국토교통부, 전세사기 특별법 개정안 국회 본회의 통과

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보도참고자료 - 1 - 보도시점 : 배포 즉시 보도 가능 / 배포 : 2024. 8. 28.(수) 전세사기 특별법 개정안 국회 본회의 통과- 개정안 공포 2개월 후 피해주택 공공매입 및 임대료 지원 개시 □ 국토교통부(장관 박상우)는 ｢전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법｣(이하 전세사기 특별법) 개정안이 8월 28일 국회 본회의를 통과하였다고 밝혔다. ㅇ 전세사기 특별법 개정안은 전세사기 피해자의 주거안정 지원 강화라는 공감대를 가지고 여·여와 정부가 합의를 이룬 첫 성과이다. □ 오늘 통과된 전세사기 특별법 개정안을 통해 전세사기 피해자의 주거비 부담은 낮추고, 주거안정은 대폭 강화될 것으로 기대된다. ㅇ 전세사기 피해자의 요청이 있으면 한국토지주택공사(LH) 등이 피해자의 우선매수권을 양도받아 경매 등을 통해 피해주택을 적극 낙찰받고, 그 과정에서 발생한 차익(LH 감정가-낙찰가액)을 활용*하여 피해자에게 임대료 부담 없이 최장 10년간 공공임대로 장기 제공할 계획이다. * 경매차익을 공공임대 보증금으로 전환하여 월세 차감, 부족 시 재정 보조(10년) ㅇ 그 이후에도 피해가 회복되지 않으면 공공임대주택에서 시세대비 30~50% 수준의 저렴한 임대료로 최장 10년간 추가로 거주할 수 있다. ㅇ 피해자 누구나 지원을 받을 수 있도록 대항력이 없는 이중계약 사기 피해자*도 피해자 인정범위에 추가하고, 보증금 규모도 현행 최대 5억원에서 7억원까지 상향하였다. * 기존 세입자가 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 않은 상황임에도 새로운 임대차계약이 체결되어 새로운 세입자는 입주가 곤란하여 대항력이 발생하지 않음 - 2 - ㅇ 아울러, 안전에 문제가 없는 위반건축물, 신탁사기 피해주택, 선순위임차인의 피해주택 등도 매입할 수 있도록 하여 빈틈없는 피해자 주거지원이 이뤄지도록 하였다. □ 개정안은 국무회의 심의를 거쳐 공포한 날부터 시행하되, 피해주택의 공공매입 및 임대료 지원에 관한 사항 등*은 세부 기준 마련 등이 필요하여 공포 후 2개월이 경과한 날부터 시행한다. * 제15조의2, 제25조, 제25조의2, 제25조의3, 제25조의5, 제25조의6제2항부터 제9항ㅇ 다만, 개정안의 시행일 이전에도 충분히 피해주택 매입이 가능한 만큼 LH에서 피해자 요청을 받아 피해주택을 적극 매입하고, 향후 개정안 시행에 맞추어 피해주택 매입범위 확대, 임대료 지원 등을 소급 적용할예정이다. ㅇ 또한, 더욱 강화된 지원방안 시행이 예정된 만큼 경매 유예 등을 포함하여 관계부처·사법당국 등 유관기관과의 긴밀한 협조체계를 구축하는 한편 LH와 함께 구체적인 실행방안을 마련하고, 지자체에 전파하는 등 피해자의 불편함이 없도록 준비할 계획이다. □ 박상우 국토교통부 장관은 “정부의 적극적인 대안 제시로 여야가 합의할수 있는 토대를 마련했다”며 “개정안이 통과된 만큼 차질 없이 이행될 수있도록 만반의 준비를 다 하겠다”고 밝혔다. 담당 부서 전세사기피해지원단 담당자 사무관 문수빈 (044-201-5233) 피해지원총괄과 사무관 방대혁 (044-201-5235) 주무관 박응민 (044-201-5234) - 3 - 참고1 전세사기 특별법 개정안 주요 내용 ➊ 전세사기 피해자 요건 완화 및 명확화 * 제2조 및 제3조 ㅇ 입주 전 사기(이중계약) 피해자 추가(제2조) ㅇ 보증금 한도를 상향(3→5억원 이하, 2억원 내 상향 가능)하고, 전세권설정자도 포함, 다수 요건은 2인 이상으로 명확화(제3조) ➋ 전세사기 피해의 실태조사 추진 근거 마련 * 제4조의2 신설 ㅇ 임차인 보호대책의 수립·시행을 위해 국토부장관이 6개월마다전세사기의 유형·피해규모에 관한 실태조사 실시 후 상임위에보고➌ 피해지원의 신청기간 및 결정의 취소·철회 근거 마련 * 제14조의2 신설 등ㅇ 기존 지원절차의 효율화를 위해 피해자 결정 이후 지원방안의신청가능기간을 명확하게 규정(최장 3년 *)하고(제14조의2), * 다만, 경·공매 절차 진행 등 부득이한 사유로 그 기간 내에 신청할 수 없는 경우 경·공매 절차가 완료된 날로부터 1년 이내로 함 - 배당액, 경매차익과 임대료 지원액 등을 통해 임차보증금 전액을회수한 경우 피해자 결정을 취소·철회할 수 있도록 함(제15조의2) ➍ 경·공매 유예 및 지원서비스 확대 * 제17조부터 제19조 및 제26조 ㅇ 임대인의 회생·파산에 따른 경매에도 경·공매 유예 및 경·공매대행 서비스를 제공(제17조 제1항, 제26조) ㅇ 매각기일이 위원회 개최일 이전에 있어 경·공매 유예 협조의결이어려운 긴급한 경우에는 국토부장관이 협조를 요청(제17조 제2항등) - 4 - ➎ 피해주택 공공매입 및 임대료 지원 * 제25조제5항부터 제11항, 제25조의2 신설ㅇ 공공주택사업자(LH 등)가 경·공매 등으로 피해주택을 낙찰받아피해자에게 임대료 부담 없이 공공임대로 우선 제공(10+10년) - 정상 매입가보다 낮은 낙찰가로 매입한 차액(LH감정가 - 낙찰가)을임대료로 활용하고, 퇴거 시에는 임대료 활용 후 남은 차익을지급 * 차액 부족 시 재정으로 지원하고, 임대료 지원액을 차감 후 남은 지원액은 압류 금지ㅇ 이주 시 ①공공임대주택(또는 민간임대주택) 우선공급 + 임대료지원, ②경매에서 발생한 차액(그간의 임대료 지원액 차감) 지급 중 선택- 피해주택 낙찰을 통한 임대주택 공급을 받지 못한 피해자등도대체 임대주택을 우선 공급받을 수 있도록 함(제25조의2) ➏ 매입 대상이 되는 피해주택 범위 확대 * 제25조의3 신설 등 ㅇ ①신탁사기 피해주택(제25조의3), ②안전에 문제가 없는 위반건축물* (제25조의6), ③선순위 임차인 피해주택(25조의7) 등도 매입할 수있도록하는 등 피해주택 매입의 사각지대 해소 * 매입 전 지자체 사전심의를 거쳐 위반사항을 해소하고 매입(이행강제금 부과 등 면제) ➐ 피해자 대상 금융지원 확대 * 제27조제3항, 같은조제4항 신설 ㅇ 전세 관련 대출의 연체정보가 기 등록된 자에 대해서도 추후피해자결정 시 연체정보를 삭제할 수 있도록 하고(제3항), - 보금자리론(HF) 지원대상에 주거용 오피스텔을 추가(제4항 신설) ➑ 피해주택에 대한 안전관리 및 감독 근거 신설 * 제28조의2 신설 ㅇ 지자체장의 피해주택에 대한 안전관리·감독 업무 수행근거마련및 안전 확보 등이 시급한 경우 공공위탁관리 등 조치 근거신설 - 5 - 참고2 특별법 개정안 관련 주요 QA 1. 법 시행까지 2개월이라는 기간이 소요되는데 개정법률의 시행일 전에 피해자로 인정받은 경우에도 지원이 가능한지? □ 법 개정 이전에도 LH가 현행 규정에 따라 피해주택을 적극 매입할수 있도록 할 예정이며, 개정안 시행 시 경매차익, 무상거주 임대료 지원 등을 소급하여 적용*할 수 있도록 부칙 규정을 마련하였음 * ➊ 전세사기 피해주택의 공공매입 및 10년간 무상 거주와 임대료 지원(제25조), ➋ 공공매입을 통한 임대주택 공급을 받지 못한 경우 대체 공공임대 지원(제25조의2), ➌ 신탁사기 피해주택, 위반건축물, 선순위 임차인 피해주택 매입(제25조의3 등) 2. 이미 경·공매가 완료되어 LH에게 우선매수권 양도를 통한 피해주택 매입이 곤란한 경우 어떤 지원을 받을 수 있는지? □ 이미 경·공매가 완료되어 피해주택 매입이 곤란한 피해자에게도 대체 공공임대주택 등을 제공하여 최장 10년의 무상거주 임대료 지원을 할 수 있도록 부칙 규정을 마련하였음 3. 법원의 감정가를 활용하지 않고, LH에서 감정평가를 다시 한다는데? □ 법원 감정가는 경매개시 시점에 산정되어 낙찰 시(평균 15개월 소요) 시세를 반영하지 못하므로 최근 시세를 반영하기 위해 감정평가를 실시하는 것임 ㅇ 감정가는 LH가 아닌 전문가인 감정평가사가 정하는 것으로, 감정평가사 선임 과정에 피해자가 참여할 수 있도록 하는 등 감정평가사협회와 함께 공정하고 투명한 감정가 결정 절차를 만들 계획임 - 6 - 4. 경매차익이 없거나 부족한 경우 국가에서 재정을 통해 지원하는지그리고 지원금액에 상한선이 있는지? □ 이번 특별법 개정안에서 추가된 지원방안의 핵심은 피해자 본인이 받은 경·공매 배당액에 더하여 LH의 경매차익을 추가로 지급하는 것으로, 경매에서 발생한 차익을 공공임대주택의 보증금으로 전환하여 해당 금액에서 월세를 차감하는 방식으로 지원하게 됨ㅇ 제25조 제7항의 개정법률 규정에 따라 경매차익이 10년간 거주를위한 임대료 총액에 미달할 경우 부족분은 국가 재정을 통해 전부 지원ㅇ 다만, 재정 지원액은 피해 임차보증금에서 대항력/우선변제권 행사, 보증금반환채권 변제를 통해서도 회수하지 못한 금액까지만 지원가능5. 만일 임대인으로부터 임차보증금을 일부라도 돌려받거나, 경매 과정에서 최우선변제금을 받은 경우에는 어떻게 해야 하는지? □ 피해를 입은 임차보증금의 회수 여부에 따라 국가에서 지원하는 재정 지원액이 달라질 수 있기 때문에 임차보증금을 일부라도 회수하는 경우 제15조의2 제2항의 개정법률 규정에 따라 반드시 국토교통부장관과 LH에 신고하여야 함 ㅇ 대항력/우선변제권 행사금, 임차보증금반환채권 변제금에 재정 지원액을 합하여 임차보증금 전액을 회수하게 된 경우 전세사기피해자 결정이 철회될 수 있으며, 이 경우 임차보증금을 초과하여 지급받은 지원액은 반납하여야 함 ㅇ 반납금액을 정해진 기간 내에 반납하지 않을 경우에는 국세 체납처분의 예에 따라 강제징수될 수 있으니 각별한 주의가 필요 - 7 - 6. 피해주택에서 반드시 10년을 거주해야 하는지? □ 피해주택을 공공임대주택으로 제공받은 경우, 해당 임대주택에서의퇴거 시기는 피해자가 자유롭게 결정할 수 있음 ㅇ 만약 1년을 거주하고 퇴거(이주)를 원하는 경우, 이주하는 지역의공공임대주택을 우선 공급받고 임대료를 지원받을 수도 있으며, 피해주택 경매를 통해 발생한 경매차익에서 임대료를 차감하고 남은 금액을 지급받을 수도 있음 ㅇ 경매가 종료되는 즉시 퇴거도 가능하며, 이 경우 퇴거 시점에서의경매차익을 전액 지급해 드림 7. 신탁사기 피해주택 중 공매 이전에 명도소송이 먼저 진행중인 경우는 어떻게 지원받을 수 있는지? □ 명도 시기와 관계 없이 공매가 끝나지 않은 경우는 매입을 요청하면LH가 공매에 참여하며, 동일하게 공매차익을 지원함 ㅇ 공매차익을 지급받기 전에 명도로 인해 주거안정이 위협받는 경우대체 공공임대를 우선 지원하고, 이후 공매차익을 지급하며, ㅇ LH가 공매 낙찰을 받지 못한 경우에는 인근 공공임대주택에서 10년간 무상거주 임대료를 지원하고, 그 이후에도 추가로 10년간 저렴하게 공공임대주택에 거주할 수 있도록 지원함 - 8 - 8. 피해주택 중 위반건축물 매입을 위한 특례는 어떻게 적용되는지? □ 입주자 안전에 문제가 없는 경우 이행강제금 부과를 면제하는 등 양성화 조치를 통해 매입을 추진할 계획이며, 위반사항은 수선을 통해 안심하고 거주할 수 있는 주거환경을 조성할 계획임 ㅇ 위반사항이 경미*한 피해주택은 LH에서 즉시 매입 후 자체 수리를거쳐 공공임대주택으로 활용 * 세대 내 가벽·문 등 설치, 발코니에 조립식 패널 설치 등 ㅇ 위반사항이 중대*하여 양성화가 필요한 피해주택은 사용승인 및 용도변경에 대해 지자체 사전심의 절차를 거쳐 매입하고, 양성화 조치를 통해 공공임대주택으로 활용 * 상가 등을 주거용으로 사용, 1호를 2호 이상으로 분할 등 9. 다가구주택은 전체세대가 동의하는 경우에만 매입이 가능한지? □ 다가구주택은 호별 구분등기가 불가능하고, 임차인 간에 이해관계가다를 수 있어, 전체세대 동의가 어려우므로 피해자 세대만 동의해도 매입이 가능하도록 제도를 개선하였음 ㅇ 피해자로 인정된 임차인들만 동의하면 매입 가능하며, LH와 함께 다가구 밀집지역을 중심으로 설명회 등을 통해 지원절차 등을 적극설명하고, 피해자들간 원만한 합의에 이를 수 있도록 적극 홍보할 계획