국토교통부, 「부동산개발사업 관리법」 제정안, 「부동산투자회사법」 · 「전세사기 특별법」 · 「지하안전법」 · 「항공안전법」 개정안 국회 본회의 통과

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- 1 - 보도시점 배포 즉시 보도 가능 : / : 2025. 5. 1.( )배포 목「 」 부동산개발사업 관리법 제정안, 「 」 「 」 부동산투자회사법 전세사기 특별법 · · 「 」 「 」 지하안전법 항공안전법 개정안 · 국회 본회의 통과 □ 국토교통부( ) 장관 박상우 는 「 」 부동산개발사업 관리 등에 관한 법률 (이하 「부동산개발사업 관리법 ) 」 제정안과 ｢ ｣ 부동산투자회사법 , ｢전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법｣( ) 이하 전세사기 특별법 「 」 , 「지하안전관리에 관한 특별법」( 「 ) 이하 지하안전법」 , 「 」 항공안전법 개정안이 5 1 월 일 국회 본회의를 통과하였다고 밝혔다. 1. : PF , 「 」 부동산개발사업 관리법 부동산 통합관리시스템 구축 민 관합동 조정위원회 법정화 등 ‧ PF □ ｢ ｣ 부동산개발사업 관리법 제정안은 지난해 발표한 ｢건설경기 회복 지원 방안｣(’24.3.28, ) 비상경제장관회의 과 ｢PF 제도개선방안｣(’24.11.14, 경제 관계장관회의) 후속조치로 마련되었다 이는 부동산 사업에 대한 정부 . PF 차원의 체계적인 관리 기반을 마련하기 위한 것으로, 주요 내용은 다음과 같다.  PF 부동산 통합관리시스템 구축 □ 먼저, 부동산 PF를 체계적으로 관리하기 위해 부동산개발사업 정보를 한눈에 볼 수 있는 ‘PF ’ 통합관리시스템 을 구축한다. ㅇ 그간 부동산 PF 관련 정보가 체계적으로 관리되지 않아 시장상황을 사전에 예측하거나 대응하는 데 어려움이 있었으나 앞으로는 , PF 사업 정보를 모아 한곳에 관리하여 시장 모니터링은 물론 지역별 사업 ‧ 유 형별 공급 현황을 진단하고 특정지역 사업 쏠림 현상 등도 예방할 수 있을 것으로 기대된다. 보도참고자료 - 2 - - 이에 따라 법 시행 이후부터 일정 규모 이상 개발사업은 사업계획과 추진현황 등을 국토교통부에 정기적으로 보고하여야 한다.  부동산개발사업 조정위원회 설치 □ 다음으로 사업과정에서 발생하는 이해관계자 간 갈등을 조정하고 , , 사업 정상화를 지원하기 위한 ‘ ’ 부동산개발사업 조정위원회 를 설치한다. ㅇ 현재는 국토교통부 훈령에 근거해 ‘ PF ’ 민관합동 조정위원회 ‧ 가 운영되고 있으나, 높은 조정성과*에도 불구하고 법적 구속력이 부족해 업계에서는 보다 실효성 높은 조정을 위해 법정화 요구를 지속해 왔다. * (’24 ) 72 , 20 년 조정실적 총 건 약 조원 규모의 사업 조정안 권고 ‘PF ’ ㅇ 이번 법률 제정에 따라 종전의 조정위원회 는 ‘부동산개발사업 조정 위원회’라는 법정위원회로 새롭게 운영될 예정이며 현재 민 관 , ‧ 공동 사업에 한정된 조정대상도 일부 민간사업까지 확대할 수 있도록 하였다. - , 특히 사업협약 변경 등 조정과정에서 주요 걸림돌로 작용하던 공공의 감사 및 배임 관련 우려를 해소하기 위해 감사 면책규정을 함께 도입 함으로써 조정안의 수용성과 이행 속도 역시 높아질 것으로 기대된다 , .  PF 사업성 평가기준 마련 □ 또한 각 금융업권별로 개별적으로 운영되고 있는 , PF 대출 시 사업성 평가도 보다 내실 있게 운영될 수 있도록 하였다. ㅇ 국토교통부가 객관적인 PF 사업성 평가기준을 정하고 이를 전문적으로 , 수행하는 평가기관을 지정하도록 하여 신뢰성 있는 사업성 평가 기반을 갖추게 되었다. , ㅇ 이를 통해 그동안 국내 시장의 구조적 문제 PF 로 지적되어 온 시공사‧ 신탁사의 신용공여 관행도 개선하고, PF 시장의 전반적인 건전성을 높이는 데 기여할 수 있을 것으로 보인다. - 3 - □ 이번 「 」 부동산개발사업 관리법 제정안은 공포 후 개월 6 이 경과한 날 부터 시행되며, 사업보고 등 주요 절차는 업계의 준비 기간을 고려해 공포 후 년2 이 경과한 날부터 시행할 예정이다. 국토교통부는 법 시행 전까지 하위법령 마련 시스템 구축 등 제반 ㅇ , 준비를 차질 없이 추진해 나갈 계획이다. 2. : , 「 」 부동산투자회사법 프로젝트리츠 및 지역상생리츠 도입 리츠 규제 합리화 등 □「부동산투자회사법 개정안 」 은 지난해 경제관계장관회의(6.17)를 통해 발표 한 국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 ‘ 「 」 리츠 활성화 방안’ 의 후속조치로서, 주요 내용은 다음과 같다. ➊ ‘ ’ 프로젝트 리츠 도입 □ 부동산개발부터 운영까지 가능한 ‘ ’ 프로젝트 리츠 가 도입된다. ㅇ 그간 부동산개발사업은 자기자본 규제가 없고 한시적으로만 운영되는 프로젝트금융투자회사( 에 주로 의존했다 그러나 PFV) . 저자본 고부채 - 구조인 PFV는 매각 분양만 · 이 목적인 한시적인 수단으로 장기적인 부동산 산업 발전을 이끌어내는 데는 한계가 있었다. 이러한 점을 해소하기 위하여 이번 개정안에서는 ㅇ 안정적인 자기자본*을 바탕으로 하면서 개발에서 운영까지 가능한 프로젝트 리츠 ‘ ’ . 를 도입한다 * 2 ( 10 ) 리츠는 자기자본의 배 주주총회 특별결의를 거친 경우 배 까지 차입 가능 - 프로젝트 리츠는 개발단계에 적합하도록 규제를 합리화한 리츠로서, 개발 단계와 운영단계에서 규제를 달리한다 리스크가 큰 . 개발단계에서는 신속한 의사결정과 개발전략 등 영업비밀이 보장되도록 주식 공모의무와 주식 분산의무가 적용되지 않고, 보고사항도 사업투자보고서 제출로 간소화한다. - 4 - - , 다만 프로젝트 리츠가 개발사업이 완료한 후 임대 등 운영단계로 가면 영업인가를 받아야 하고 영업인가일부터 5년 내 공모를 진행해야 한다. 영업인가를 받은 프로젝트 리츠는 각종 보고 공시의무 · 를 적용받는다. 공모를 통해 유입된 일반 투자자를 보호하기 위함이다. < > 프로젝트 리츠와 일반 리츠 비교 구분 일반 리츠 프로젝트 리츠 개발 설립 인가 신고( ) 운영 전환시 영업인가 주식 분산 1 50% 인 최대 이내 X 보고 22건( , , ) 소재지 상호 자본금 등 1건( ) 사업투자보고서 공시 17건( , ) 재무제표 최대주주 등 1건( ) 금융사고 발생 등 운영 주식 공모 영업인가 후 년 내 2 영업인가 후 5년 내 , ㅇ 프로젝트 리츠 도입에 따라 향후 개발과 운영을 따로 하던 이원화된 부동산 개발사업 방식이 ‘ ’ 개발에서 운영 까지 같이 하는 통합된 방식 으로 변모될 뿐 아니라 개발이 완료된 자산의 취득에 따른 , 취득세 부담 완화 등 비용 절감 효과도 기대된다. ➋ ‘ ’ 지역상생리츠 도입 □ 지역 주민에게 리츠 주식 청약자격을 우선 부여할 수 있는 ‘지역상생 리츠’도 도입된다. ㅇ 리츠는 주식 청약 대상을 지역으로 한정하지 않고 발행주식의 30% 이상은 누구나 청약할 수 있도록 하고 있다. ‘ ’ 지역상생리츠 는 여기에 더 나아가 지역발전 등 공익을 위해 필요한 경우 해당 지역 주민에게 주식 청약 우선권을 부여할 수 있도록 한다 그럼으로써 산업단지 프라임 . , 오피스 등 우량 부동산의 발생이익을 지역주민에게 제공할 수 있게 된다. ㅇ 지역 주민에게 주식 청약 우선권을 부여하는 ‘ ’ 지역상생리츠 로 인해 기업과 지역주민이 상생하는 개발모델이 가능해질 것으로 기대된다. - 5 - ➌ 리츠 규제 합리화 □ 리츠 투자자 보호를 강화하고, 불필요한 규제는 개선한다. ㅇ 리츠와 임원 등 이해관계자 거래는 보고에서 공시로 강화하여 일반 투자자의 알 권리를 확대하고, 리츠가 정관에 기재된 사항을 변경할 때에는 국토교통부 장관에게 보고하도록 한다. ㅇ 공모예외리츠*의 보고 공시의무 · 를 대폭 완화한다 공모예외리츠는 일반 . 투자자가 참여하지 않기 때문에 상장 공모리츠와 같은 보고 공시 규제가 · · 필요없다 이에 개정안은 공모예외리츠는 . 투자설명서 투자보고서 · 를 제출 하고, 금융사고나 부실채권의 발생 공시만 하도록 한다. * 50% , 70% 공모예외리츠는 연기금 등이 이상 출자하거나 총자산의 이상이 임대 주택으로 구성한 리츠를 말한다 부동산투자회사법 제 조의 제 항 ( 14 8 3 ) ㅇ 그 밖에 리츠가 경영 제반여건을 고려하여 공모의무 이행시기를 결정 할 수 있도록 리츠의 공모의무 이행기한도 년에서 2 3년으로 확대한다. □ 이번「 」 부동산투자회사법 개정안은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행 한다. 기존 운영 중인 리츠도 개정안의 요건에 부합하는 경우 프로젝트 리츠로 전환할 수 있도록 관련 부칙도 마련하였다. 3.「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 유효기간 연장 」: □ ｢전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법｣( ) 이하 전세사기 특별법 「 」 개정으로 법 유효기간이 기존 년 월 일에서 년 월 일로 ’25 5 31 ’27 5 31 2년 연장되었다. 이에 임차인은 ㅇ , 유효기간 만료 시점인 ’27 5 31 년 월 일 이전까지 특별법에 따른 피해자 결정 신청이 가능하며 피해자로 결정된 임차인은 , 주거, 금융 경공매 특례 등 , ‧ 다방면의 지원을 받을 수 있다. - 6 - 특히 대규모 전세사기 발생 시기인 ㅇ , ’22 ~’23 년 말 년 초 이전에 임대차 계약을 체결했으나 묵시적 계약 갱신 및 계약갱신권 청구 등으로 인해 , 계약을 연장하여 임대인의 사기 의도 인지가 어려운 임차인도 특별법에 따른 구제가 가능할 것으로 기대된다. 다만, ’ ㅇ 25 6 1 년 월 일 이후에 최초로 임대차 계약을 체결하는 임차인은 법 적용에서 제외되므로 계약 체결 시 등기사항증명서 상 권리관계를 , 확인하는 등 보다 세심한 주의를 기울일 필요가 있다. □ 개정안은 국무회의 심의를 거쳐 공포한 날부터 시행한다. ㅇ 국토교통부는 앞으로도 피해자 단체 등과 협의하여 피해자 지원 및 전세사기 예방과 관련된 제도 개선 방안을 검토해 나갈 계획이다. 4. 지하안전관리에 관한 특별법 「 : 」 지반침하 발생 우려지역에 대한 국토부의 현장조사 권한 신설 □ ｢지하안전관리에 관한 특별법｣ ( ) 이하 지하안전법 「 」 개정으로 국토교통부는 지반침하가 발생할 우려가 있는 지역에 대하여 직권으로 현장조사를 실시할 수 있게 되었다. , ㅇ 그동안 지자체가 관할 구역에 있는 지하시설물 및 주변 지반에 대한 현장조사를 실시하고 있었으나 법 개정을 통해 , 국토교통부가 지반침하 위험지역에 대한 자체 현장조사 권한을 보유하게 됨에 따라 지반침하 예방체계가 강화될 것으로 기대된다. 앞으로 ㅇ 국토교통부는 지방국토관리청 국토안전관리원 등과 , 위험구간을 선별하여 합동으로 지반탐사를 실시할 계획이다. □ 개정안은 신속한 지반탐사가 가능하도록 공포한 날부터 시행한다. ㅇ 국토교통부는 안정적인 지반탐사를 수행할 수 있도록 하위법령 마련 등 제도개선을 차질 없이 추진해 나갈 계획이다. - 7 - 5.「 항공안전의 날 시행 근거 마련 항공안전법」: , 전문항공교통관제사 자격도입 등 제도 강화 □「 」 항공안전법 개정안은 지난해 제주항공 여객기 참사가 발생한 월 12 29일을 ‘ ’ 항공안전의 날 로 지정하고 항공교통관제사 전문성 강화를 , 위한 관제사 자격제도 전반을 개선하는 내용을 담고 있다. ➊ ‘ ’ 항공안전의 날 지정 □ 년 월 일을 매 12 29 법정 기념일인 ‘항공안전의 날 로 지정 ’ 하여 관련 행사를 실시*하도록 하였다. * 3 , 12 29 공포 개월 후부터 시행 예정 올해 월 일부터 항공안전의 날 운영 12.29 ㅇ 여객기 참사 희생자를 추모하고 항공 안전에 대한 , 경각심과 사회적 관심을 제고하여, 성숙한 항공안전 문화를 확산시키는 중요한 계기가 될 것으로 보고 있다. ❷ 전문항공교통관제사 자격도입 등 제도 강화 □ 항공교통 이용자의 안전을 책임지는 항공교통관제사의 전문성 제고를 위해 관제적성검사를 도입하고, 현업 관제시설에서 항공교통관제 업무를 수행하는 자에 대해 전문항공교통관제사 자격을 취득하고 직무기량을 유지하도록 하는 등 자격관리 제도를 강화*하였다. 이번 ㅇ 현업 관제사의 교통 전반의 자격관리 제도 강화를 통해 항공 안전과 효율성이 향상될 것으로 기대한다. * 6 , 개정된 법률은 공포 개월 후부터 시행 예정이며 제도 준비기간 등이 필요한 관제적성검사는 공포 년 후부터 시행 예정 3 - 8 - 담당 부서 토지정책관 부동산투자제도과 책임자 과 장 김승범 (044-201-3411) <부동산개발 사업 관리법> 담당자 사무관 강윤빈 (044-201-3414) 주무관 허연희 (044-201-3419) <부동산투자 회사법> 담당자 사무관 이재훈 (044-201-3417) 주무관 임정민 (044-201-4812) 담당 부서 전세사기피해지원단 책임자 과 장 박진홍 (044-201-5232) <전세사기 특별법> 피해지원총괄과 담당자 사무관 방대혁 (044-201-5233) 사무관 오지민 (044-201-5235) 담당 부서 기술안전정책관 건설안전과 책임자 과 장 박동주 (044-201-3573) <지하안전관 리에 관한 특별법> 담당자 사무관 이철환 (044-201-3584) 사무관 박철희 (044-201-3576) 담당부서 < > 항공안전법 항공안전정책관 항공안전정책과 책임자 과 장 곽영필 (044-201-4244) 담당자 사무관 조종관 (044-201-4255) 항공안전정책관 항공교통과 책임자 과 장 박준수 (044-201-4294) 담당자 사무관 신정옥 (044-201-4295)