서울시, '정비사업 해결사 역할 톡톡'… 공사 중단 사업장 적극 중재로 갈등 봉합

 

1/4

2/4

3/4

4/4

동행 · 매력 특별시 서울

- 1 - 2024. 12. 5.(목) 조간용 이 보도자료는 2024년 12월 4일 오전 11:15부터 보도할 수 있습니다. 보도자료담당 부서: 주택실 공동주택과 공동주택과장 남정현 2133-7130 재건축정책팀장 장지광 2133-7136 주거정비과 주거정비과장 김유식 2133-7190 주거사업협력센터장 오종규 2133-7856 재정비촉진과 재정비촉진과장 김상우 2133-7210 사진 없음 ▣ 사진 있음 □ 쪽수: 8쪽 재정비정책팀장 정성훈 2133-7216 서울시, '정비사업 해결사 역할 톡톡'… 공사 중단 사업장 적극 중재로 갈등 봉합- 정비사업 갈등 현장 전 과정 밀착지원… 갈등 해소로 재건축‧재개발 탄력, 속도↑- 코디네이터 파견, 공사비 검증 시행, 찾아가는 주민설명회 개최 등 적극 지원에나서- 시, “가용수단 총동원해 갈등관리 체계 마련, 조합에서도 적극 지원받으려는 노력필요” □ 서울시가 시공사와의 극심한 갈등으로 공사 중단까지 갈 뻔한정비사업장에 전방위적 노력으로 합의를 끌어내며 중재자 역할에 성과를내고 있다. □ 시는 현재 진행하고 있는 재건축‧재개발 현장에 ▲코디네이터파견▲공사비 검증 시행 ▲정비사업 주민설명회 개최 등 정비사업 전 과정에대한 밀착관리로 사업에 활력을 불어넣으며 추진 속도를 높이고 있다. - 2 - □ 우선 공사비 갈등으로 6개월간 공사 중단 사태를 맞았던 <둔촌주공재건축(올림픽파크포레온)> 현장에 코디네이터를 즉시 파견해 10회이상의 중재회의와 면담을 통해 갈등을 해결하며 공사가 재개됐으며, 마침내 지난달 25일 준공 인가를 득하고, 11월 27일부터 입주를시작했다. □ 또, 올해 1월부터 5개월간 공사가 중단되었던 <은평구 대조1구역>은집행부 부재로 공사비 약 1,800억원이 시공사에 미지급되면서갈등이본격화됐는데, 집행부 재구성 및 공사재개에 이르기까지 서울시의파견한 코디네이터가 갈등을 중재하며 집행부 구성 지원, 공사재개유도등 다방면의 지원을 통해 올해 6월 공사재개를 끌어내는 성과를냈다. □ 이외에도 청담삼익(재건축), 미아3구역(재개발), 안암2구역(재개발)등의 현장에도 코디네이터를 파견해 합의를 끌어내며 공사가원활하게진행되도록 했다. ○ 시공사(롯데건설)에서 공사중지를 예고하며 현수막까지 걸었던청담삼익(재건축)의 경우 공사기간 연장 및 자재·금융비용 등 증액과관련한 조합과 시공사간 이견이 있었지만, 코디네이터를 활용한시의중재 노력으로 지난 7월 양측이 증액 범위 등에 합의를 완료하고,지난 8월 변경계약을 체결하였다. ○ 입주를 앞두고 시공사(GS건설)와의 공사비 갈등이 소송전으로번지면서 조합원들이 제때 입주하기 어려울 것으로 예상된 미아3구역(재개발)은 코디네이터의 중재로 당초 GS건설이 요구했던 326억의3 - 3 - 분의 1 수준인 110억에 합의하며 갈등을 마무리하고, 지난8월30일부터 조합원들이 입주를 시작하였다. ○ 지난 7월 29일 준공되었으나, 공사대금 등 연체에 따른 시공사(진흥기업)의 유치권 행사로 조합원들의 입주가 지연되고 있던안암2구역(재개발)도 코디네이터가 투입되어 공사대금 지급일 등을중재하며 극적 합의를 이끌어냈으며, 지난 8월 23일부터 조합원들이입주를 시작하였다. □ 또한, 공사비 증액 문제로 갈등을 겪는 정비사업장에서 공사비검증을의뢰하면 SH공사에서 공사비를 검증해주는 ‘공사비 검증’도 시행중이다. 올해 상반기 행당7구역, 신반포22차의 공사비 검증을 시행했으며,공사비 검증이 필요한 경우 시공사로부터 관련 서류를 제출받아SH공사에 공사비 검증을 의뢰할 수 있다. ○ SH공사에서 시범사업으로 공사비 검증을 완료한 행당7구역(재개발)의 경우, 공사비 검증 결과를 바탕으로 당초 시공사(대우건설)가제시한 526억의 53%인 282억 원으로 조합과 시공사 간 합의를끌어내며 지난 6월 갈등 상황을 마무리했다. ○ 신반포22차(재건축) 역시 당초 시공사(현대엔지니어링)가제시한증액 요구액 881억 원 중 75%인 661억만 증액이 타당한것으로검증되었다. □ 당장에 직면한 공사비 갈등을 중재하는 데에서 나아가 일선 정비사업현장의 생생한 목소리를 듣고, 문제를 해결하기 위한 노력도계속해나가고 있다. 올해 하반기에만 30곳의 정비사업 조합장과의간담회를 - 4 - 통해 애로사항을 청취하고 사업의 이해도를 높여 최대한 많은혜택이주민들에게 돌아갈 수 있도록 지원하고 있다. 일시 구 분 구역명 비 고7.23.(화) 재건축 청담삼익, 반포주공1(1,2,4주구) 2개소재개발 대조1, 흑석9, 노량진8 3개소9.30.(월) 재건축 상계5, 성동장미, 광진중곡, 망우1 4개소재개발 성수전략1, 불광5, 미아11, 장위10 4개소10.7.(월) 재건축 압구정2, 한강맨션, 신반포2차, 미성크로바, 방배5 5개소재개발 신길2, 봉천14, 흑석11, 노량진4 4개소11.22.(금) 재건축 방배신삼호, 이촌 왕궁, 은마 3개소재개발 고척4, 면목7, 신정동1152, 영등포1-12, 마천4 5개소< ’24년 하반기 서울시-정비사업 조합 간담회 개최 현황 > □ 아울러 시는 그동안 고조되는 공사비 갈등에 조합이 체계적으로대응할 수 있도록 여러 가지 제도개선을 통해 지자체 권한으로 할수있는방법을 총동원하며 공공지원을 강화했고, 시공사 선정부터 입주까지전 과정에 거쳐 공사비 갈등에 대응할 수 있는 관리체계를 구축했다. □ 이외에도 올해 3월에는 조합과 시공사간 책임과 의무를 보다명확히하여 갈등을 예방하고, 갈등 발생 시 단계적으로 합의 과정에다다를수 있도록 유도하는 ‘서울형 표준계약서’를 마련·배포하였으며, 시공사선정 및 계약에 앞서 독소조항 등을 미리 검토하는 등 조합의부족한전문성을 보완하기 위한 ‘전문가 사전컨설팅 제도’도 시행했다. ㅇ 올해 11월에는 ‘서울시 조합 표준정관’을 마련하여 조합장·임원부재 - 5 - 등 갈등 상황에서 신속히 조합 운영을 정성화하고, 시공사와의갈등도 효율적으로 대응할 수 있도록 하는 발판을 마련하였다. ㅇ 이미 갈등이 발생하여 사업추진이 원활하지 않은 구역은 다양한전문가로 구성된 ‘정비사업 코디네이터’를 파견하여 조기에 갈등을봉합하고 사업이 정상화될 수 있도록 지원하고 있다. ㅇ 또한, 시에서 마련한 다양한 공공지원 제도를 조합에서 적시에활용할 수 있도록 정비사업 담당 부서들로 구성된 ‘공사비 갈등 TF’를운영하며, 서울지역 내 시공사가 선정된 구역에 대해 공사비 증액요구를 모니터링하는 등 갈등에 대비하고 있다. □ 시의 신속한 행정 처리뿐 아니라 사업추진 과정에서 발생하는다양한갈등을 적시에 해소하는 것이 사업기간 단축을 위해 무엇보다도중요한 만큼, 공사비 갈등뿐 아니라 사업을 지연시키는 다양한 유형의갈등들도 시가 직접 모니터링하며 촘촘히 관리해 나가는 중이다. □ 한병용 서울시 주택실장은 “시에서 가용할 수 있는 수단을 총동원하여공사비 갈등 체계를 마련한 만큼, 앞으로는 상당 부분 갈등이조기에해소될 것”이라면서, “다만, 효율적인 갈등 봉합을 위해서는 조합에서도 제도를 제대로 이해하고 조합 실무에 적용하려는 노력이 필요하며,갈등 초기부터 적극적인 지원을 요청할 필요가 있다”라고 말했다. - 6 - 참고 1 공사비 갈등 해소 주요 사례 ※ 2024년 서울지역 정비사업 갈등해소 주요 사례 단지명 갈등내용 시 중재노력 중재 결과 행당7구역 (재개발) ▸공사비 증액 관련 이견 (당초) 543만원/평 → (요구) 632만원/평) ▸ SH공사 공사비 검증 · 적정금액 협의 유도 ▸’24.5. 총회 의결 ▸’24.6. 변경계약 · 합의액 : 618만원/평 대조1구역 (재개발) ▸집행부 부재로 인한 공사비 미지급(1,800억) ▸공사 중단 (5개월) ▸ 코디네이터 중재 · 소송제기자 자제요청 · 시공자 조기 공사재개 유도 · 집행부 선임총회 추진 지원 ▸’24.1.공사중단 → ’24.6.조합임원 선임 및 공사재개 ※ 공기연장 요구 14개월 → 9개월 연장으로 합의(총회의결) 잠실진주 (재건축) ▸공사비 증액 관련 이견 (당초) 666만원/평 → (요구) 889만원/평) ▸ 코디네이터 중재 · 금융비용 산정기준일 등 중재 · 공기연장기간 등 협의 · 계약서 세부 문구 조정 ▸’24.5. 조합-시공사 합의▸’24.7. 조합총회 가결 및 변경계약 · 합의액 : 811.5만원/평청담삼익 (재건축) ▸공사비 증액 및 공기연장 관련 이견 (당초) 743만원/평 → (요구) 771만원/평 · 공기연장 3개월 요구 ▸ 코디네이터 중재 · 금융비용 및 공기연장 중재안 제시 및 협의유도 ▸‘24.7. 조합-시공사 합의▸‘24.8. 조합총회 가결 및 변경계약 · 합의액 : 765만원/평 미아3구역 (재개발) ▸공사비 증액 관련 이견 및 소송 진행 (당초) 543만원/평 → (요구) 608만원/평) ▸ 코디네이터 중재 · 증액 근거자료 검토 및 중 재안 제시, 협의유도 ▸‘24.8. 조합-시공사 합의▸‘24.8. 조합원 입주 개시 · 합의액 : 564만원/평 안암2구역 (재개발) ▸공사비 미지급(540억)으로 인한 조합원 입주 지연 (유치권 행사) ▸ 코디네이터 중재 · 증액 근거자료 검토 및 조합 자금흐름 등 검토, 공사비 지급시기 등 중재 ▸‘24.8. 조합-시공사 합의 및 조합총회 가결 ※‘24.8. 조합원 입주 개시 - 7 - 참고 2 서울시 공사비 갈등관리 체계  집중관리 체계 ㅇ 갈등 단계별 구분 갈등단계 위험 주의 일반 갈등발생 협의단계 구 분 공사비 갈등 심화, 협의·공사중단 공사비 협의 지연, 이견발생 공사비 증액요구 검토·협의 중 공사비 증액 미발생또는 협의완료 ㅇ 집중관리 대상 : 갈등 발생 및 가능성 있는 현장(위험·주의 단계) ㅇ 집중관리 방법 코디네이터 파견 ‣ 갈등 유형별 맞춤형 코디네이터(법률, 시공, 정비사업 전문가) 파견 공 사 비 검 증 ‣ 서울시 정비사업 지원기구(SH공사)를 통한 공사비 검증 실시 협 의 유 도 ‣ 조합 및 시공사 면담, 간담회 등을 통한 협의 유도 조 정 · 중 재 ‣ 갈등 심화 시 도시분쟁조정위원회 조정 또는 중재기관(상사중재원) 중재 ㅇ 갈등해소 시 : 조합-시공사간 협의 후 변경계약 체결 시 일반관리 대상으로 분류하고, 준공 시까지 모니터링 < 서울시 정비사업 갈등관리 체계도 > 갈등 유형 계약전 자문 분쟁 발생시 대응 ① 협의 유도 ② 기관 의견 ③ 최종 중재공사비 내역 관련 갈등 공사내역 자문(SH) 공사비 검증 (SH) 도시분쟁조정위 (자치구) 중재기관의계약문구, 책임소재 중재등 관련 갈등 계약전반 (변호사 등) 면담 및 간담회 코디네이터 파견 (시) - 8 - 참고 3 서울시 입찰지침·계약 사전컨설팅 제도 제도개요 ㅇ 제도목적 : 추후 공사비 등 분쟁이 발생하지 않도록 입찰 및 계약 전 전문가를 활용하여 독소조항 등 자문 ㅇ 사전컨설팅 범위 : 입찰지침서 및 계약서 (변경계약 포함) - 지침 및 계약내용 전반 : 시·구에서 지원하는 정비사업 전문가(변호사 등) ※ 자치구에서 1차적으로 전문가 지원(도시분쟁조정위원회 위원 등) 구에서 전문가 지원이 어렵거나 추가 지원인력이 필요한 경우 시 코디네이터 활용 ※ 시 코디네이터 중 변호사 21명, 법무사 3명 활용 - 공사비 관련 조항 등 : SH공사 ※ 설계변경, 증액계약까지 고려하여 공사비 관련 계약내용 검토 (이후 공사비 검증까지 연계) ㅇ 비 용 : 무료 ※ 시·에서 180만원 상당 비용 지원 ㅇ 이용방법 : 조합에서 자치구로 신청(신청서 제출) → 자치구에서 전문가 지원 또는 시·SH공사로 전달 시 주관부서 → 주거정비과 (자치구 요청 시) 코디네이터 지원 ↑ ↓ 조합 사전컨설팅 신청 자치구 전문가 지원 또는 SH공사에 전달 계약내용 전반 전문가 사전컨설팅공사비 관련 SH공사 사전컨설팅공사비 관련 조항 검토