서울시, 정비사업 숨통 트인다… '3종 규제철폐'·선(先)심의제 전격 시행

- 1 - □ 서울시가 6월 26일 정비사업 3종 규제철폐안을 담은 ‘2030 도시· 주거환경정비 기본계획’을 최종 변경 고시하고 현장에 즉시 시행한다. 이는 지난 1~2월 규제철폐 방안 발표 이후 약 5개월 만의성과로, 사업성이 낮은 지역의 위기를 타개하기 위한 특단의 조치다. ○ 시는 규제철폐안 발표 직후 법적 실행력 확보를 위해 후속 절차를신속하게 이행했다. 3월 주민공람, 4월 시의회 의견청취, 5월 도시계획위원회 심의를 모두 마무리해 행정적 절차를 속도감 있게 완료했다. □ 정비사업 규제철폐안은 ▲높이규제지역 공공기여 완화 ▲정비사업입체공원 조성 시 용적률 완화 ▲사업성 낮은 역세권 준주거종상향기준 구체화 등 3가지다. 여기에 재개발사업 정비계획 입안 전주민동의율 확보와 관계없이 도시계획위원회 심의를 바로 진행할수있2025. 6. 26.(목) 석간용 이 보도자료는 2025년 6월 26일 오전 06:00부터 보도할 수 있습니다. 보도자료 담당부서 : 주택실 주거정비과 주거정비과장 김유식 2133-7190 사진없음 ▣ 사진있음 □ 쪽수 : 6쪽 주거정비정책팀장 김지호 2133-7205 정비사업 숨통 트인다… 서울시, '3종 규제철폐'·선(先)심의제 전격 시행 - 6.26. ｢2030 도시·주거환경정비기본계획｣ 변경 고시, 즉시 효력 발생… 핀셋규제완화- ▴높이규제지역 공공기여 완화 ▴입체공원 도입 ▴역세권 준주거 종상향… 3종기준구체화- ‘선(先)심의제’ 시행, 동의율 부족으로 지연된 정비계획 심의 가능해져, 사업 기간대폭단축- 시, “3종안 시행 여건 어려운 사업대상지 숨통 트일 것, 규제혁신 지속 정비사업활성화” - 2 - 는 ‘선(先)심의제’까지 포함한 ‘3+1’ 정비사업 활성화 추가 지원방안을 시행한다. <정비사업 3종 규제철폐, 사업여건 어려운 지역을 위한 핀셋 규제완화 조치>□ 6월 26일부터 본격 시행되는 정비사업 3종 규제철폐안은 2030기본계획의 ‘재개발·재건축 사업지원방안’보다 정교하게 설계된규제완화 방안이다. 기존 선도적 지원방안에도 최근 공사비 상승, 국내· 외 건설업계 침체 등 정비업계에 적신호가 켜지는 상황에서, 서울시가 사업 여건이 특히 어려운 지역에 맞춤형으로 적용할 수 있는‘핀셋 규제완화’ 정책을 마련해 빠르게 시행하는 것이다. ○ ‘재개발‧재건축 사업지원방안’에 포함된 ▴사업성 보정계수 ▴현황용적률인정 ▴용도지역 상향 위한 공공기여율 완화 ▴건축물 기부채납 시용적률 완화 계수 상향 등은 ’24년 9월 시행 후, 30여 개 구역에 바로적용되며 정비사업 활성화를 견인하고 있다. 시는 3종안 시행으로무분별한 규제완화에 따른 부작용을 방지하고 꼭 필요한 지역에 필요한지원을제공한다는 방침이다. <1. 높이규제지역 공공기여 완화, 그간 개발 소외되었던 지역 ‘심폐소생’> □ ‘높이규제지역 공공기여 완화’는 고도·경관지구에 저촉되거나문화재· 학교 주변 지역 등 높이 제약을 받는 지역에 용도지역 상향시10%보다 낮은 공공기여율을 적용받을 수 있도록 한다. 그간높이제약으로 사업 추진이 어려웠던 노후 주거지의 재개발이 활성화될전망이다. - 3 - ○ 일반지역은 용도지역 1단계 상향 시 일률적으로 종상향 면적의 10%만큼공공기여를 해야 하지만, 높이규제로 인해 개발가능 밀도가 제한되는지역은 추가 확보된 용적률만큼만 공공기여를 하면 된다. 사업실현성확보를 위해 필요하다고 인정되는 경우에는 위원회 심의를 거쳐 이보다더완화된 공공기여율을 적용할 수도 있도록 했다. <높이규제지역 공공기여 완화 예시> <2. 공공성+사업성 함께 높이는 입체공원… 지역특성 고려해 대상지 선정> □ ‘입체공원 제도’는 공원 조성 의무면적을 대지면적으로 인정받기때문에 건립 세대 수가 늘어나 사업성을 높일 수 있는 제도다. 신속통합기획 등을 통해 타당성이 검토된 곳 중에서 창의적인 공원설계와충분한 공공성을 갖춘 재개발·재건축 사업지에 적용될 예정이다. ○ 입체공원 조성·제공에 따른 용적률 완화는 단순히 공원 면적에 따른것이 아닌, 공원의 품질, 해당 구역의 지가 등 사업여건을 종합적으로고려해 적용된다. 특히 기존 획일적인 일반공원에서 벗어나, 도시공간과조화를 이루는 창의적인 녹지공간으로 조성될 예정이다. - 4 - <입체공원 예시도 > <3. 역세권 정비사업 준주거 종상향 활성화… 지형 균형발전에 기여> □ 또한, ‘역세권 정비사업 준주거 종상향 방안’이 이번 변경고시를계기로 본격 활성화된다. 역세권 중에서도 정비구역 평균 공시지가가서울시 전체 재개발·재건축 평균 이하인 정비사업이 우선 적용대상이다. 종상향 적용 범위는 원칙적으로 지하철역 경계로부터250m이내 구간이다. ○ 다만, 정비구역별 여건 차이를 고려해 위원회 심의 등을 거쳐최대350m까지 확대 적용할 수 있다. 아울러, 해당 지역이 도심 내복합용도 수용이 가능한지, 개발을 통해 기반시설을 충분히 확보할 수있는지등도 종합적으로 검토해 종상향 여부를 결정하게 된다. ○ 역세권 정비사업 준주거 종상향 원칙은 기존 2030 기본계획에포함돼있었지만, 그간 구체적인 적용 기준이 없어 개발밀도 증가에 따른주택시장 과열, 기반시설 용량 초과 등 부작용 우려로 실제 적용사례는거의없었다. □ 이번 방안은 역세권임에도 사업성이 낮아 소외됐던 지역을 지원하고, 무분별한 개발밀도 증가는 방지해 지역균형발전에 기반한 도심주택공급 확대가 더욱 속도감 있게 이뤄질 것으로 기대된다. - 5 - <4. 선(先)심의제 도입… 신속통합기획 재개발 더 빨라진다> □ 재개발사업 ‘선(先)심의제’ 도입으로 정비구역 지정 절차가 최대6개월가량 단축될 것으로 예상된다. 정비계획(안) 수립이 완료되면주민 동의 절차와 도시계획위원회 심의를 병행할 수 있도록 절차를합리적으로 개선했기 때문이다. □ 현재 심의절차 이전 단계에 있는 신속통합기획 재개발 후보지약50개소는 물론, 향후 신규로 선정되는 후보지 모두에 해당제도가적용될 예정이다. 다만, 주민간 찬·반 갈등이 있는 경우엔 기존처럼구청장이 입안에 앞서 주민 동의율을 확인하고, 반대 동의율이20% 이상(공공재개발 25%)일 때는 입안 재검토 절차를 선행해야한다. ○ 기존에는 주민동의율 50%를 먼저 확보한 뒤, 구청장이 서울시에정비계획을 입안해야만 도시계획위원회 심의가 이뤄졌다. 하지만 동의율확보에 수개월이 소요되는 현실을 반영해, 앞으로는 주민동의 절차와도시계획위원회 심의를 병행할 수 있도록 절차를 합리적으로 개선한 것이다. 후보지 선정 신통 기획 신통기획 완료 주민 공람 심의 완료 정비구역⇨ ⇨ ⇨ ⇨ ⇨고시요청(시) (구․시) (시) (구) (시) (구→시) (기존)동의율50% (변경) 동의율 50% 확보 ○ 다만, 사업추진과 관련해 주민간 찬․반 갈등이 있는 경우에는 기존과같이신중한 검토를 위해 구청장이 입안에 앞서 주민동의율을 확인하고, 반대동의율이 20% 이상(공공재개발은 25%)일 경우에는 입안재검토절차를선행해야 한다. - 6 - □ 변경된 기본계획 세부내용은 온라인으로 서울시보, 서울시 누리집, 정비사업 정보몽땅을 통해 누구나 쉽게 확인할 수 있다. - 서울시 누리집 > 분야별정보 > 주택 > 주택건축 > 주택재개발 > 도시·주거환경정비기본계획- 서울시 누리집 > 서울소식 > 고시/공고 - 정비사업 정보몽땅 > 정보센터 > 자료실 □ 최진석 서울시 주택실장은 “규제철폐 발표 이후, 신속하게 행정절차를이행한 이번 규제혁신은 정비사업의 동력을 확보하고 지역 균형발전을위한 전환점이 될 것”이라며 “자치구 실무자 교육과 주민 대상홍보를통해 3종 방안이 신속히 적용돼 더 많은 정비구역 현장에서체감효과를 극대화할 수 있도록 지원을 아끼지 않겠다.”고 말했다.