가능여부등 총 13개 항목의 정보를 확인할 수 있다. ○ 임대인이 개인정보 제공 동의시, 임대인의 DSR, 채무불이행 현황등11개 항목의 정보를 추가로 확인할 수 있다. □ 민간 임대사업자에 대한 관리와 지원도 나선다. 지난 8월 발간한‘민간 - 5 - 임대 업무편람’에 이어 임대 가이드라인 제정, 민관협의회 정례운영등을 통해 임대인과 임차인간 불필요한 분쟁을 예방하는 것이 목적이다. <서울주택진흥기금으로 민간임대 리츠 출자 지원, 이차보전… 기업형 민간임대 확대>□ 셋째, 기업형 민간임대사업자의 시장 참여 확대를 위한 금융지원도강화한다. □ 최근 정부의 민간임대주택 주택도시기금 출자비율 감소분(14%→11%)만큼 서울주택진흥기금으로 민간임대리츠에 지원하여 초기출자금부담을줄인다. 또 민간임대리츠 대출이자 중 2%를 지원함으로 안정적운영도 유도한다. <주택임대사업자 대출제한 완화, 종부세‧양도세 등 세제 합리적 조정 등 정부에 적극건의>□ 넷째, 민간임대주택 시장 규제 완화를 정부에 적극적으로 건의해민간임대주택 시장 신규 유입 기반을 마련한다. □ 시는 지난 9월 민간임대사업자 어려움 중 하나인 보증보험 가입기준완화를 정부에 요청했다. 여기에 추가로 주택임대사업자 대출제한(LTV 0%) 완화와 과거 축소된 장기임대에 따른 종부세‧양도세등세제혜택의 합리적인 조정을 건의 예정이다. □ 오세훈 서울시장은 “빌라, 오피스텔 등 비아파트를 중심으로한민간임대주택은 청년, 1~2인 가구의 일상을 지탱하는 중요한 기반”이라며 - 6 - “규제완화와 적극적인 행정지원을 통한 민간주도의 신속하고 빠른공급으로 민간임대시장 병목을 풀고, 시장의 활력을 되살리겠다”고말했다.