3080+ 도심복합사업, 후보지 10만호 발굴, 대책 목표물량의 51%

국토교통부(장관 노형욱)는 서울 용산구 효창공원앞역, 수원 고색역 남측 등 11곳을 도심 공공주택 복합사업(이하 “도심복합사업”)의 8차 후보지로 발표했다. 이들 지역에서는 용도지역 상향, 용적률 완화 등 각종 규제 완화를 통해 총 1만 가구의 주택이 공급될 예정이다.

도심복합사업은 지난해 정부가 발표한 3080+ 대도시권 주택공급대책(’21.2.4)을 통해 새로 도입된 주택공급 모델로, 공공 주도로 도심 내 노후화된 지역을 고밀 개발하여 획기적인 속도로 신축 주택을 공급하는 사업이다.

그간 정부는 7차례에 걸쳐 65곳 8.96만호의 도심복합사업 후보지를 발표했으며, 이번 발표로 후보지는 76곳, 총 10만호의 신축 주택을 공급할 수 있는 규모가 되었다. 이는 3080+ 대책의 도심복합사업 지구지정 목표인 19.6만호의 약 51%에 해당하는 수준이다.

이번에 선정된 도심복합사업 후보지는 서울 9곳, 경기 2곳 총 11곳(역세권 8곳, 저층주거 3곳)으로, 총 1만호 규모이다.

8차 후보지 중 수락산역은 태릉 골프장 사업계획 변경에 따른 대체부지로 발굴(’21.8.25)되었으며, 수원 고색역 남측 등 8곳은 당정 주택공급 T/F를 통해 발표(’21.10.1) 되었던 지역으로 지자체 협의를 거쳐 이번에 후보지로 확정하였다.

이번 8차 후보지 중 주요 지역을 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.

8차 후보지 중 공급 규모가 가장 큰(2,483호) 서울 용산구 ‘효창공원앞역 구역’은 정비예정구역 해제(‘13.10) 이후 역세권사업 등을 추진(’16.3)하다가 실패하는 등 장기간 개발이 정체된 지역이었다. 도심복합사업을 통해 더블역세권(6호선, 경의중앙선) 입지에 맞게 고밀 개발함으로써 업무·상업·주거가 어우러지는 용산구의 새로운 거점으로 발돋움할 것으로 기대된다.

8차 후보지 중 사업 면적이 가장 큰(10.7만m2) 경기 수원 ‘고색역 구역’은 정비구역해제(‘17년) 후 고도제한구역 등으로 인해 사업성확보가 어려워 개발이 정체된 지역이다. 도심복합사업으로 주택을 공급하고 생활SOC 등 기반시설 정비를 통해 주거환경을 개선할 계획이다. 이를 통해 고색역 일대가 지역생활권의 거점으로 도약할 것으로 기대된다.

도심복합사업은 그동안 민간 재개발사업이 추진됨에 따라 발생하던 원주민 내몰림, 사업장기화 등의 문제점을 공공이 참여함으로써 보완하는 한편, 다양한 인센티브 제공과 시공사, 인테리어 등은 주민 선택권을 최대한 보장함으로써 주민들의 높은 동의를 단기간에 이끌어 내고 있다.

① 공공참여를 통해 원주민 재정착을 최우선으로 지원

도심복합사업은 원주민의 내몰림을 방지하기 위하여 용적률 상향, 기부채납 부담 완화 등 다양한 인센티브를 통해 얻은 이익을 토지주의 분담금을 낮추는데 사용한다. 이에 따라 지구지정을 완료한 7개 구역*의 경우 민간 재개발사업 보다 약 30% 이상 분담금이 감소하는 것으로 분석되었다.

* 7개 구역 민간 재개발 사업 대비 평균 8천만원～2.4억원 분담금 감소 추정

또한, 분담금 등 부담여력이 부족한 토지주에게는 우선분양가의 50%만 부담(시세 25∼35% 수준)해도 소유권을 취득할 수 있는 이익공유형주택과, 최초 분양가액을 20～30년간 분할납부하여 소유지분을 취득하는 지분적립형주택 등 공공자가주택도 공급한다.

한편, 기존 세입자는 공사기간 동안 LH가 보유한 인근 공공임대주택에 이주하였다가, 사업이 완료된 후에는 도심복합사업을 통해 건설되는 도심 내 양질의 공공임대주택에 우선 입주할 수 있도록 하는 등 원주민 재정착을 최우선으로 지원할 계획이다.

② 투기방지 조치를 통해 기존 토지주의 이익 보호

도심복합사업은 3년간만 한시로 획기적인 인센티브를 부여하여 진행하는 사업인 만큼, 외부 매수세 유입에 따른 부동산 시장 과열을 차단하는 것은 반드시 필요한 선결 과제이다.

이를 위해 토지주 우선공급권을 법안의 국회 의결일(‘21.6.29)을 기준으로 제한하였으며, 이러한 조치로 인해 혜택이 큰 사업임에도 외부 매수 유입 및 지분쪼개기 등이 차단되는 등 사업이익이 온전히 기존 토지주들에게 돌아가는 구조를 만들 수 있었다.

한편, 토지주의 재산권 제한을 최소화하기 위해 사업절차를 간소화 하여 기존 재개발사업 대비 사업기간을 15년에서 5년으로 10년 이상 단축하였으며, 토지주에게 우선 공급되는 주택은 사업이 완료된 이후에는 전매제한도 받지 않도록 하였다.

③ 주민의 선택권을 민간사업 수준으로 보장

도심복합사업은 공공기관이 시행하지만, 시공은 주민들이 직접 선택한 우수한 민간 건설사가 맡게 되고, 설계나 인테리어 등 중요한 부분은 주민들의 의견을 적극적으로 반영하면서 진행된다.

특히, 우수한 건설사가 적극 참여할 수 있도록 싱크대·붙박이장·타일·바닥 등 주요 마감재에 대한 선택의 폭을 넓혔다. 공공주택사업임에도 불구하고 시공사의 브랜드 품질을 높일 수 있는 중소·대기업 자재를 자유롭게 선택하여 사용할 수 있는 것이다.

또한, 예정지구 지정 이후에는 주민들이 의견을 적극적으로 제시할 수 있도록 주민대표회의를 구성·운영하고, 사업시행자가 운영비도 별도로 지원한다.

④ 민간 개발이 장기간 정체된 지역에 촉매제 역할

도심복합사업은 민간 개발사업 추진이 어려워 주거환경이 열악한 채 장기간 노후화 되던 지역에 공공이 지원함으로써 최단기간에 주거환경을 개선할 수 있는 사업이다. 지구 지정을 완료한 구역을 살펴보면, 증산4구역은 20년간 민간 재개발사업을 추진하였으나, 주민동의를 확보하지 못해 ‘19년 재개발 구역에서 해제되어 개발이 진행되지 못하였다. 노후 주택이 90%에 이를 정도로 주거환경이 매우 열악한 상황이었으나, 작년 3월말 1차 도심복합사업 후보지로 선정된 이후 불과 40일 만에 2/3 이상 주민동의를 확보하였으며, 작년 말 본지구로 지정되는 등 도심복합사업 중 가장 빠르게 진행되고 있다.

신길2구역은 신길뉴타운의 북측에 위치하고 있다. 뉴타운 남측구역들은 모두 사업 완료 또는 진행 중이나, 사업성이 낮은 북측 6개 구역은 ‘14~‘17년 뉴타운구역에서 해제되어 장기간 개발이 지연되는 상황이었다. 특히 토지주 중 구역내 실거주하는 비율이 61.7%에 이를 정도로 높으며, 열악한 주거환경에 대한 개선 열망도 뜨거운 구역이다.

도심복합사업 추진으로 인근 도심복합사업 후보지인 신길4, 15구역 등과 함께 신길뉴타운의 북측 지역 개발을 완성할 수 있게 되어, 신길동 일대가 명품 주거단지로 탈바꿈하는 계기를 마련하였다.

국토교통부는 이번에 발표하는 8차 후보지에 대해 지자체 협의 등을 거쳐 세부 계획을 조속히 수립할 예정이며, 용적률 상향, 수익률 개선 등 사업 효과를 상세 안내하기 위한 주민 설명회도 신속히 개최할 계획이다.

또한, 이번에 선정되지 않은 후보지에 대해서도 입지요건, 사업성 등을 분석하여 사업추진 여부를 지속적으로 검토해 나갈 예정이다.

남영우 국토교통부 공공주택추진단장은 “많은 주민들의 염원을 바탕으로 그동안 도심복합사업을 신속하게 진행 할 수 있었다”면서, “앞으로도 신규 후보지를 지속발굴하고, 지구지정 등 후속절차도 차질 없이 진행할 뿐만 아니라 사업의 원활한 추진을 위해 제도개선이 필요한 사항은 적극 검토하여 보다 많은 주민들이 사업에 참여할 수 있도록 지원할 계획”이라고 밝혔다.