국토교통부, 「건설경기 회복 지원 방안」 발표, 안정적 주택공급·민생경제 활력 이끈다

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- 1 - 보도자료 보도시점 : 2024. 3. 28.(목) 15:00 이후(3. 29.(금) 조간) / 배포 : 2024. 3. 28.(목) 「건설경기 회복 지원 방안」 발표, 안정적 주택공급·민생경제 활력 이끈다 - 적정 공사비 반영, 대형공사 유찰 방지, 미분양 해소, 규제개선 등 추진□ 정부는 3월 28일(목) 오후 3시 비상경제장관회의*에서 ｢건설경기 회복 지원 방안｣을 발표한다. * (참석자) 경제부총리, 국토교통부 장관, 고용노동부 장관, 농림축산식품부 장관 등ㅇ 국토교통부(장관 박상우)는 지난 1월 10일(수) 「주택공급 확대 및 건설경기 보완방안」을 발표하여 후속절차를 신속히 추진하고 있다. 업계 간담회 등을 통해 건설경기 회복과 PF 연착륙 방안도 지속 논의해 왔다. ㅇ 정부는 최근 공사비 상승, PF 위축, 미분양 누적 등 건설산업이 직면한 애로를 해소하여, 건설경기 위축으로 인한 지역경제 침체를 방지하고 취약계층 일자리 감소 피해를 최소화하도록 이번 대책을 마련하였다. □ ｢건설경기 회복지원 방안｣의 주요 내용은 다음과 같다. ① 적정 공사비 반영 ㅇ 우선 공공부문은 ‘적정 단가’ 산출과 ‘물가상승분’ 반영을 추진한다. - 현재 일률적으로 적용하고 있는 직접 공사비 산정기준(품셈, 표준시장단가)을 시공여건(입지, 층수 등)에 맞게 개선한다. 산재예방을 위해 투입되는 산업안전보건관리비도 15~20% 상향한다. - 아울러, 최근 급등한 물가상승분이 공사비에 적정하게 반영될 수 있도록물가반영 기준을 조정하는 방안도 검토한다. * 현재는 물가반영 시 GDP 디플레이터와 건설공사비지수 중 낮은 값 적용 - 2 - - 또한, 국토부-기재부 합동작업반을 출범(3.22)하여 업계 및 전문가간담회, 객관적 근거산출 등을 통해 추가 개선사항을 마련한다. ㅇ 민간부문의 경우, 물가상승에 따른 공사비 분쟁을 예방할 수 있도록 정비사업은 전문기관(부동산원)의 사전 검토 등을 지원한다. - 일반사업 공사비 분쟁에 대해서는 건설분쟁조정위를 통해 신속 조정한다. ② 대형공사 지연 최소화 ㅇ 턴키 등 기술형 입찰*로 추진되는 국책 사업들이 정상 추진될 수 있도록입찰제도를 합리화, 유연화하여 유찰을 최소화한다. * 300억 이상 대형·고난도 공사에 주로 적용, 건설사가 시공 뿐만 아니라 설계에 참여 - 우선, 이미 유찰된 대형 공사(4.2조원, ’23.1~’24.3)는 수의계약 진행 등을통해 상반기 중 공사(3조원 이상 규모)를 정상화한다. - 발주될 공사는 낙찰 탈락자에게 지급하는 설계보상비를 실비에 맞게 현실화한다. 발주기관이 시공사에게 인허가 비용 등을 전가하는 불합리도 방지한다. 공사비 절감 등이 용이하도록 일부 관급자재 변경도 허용한다. ㅇ 공공·민간이 함께하는 PF사업의 분쟁을 원활히 조정하기 위해 민관합동PF조정위를 상설 운영한다. 조정위를 법정화하여 조정력도 제고한다. ③ 미분양 등 건설사업 리스크 최소화 ㅇ 지방에 집중된 미분양 해소를 위하여, 세제지원을 받는 기업구조조정리츠(CR리츠)가 지방 미분양 주택을 매입하여 사업 리스크를 저감하고 신규착공 지연을 최소화한다. - 또한, 브릿지론 단계(착공 전)에서 더 이상 사업추진이 어려운 사업장은LH 또는 공공지원 민간임대리츠가 매입하여 사업 재구조화를 지원한다. - 3 - ㅇ PF 경색에 따른 자금조달 어려움을 완화하기 위해, 주택 PF 보증요건을 완화*한다. 비주택 PF보증도 상반기 내 조기 도입**한다. * PF대출 대환보증 신청기한 완화, 준공전 미분양 PF보증 분양가 5% 할인요건 폐지 ** 시공사 자체 시행사업은 상반기 내 우선 도입, 시공사와 시행사 다른 경우 법 개정 후 도입④ 규제개선 등 애로 해소 ㅇ 우선 재건축·재개발 시, 조합 등 사업시행자가 공공에 제공하는 임대주택에 대한 인수가격을 적정 수준으로 상향하여 사업성을 제고한다. - 부동산 시장 과열기에 도입된 주택, 토지 관련 각종 불필요한 규제들에대한 혁파 방안도 조속히 마련하여 원활한 주택공급을 지원한다. * 주택·토지·공급 등 3개 분과로 구성된 규제혁파 TF(국토부) 운영 중(’24.3~) ㅇ 또한, 주요 공공현장에는 관급자재 납품지연에 따른 공정에 차질이없도록 레미콘 우선 납품 의무화(’24.3) 등을 추진하고, - 주요 자재(시멘트, 철근 등)의 수급현황을 관리하고 이슈에 적기 대응하기 위해서 민관이 함께하는 건설자재 수급관리 협의체도 구축한다. □ 박상우 국토교통부 장관은 “건설경기 부진은 건설산업을 넘어 일자리 감소로 인한 민생경기, 그리고 지역경제에 상당한 영향을 줄 수 있는 만큼 건설경기 회복을 적극 지원해 나갈 계획”이라 밝혔다. ㅇ 아울러, “주택·건설경기에 대한 현장의 목소리를 지속 모니터링하고, 정상적인 부동산 시장 기능을 방해하는 주택·토지 분야의 그림자규제를 적극 발굴하여 혁파해 나가겠다”라고 강조하였다. ※ 별첨 1. 건설경기 회복 지원 방안 1부 별첨 2. 건설업계 유동성 지원 참고자료 1부 별첨 3. 민간합동 PF 조정위 참고자료 1부 - 4 - 국토교통부 건설정책국 건설정책과 책임자 과 장 이익진 (044-201-3504) 담당자 사무관 나귀용 (044-201-3507) 담당자 사무관 김효석 (044-201-4597) 기술안전정책관 기술혁신과 책임자 과 장 권미정 (044-201-3561) 담당자 사무관 윤상원 (044-201-3570) 건설정책국 건설산업과 책임자 과 장 전인재 (044-201-3538) 담당자 사무관 이종문 (044-201-4585) 주택정책관 주택정책과 책임자 과 장 한성수 (044-201-3317) 담당자 사무관 김보람 (044-201-3333) 주택정책관 주택기금과 책임자 과 장 정수호 (044-201-3337) 담당자 사무관 최준녕 (044-201-3338) 주택정책과 주택정비과 책임자 과 장 박용선 (044-201-3383) 담당자 사무관 서지훈 (044-201-3387) 토지정책관 토지정책과 책임자 과 장 유삼술 (044-201-3398) 담당자 사무관 김도한 (044-201-5276) 토지정책관 부동산투자제도과 책임자 과 장 김승범 (044-201-3411) 담당자 사무관 김경모 (044-201-3415) 정책기획관 재정담당관 책임자 과 장 배성호 (044-201-3238) 담당자 사무관 심동휘 (044-201-3239) 기획재정부 경제정책국 경제분석과 책임자 과 장 김귀범 (044-215-2750_ 담당자 사무관 최문성 (044-215-2731) 국고국 계약정책과 책임자 과 장 정동영 (044-215-5210) 담당자 사무관 강보형 (044-215-5211) 사회예산심의관 총사업비관리과 책임자 과 장 이철규 (044-215-7210) 담당자 사무관 김형욱 (044-215-7215) 고용노동부 산업안전보건본부 건설산재예방정책과 책임자 과 장 이경근 (044-202-8935) 담당자 사무관 이덕원 (044-202-8938) 비상경제장관회의 24-03-28 (공개) <별첨1> 건설경기 회복 지원 방안2024. 3. 28. 관 계 부 처 합 동 순 서 Ⅰ. 최근 건설경기 동향 및 전망 1 Ⅱ. 추진방향 3 Ⅲ. 세부 추진과제 4 1. 적정 공사비 반영 4 2. 대형공사 지연 최소화 6 3. 민간애로 해소 8 Ⅳ. 향후 추진계획 10 - 1 - Ⅰ. 최근 건설경기 동향 및 전망 □ 건설투자*가 ‘23년 4분기부터 하락세로 전환되었으며, 한은등주요기관은 올해 건설투자 전망치를 하향 조정** * 증감율(전기비, %) : ‘22.4Q1.3, '23.1Q1.3 2Q△0.8, 3Q2.1, 4Q△4.5 ** ’24 건설투자 전망(전년비, %) : (한은) ’23.11△1.8 → ‘24.2△2.6, (KDI) ’23.11△1.0 → ‘24.2△1.4 ㅇ 선행지표인 건설수주가 고물가, 부동산 경기 침체 등으로전년대비 약 20% 감소 ㅇ 실제 건설경기 실사지수(BSI*)는 50 수준으로 하락(2월 56, 3월51) 중이며, 전 산업(2월 69, 3월 72)과 비교시에도 저조한 상황 * 100보다 낮을수록 경기 호전보다 악화를 예상하는 기업이 많음을 의미 건설수주(선행지표) 및 건설투자 실적 건설업황 지표 □ 최근의 투자 위축과 건설경기 둔화는 고금리, 공사비 상승, 미분양 증가 등으로 인한 수익성 악화가 주된 원인 ➊ (고금리) PF 시장 경색 등으로 금융비용 상승 ▪ 금리*는 시장안정조치 가동(50조원+α, ’22.10) 이후 안정화되었으나, 저금리 시기에 비해 여전히 2~3배 높은 수준 * PF 대출금리(선순위) : (’21.12) 3~4% → (’22.12) 10~11% → (’23.12) 8~9% ▪ 제한적인 신규 PF대출로 브릿지론의 본PF 전환에 애로가발생하는 등 다수 사업장이 유동성 경색에 직면 * 자금조달지수 : ’22.3101.5, ‘22.786.4, ’22.1073.0, ‘23.177.3, ’23.477.4, ‘23.775.0, ’23.1072.7, ’24.176.1, ‘24.277.3 - 2 - ➋ (공사비) 자재‧인건비 상승 등으로 최근 3년간 약 30% 상승 * 건설공사비지수 증감율(전년비, %) : ‘194.0, ‘202.0, ‘2111.3, ’2210.7, ’233.7 ▪ 공공공사의 경우 공사비 상승분이 충분히 반영되지 못하여주요 대형공사 중심으로 유찰 반복 ▪ 정비사업 등 민간공사도 발주자-시공사 간 공사비 갈등으로사업이 지연·중단되는 문제 발생 * (00 재건축 사업) 시공사가 평당 약 40% 인상 요구 후, 협상 결렬 및 사업 지연 ➌ (미분양) 최근 3년간 3배 이상 증가( ‘20.121.9→‘24.16.4만호) ▪ 특히, 준공후 미분양의 경우 지방 중심으로 지속 증가세*로, 미분양 증가시 신규 착공 지연요소로 작용 가능 * 준공후 미분양(만호) : ’22.10.7, ‘23.10.8, ’23.70.9, ‘24.11.1 (지방 80% 차지) 공사비 관련 지수 주택 미분양(만호) □ 정상적 채무상환이 어려운 취약기업*이 42% 수준이며, ’23년 폐업업체 수(1,948개)도 ‘06년 이후 ’17년만에 최대치기록* 외감기업 약 2.2천개 중 영업이익 < 이자비용인 기업의 비율 (한은) ㅇ 또한, 건설경기가 지역경제, 취약계층 고용에 미치는 영향*이큰 만큼, 現 상황 지속시 지역·민생경기 회복이 제약될 가능성 * 건설투자/GDP(‘22년, %, 명목) : 전국 15.5 <대구 20.7, 인천 24.2, 세종 27.4, 강원 23.3 등> 일용직/전체취업자(’23년, %) : (전체) 3.7 ↔ (건설업) 23.8 ☞ 공사비 상승, PF 위축, 미분양 누적 등 건설산업이 직면한 애로를 적극 해소하여 건설경기 회복을 도모할 필요 - 3 - Ⅱ. 추진방향 건설경기 회복 지원 전략 세부 추진과제 적정 공사비 반영 공공 공사 ➊ 건설공사 단가 현실화 ➋ 물가 상승분 적정 반영 민간 공사 ➊ 신탁방식 활성화 및 전문가 선제 파견(정비사업) ➋ 분쟁조정위원회 신속 조정 대형공사 지연 최소화 기술형 입찰 ➊ 입찰제도 합리화 (불공정 관행 개선 등) ➋ 입찰제도 유연화 (설계변경 경직성 완화 등) 민관 합동 PF 사업 ➊ 사전 컨설팅 등 조정안 수용 지원 ➋ 조정委 상설화·법제화 등 조정기능 강화 민간애로 해소 건설사업 리스크 완화 ➊ LH, 리츠가 PF 부실 우려 사업장 인수 ➋ 리츠 활용한 지방 미분양 매입 유동성 지원 ➊ PF 보증요건 완화 ➋ 비주택 PF 보증 신설 규제개선 · 부담경감 ➊ 주택공급(3기 신도시) 조기화 ➋ 재건축 임대주택 인수가격 현실화 ➌ 국가계약 한시특례 연장 - 4 - Ⅲ. 세부 추진과제 1. 적정 공사비 반영  공공공사 : 단가·물가 현실화 【 ➊ 적정 단가를 반영한 공사비 산정 】 ㅇ (직접공사비) 시공여건(입지･건물 층수 등)을 고려하여 일률적으로적용 중인 공사비 보정기준을 현실에 맞게 세분화 * 예시: (현행) 건물 지하 2~5층 동일하게 2% 할증 → (개선) 층마다 2~5% 할증률 차등ㅇ (공사비 분석 확대) 유형별 공사비 분석대상을 건축 → 토목으로확대하여 주요 토목 구조물(도로, 항만 등)에 대한 적정 공사비책정 * 예시: (’24) 도로, 항만 추가 (’25) 상하수도, 수처리시설 추가 ㅇ (산업안전보건 관리비) 산재예방 등을 위한 비용이 공사비에적정 수준 반영될 수 있도록 요율 상향 * 건설업 산안비 실태조사(‘23)를 토대로 인상폭(15~20%) 결정 후 고시 개정(’24) 【 ➋ 물가상승을 감안한 공사비 조정 】 ㅇ (물가 반영기준 조정) 물가 상승분이 공사비에 적정하게 반영될수 있도록 물가 반영기준 조정 검토* * ‘건설공사비지수’, ‘건설투자 GDP 디플레이터’ 등 관련 지수 적용 방안 마련ㅇ (총사업비 조정) 총사업비(물가변동) 자율조정* 적극 활용(발주기관)과 함께, 유찰시 총사업비 조정 협의 즉시 진행 추진 * 실시설계 이후 발주 지연시, 입찰공고 이전에 발주기관 책임하에 총사업비 자율조정 가능 - 5 - ㅇ (민간참여 공공주택) 물가 상승분, 유사 공사의 계약금액등을반영하여 공사비를 ’23년 대비 약 15% 상향 조정 ▪입찰 탈락업체에 대한 보상비 2배 확대 등 사업여건 개선 * ’24년 LH 민간참여 공공주택 사업 공고(’24.4~) ☞ 국토부-기재부 합동작업반을 출범(3.22, 1차 회의)하여 업계및전문가 간담회, 객관적 근거 공동산출 등 통해 조정기준 추가마련 * 국토부 기획조정실장-기재부 재정관리관을 공동 작업반장으로 정기적 회의 개최  민간공사 : 공사비 분쟁 예방 및 신속 조정 ㅇ (정비사업 분쟁 예방 등) 신탁방식 활용시 의사결정을 간소화* 하고, 신탁방식 전 과정에 대한 컨설팅(미래도시센터) 등 홍보강화* (현행) 사업계획인가 신청시 전체회의 의결 + 주민동의(토지주 1/2, 면적 1/2) 충족 (개선) 전체회의 의결만으로 충족 (도시정비법 개정안이 기발의(‘24.2)된 상황으로 신속 통과 추진) ▪ 계약 전 전문기관(부동산원)의 사전검토를 받고, 인허가기관(지자체)에 계약서를 제출토록 규정하여 표준계약서* 활용 제고* 물가·설계변경 등에 따른 공사비 조정기준을 구체화(’24.1 마련) ▪ 분쟁 우려시 전문가를 선제 파견*(공사비 전문가 포함)하고, 시공사자료제출 기한을 규정하여 검증기간 단축(5→3개월) 등 신속조정* (현행) 정비사업 분쟁 심화 시 기초에서 광역지자체로 전문가단 파견 요청 (개선) 우려 시 국토부가 광역에 선제적으로 요청하고, 광역이 공사비 검증 인력도 함께 파견ㅇ (일반사업 조정 강화) 건설분쟁 조정위*를 통해 물가변동배제특약 관련 분쟁 등 공사비 갈등에 대한 신속한 조정 추진* 공사비 갈등 분쟁을 집중적으로 심사·조정하고, 신속한 분쟁 조정을 위해 전문기관 위탁근거 마련 (건설산업기본법 개정안 발의, ’24.上) - 6 - 2. 대형공사 지연 최소화  공공공사 : 기술형 입찰 유찰 방지 < 기술형 입찰 > ‣ 업체가 설계단계부터 참여하여 설계를 직접하거나 기존 설계를 수정하고시공까지 수행하는 입찰의 형태 (300억원 이상의 고난도 공사에 주로 적용) 【 ➊ 입찰제도 합리화 】 ㅇ 설계 보상비를 현실화하고, 불공정 관행도 개선(계약예규 개정, ‘24.4) ▪ 낙찰 탈락자에게 지급하는 설계보상비 한도를 실제 투입한설계비 수준*으로 개선하고, 설계보상비 총액(現: 2%) 상향추진 * (현행) 공사비의 1.4% → (개선) 공사 종류·규모에 따라 1.2∼2.0% ▪ 시공사에 대한 불합리한 비용 전가(인허가, 착공·준공식 비용등) 등을 입찰조건에 포함하지 않도록 발주기관 금지행위 신설▪ 유찰 방지를 위해 입찰 전에 설명회를 개최하는 등 관심업체대상으로 의견 청취‧반영절차 마련 【 ➋ 입찰제도 유연화 】 ㅇ 관급자재 변경을 유연화*하고, 설계변경 경직성도 완화** * 국가계약법 시행령 및 조달청 계약지침 개정(‘24.上) ** 계약예규 개정(’24.4) ▪ 실시설계 이후 발주되는 기술제안의 경우 공사비 절감및효율적 기술 적용이 가능하도록 관급자재* 변경 허용 * 발주기관이 자재를 직접 구매하도록 중기부 장관이 고시한 품목 (총 631개, 세부품목 기준) ▪ 민원‧인허가 조건 등에 따른 설계 변경을 발주기관이과도하게 제한하는 행위 금지 ◈ 최근에 유찰된 기술형 입찰(조달청 발주 4.2조원, ‘23.1~’24.3)의 경우, 계약체결, 수의계약 진행 협의 등 ‘24.上 3조원 이상 정상화 추진 * 재정집행 점검회의 등 통해 주요 유찰공사 동향 점검 - 7 -  민관합동 PF 사업 : 조정위원회 상설 운영으로 정상화 지원< 민관합동 PF조정위 > ‣ (개요) 공공, 민간이 함께하는 PF사업에 대한 분쟁을 조정하는 위원회로최근 고금리·고물가 등 이슈를 원활히 조정하기 위해 10년 만에 재가동(‘23.9~) ‣ (실적) 총 36건을 신청(‘23.9~10) 받아 조정위를 통해 조정안 32건 도출【 ➊ 1차 성과(조정안 32건 도출) 후속조치 추진 】 ㅇ (공사비 조정26건 ) 민간참여 공공주택(26건)은 공사비 분담 가이드라인*에 民官 동의 ⇨ 사업장별 협의 통해 분담금 산정 ž 지원* 급등한 물가 상승분(정상적인 상승분은 제외)에 대한 분담분 산정방안 제시 ▪ 지원 과정에서 공공(LH, 지방도시공사)이 적극 협의에 임할수있도록 감사면책(감사원 사전 컨설팅) 등 정부 지원* 예정 * LH의 적극적 공사비 조정에 대해 국토부는 필요한 지원방안을 관계기관과 협의, GH, 부산도시공사 등 지방도시공사는 경영평가 시 인센티브를 검토 예정 ㅇ (사업계획 조정6건 ) 도시개발, 산업단지 등 6건에 대한 사업계획변경 조정안 마련 ⇨ 3건 수용, 1건 협의 중, 2건 미수용 * 수용 3건은 감사원 컨설팅을 통해 사업 재개, 그 외 3건은 사업 재개방안 등 논의 예정◈ 조정안 마련 과정에서 기재부의 적극적 지원, 조정안에 기반한감사원의 맞춤형 民官 컨설팅*을 통해 실효성 있는 조정 성과 * 조정위 조정안 마련 후 감사원 주관으로 全 사업 담당자 간 면담 시행(2∼3월) 【 ➋ 조정기능 강화 】 ㅇ (상설화) PF 조정 수요 증가를 고려하여 PF조정위 상설 운영* * 2차 조정위 4월 신청 → 5월부터 운영 예정(지속적 감사원 협조 필요) ㅇ (법제화) PF 조정위의 수용성·전문성 제고를 위해 훈령으로운영 중인 위원회를 법정 위원회로 격상(‘24. 8, 법안발의) ㅇ (관리강화) PF사업에 대한 체계적 관리, 조정 효율성 제고를위해착수 단계부터 이력을 관리하는 PF사업 종합관리 방안 마련 * (기본 방향) 개발사업 전 단계에 대한 사업별 정보를 취득하여 지역별ž유형별 사업현황 관리 → 시행사공급상황 판단, 금융사대출심사 시 리스크 진단, 정부정책결정 효과 - 8 - 3. 민간애로 해소  건설사업 리스크 완화 【 ➊ PF 부실 우려 사업장 재구조화 지원 】 ㅇ (LH 사업장 매입) LH가 건설사 등의 보유토지를 역경매방식으로 매입* 등을 통해 유동성 지원(매입시 취득세 25% 감면법 개정 전제) * (’09년 사례) 기준가격(개별공시지가 또는 공급가격) 90% 한도 내에서 채권(국고채 5년물 금리) 지급ㅇ (브릿지론 상환 지원) 브릿지론 상환이 어려운 사업장을 공공지원 민간임대리츠*가 인수하여 안정적인 사업 추진 지원 * 기존 투자자는 리츠 주주로 전환, 기금은 신규 출자하여 공공지원민간임대 건설·운영【 ➋ 미분양 매입으로 신규 착공 지연 해소 】 ㅇ (지방 미분양 매입) 기업구조조정 리츠가 지방 미분양 주택을매입하여 미분양 리스크를 해소할 수 있도록 세제 지원* * 취득세 중과배제(준공 후 미분양 주택 限) 및 종부세 합산배제 지원 (양도차익 추가과세 면제는 미분양 상황 등을 보아가며 추후 검토) 구분 현행 세제 지원내용 적용대상 취득세 중과 적용(세율 12%) 중과배제 (세율 1~3%) * 취득가액 6억원 이하 1% 적용 ‘24.3.28~’25.12.31 취득분종부세 합산 적용 합산배제 (취득 후 5년간) ‘24.3.28~’25.12.31 취득분 PF 유동성 지원 확대 ㅇ (주택 보증요건 완화) 저금리 대출로 대환할 수 있도록 지원하는PF대출 대환보증의 신청기한 완화*(1년 한시) * (기존) 중도금 최종 납부 3개월 전까지 신청 → (개선) 준공 3개월 전까지 신청 ▪ 준공전 미분양 PF보증 요건 중 분양가 5% 할인을 폐지하여미분양 리스크에 따른 사업비 조달 어려움 해소 - 9 - ㅇ (비주택 보증 신설) 비주택(지식산업센터 등) 대상 PF 보증을 신설* 하고, 시공사 자체 시행사업의 경우 상반기 내 조기 도입* 건설공제조합에서 4조원 규모의 보증 도입 (건설산업기본법 개정 추진) ◈ 기 발표(3.27)한 보증규모 확대(25→30조원, HUG·HF)와 함께 보증요건 완화 등 통해 공적보증 지원대상 확대  주택공급 조기화 및 규제 개선 【 ➊ 주택공급 조기화 】 ㅇ (3기 신도시) 부천 대장 주택 착공을 조기화(‘25.1 → ’24.下)하고, 기존 4개 지구도 차질없이 연내 착공 < 3기 신도시별 추진계획 > 인천계양 (1.7만호) 고양창릉 (3.6만호) 남양주왕숙 (6.6만호) 하남교산 (3.3만호) 부천대장 (1.9만호) 광명시흥 (7.0만호) 의왕군포안산 (4.1만호) 화성진안 (2.9만호) 주택착공 (‘24.上) 주택착공 (‘24.下) 주택착공 (‘25.1 → ‘24.下) 지구계획 승인 (‘24.下) 지구계획 신청 (‘24.上) 지구계획 신청 (‘24.下) ▪ 광명시흥 지구 등은 지방도시공사 참여 확대*로 자본·인력을확충하여 지구 착공을 조기화 * 지자체의 지방도시공사 출자 우선 추진 및 지방도시공사의 공사채 추가 발행 등 지원【 ➋ 규제 개선 】 ㅇ (재건축 활성화) 공사비 상승 등을 고려하여 재개발·재건축시조합 등 사업시행자가 공공에 제공하는 임대주택 인수가격 상향* * 현재 표준건축비로 인수하고 있으나, 기본형건축비의 일정 비율로 규정하여 상향 추진ㅇ (주택토지 규제혁파) 부동산 시장 과열기에 도입된 주택, 토지각종 불필요한 규제들에 대한 혁파 방안 마련 * 주택·토지·공급 등 3개 분과로 구성된 규제혁파 TF(국토부) 운영 중(’24.3~) - 10 -  업계 부담 경감 및 소통 강화 【 ➊ 공공공사 업계 부담 경감 】 ㅇ (계약특례 연장) 국가계약 한시특례(6월말 종료 예정)를 금년말까지연장하여 유찰시 수의계약 신속 전환 등 뒷받침 * 입찰공고 기간 단축(7→5일), 수의계약 기준 완화(2→1회 유찰), 대가지급 기간 단축(5→3일 내) 등ㅇ (관급자재 부담 완화) 주요 공공현장에 레미콘 우선 납품을의무화하고, 월 단위 지체상금 부과 등 적기 납품 촉진(’24.3) ▪ 관급자재 예외* 인정(지방 중기청) 협의기간 단축(14→10일, 1년 한시) * (사유) 도서‧벽지지역 등 공사현장 특성상 관급자재로 안정적인 공사 진행이 불가능한 경우, 원자재 가격파동 등으로 원활한 자재수급이 곤란한 경우 등 【 ➋ 민관협의체 구축 등 소통 강화 】 ㅇ (자재수급 안정화) 주요 자재(시멘트, 철근 등) 수급현황 관리, 이슈 적기 대응 등 위한 건설자재 수급관리 협의체 구축* * 관계부처, 자재 관련 협단체 등이 참여하는 법적 협의체 신설 추진 ㅇ (민관 소통채널 구축) 건설공사와 관련한 건설업계의 애로사항‧ 지원방안을 정기적으로 논의하는 점검체계 가동 Ⅳ. 향후 추진계획 □ 정책과제는 시장에서 즉시 체감할 수 있도록 최대한 신속시행 → 과제 이행상황 점검･관리 강화 □ 건설경기 동향 및 건설업황에 대한 현장의 목소리를 집중모니터링하고 수요 맞춤형 정책과제 지속 발굴･시행 * 공공공사의 적정 공사비 반영 위한 작업반 운영을 통해 후속대책 발표 추진 - 11 - 참 고 과제별 추진계획 추진과제 조치사항 일정 소관부서 1. 적정 공사비 반영  공공공사 : 적정 공사비 반영 ① 적정 단가 반영을 통한 공사비 산정 ▪ 공사비 보정기준 세분화 표준품셈, 시장단가 등 보정기준 개선 ‘24.12 국토교통부 기술혁신과 ▪ 유형별 공사비 분석대상 확대(건축→토목) 공사비 정보 제공 (조달청 공사비 정보광장) ‘24.2~ 조달청 공사원가기준과▪ 산업안전보건관리비 인상요율 상향 산안비 계상요율 확정 ‘24.下 고용노동부 건설산재예방정책과② 물가상승을 감안한 공사비 조정 ▪ 물가 반영기준 조정 검토 합동작업반 운영 ‘24.3~ 국토교통부 재정담당관실 기획재정부 ▪ 유찰시 총사업비 조정 협의 즉시 시행 총사업비 조정 협의 ‘24.3~ 총사업비관리과▪ 민간참여 공공주택 사업여건 개선 ’24년 민간참여 공공주택 사업공고 ‘24.4 국토교통부 공공택지기획과▪ 적정 공사비 확보 방안 마련 합동작업반 운영 ‘24.3~ 기획재정부 계약정책과 국토교통부 재정담당관실  민간공사 : 공사비 분쟁 예방 및 신속 조정 ▪ 신탁방식 정비사업 의사결정 간소화 도시정비법 개정 ‘24.12 국토교통부 주택정비과 ▪ 신탁방식 정비사업 대국민 홍보강화 미래도시지원센터 주민컨설팅 ‘24.3 ▪ 표준계약서 활용도 제고 정비사업 계약업무 처리기준 개정 ‘24.6 ▪ 정비사업 분쟁 우려 시 전문가 선제 파견 지자체 지침 시달 ‘24.4 ▪ 공사비 검증기간 단축 정비사업 공사비 검증기준 개정 ‘24.6 ▪ 건설분쟁조정위를 통한 공사비 갈등 신속 조정 건설산업기본법 개정안 발의 ‘24.上 국토교통부 건설산업과 - 12 - 추진과제 조치사항 일정 소관부서 2. 대형공사 중단 최소화  공공공사 : 기술형 입찰 유찰 방지 ① 입찰제도 합리화 ▪ 설계보상비 요율 현실화 계약예규 개정 ‘24.4 기획재정부 계약정책과 ▪ 불공정 조항 배제 위한 발주기관 금지행위 신설 계약예규 개정 ‘24.4 ▪ 관심 업체 의견청취 · 반영 절차 마련 계약예규 개정 ‘24.4 ② 입찰제도 유연화 ▪ 실시설계 기술제안 입찰 시 관급자재 변경 허용 국가계약법 시행령 개정, 조달청 지침 개정 ‘24.上 기획재정부 계약정책과 ▪ 과도한 설계변경 제한 행위 금지 계약예규 개정 ‘24.4  민관합동 PF 사업 : 조정위 상설 운영으로 정상화 지원 ▪ 민간참여 공공주택사업에 대한 PF조정 지원 사전 컨설팅 ‘24.4~ 감사원 사전컨설팅담당관▪ 민관합동 PF조정위 법제화·상설화 법률 제정안 발의 ‘24.8 국토교통부 부동산투자제도과3. 민간애로 해소  건설사업 리스크 완화 ① PF 부실 우려 사업장 재구조화 지원 ▪ LH 부실우려 사업장 매입 사업장 매입 ‘24.4~ 국토교통부 토지정책과 ▪ LH 사업장 매입시 취득세 25% 감면 지방세특례제한법 개정 ‘24.下 행정안전부 지방세특례제도과▪ 공공지원 민간임대리츠를 통한 브릿지론 상환 지원 업계 설명회 ‘24.4 국토교통부 부동산투자제도과공공지원 민간임대 민간제안 사업 공모 ‘24.5 국토교통부 민간임대정책과 - 13 - 추진과제 조치사항 일정 소관부서 ② 미분양 매입으로 신규 착공 지연 해소 ▪ 지방 미분양 매입을 위한 CR리츠 세제지원 종부세법 시행령 개정 ‘24.上 기획재정부 재산세제과 지방세법 시행령 개정 ‘24.下 행정안전부 부동산세제과  PF 유동성 지원 확대 ▪ 대환 PF보증 신청기한 요건 한시 완화(HUG) HUG 내규 개정 ‘24.5 국토교통부 주택기금과 ▪ 준공전 미분양 PF보증 분양가 할인 폐지 HUG 내규 개정 ‘24.4 국토교통부 주택기금과 ▪ 시공사 자체 시행사업의 비주택 PF보증 조기도입 연구용역, PF·모기지보증 도입 ‘24.6 국토교통부 건설정책과  주택공급 조기화 및 규제 개선으로 수요 창출 ① 주택공급 조기화 ▪ 3기 신도시 5개 지구 연내 착공 주택 착공 ‘24.12 국토교통부 공공택지관리과▪ 광명시흥 지구 지방공사 참여 확대 지방공사 사업참여 확대 ‘24.12 국토교통부 공공택지관리과② 규제 개선 ▪ 정비사업 임대주택 인수가격 현실화 도시정비법 등 개정안 발의 ‘24.上 국토교통부 주택정비과 ▪ 주택·토지 분야 규제혁파 방안 마련 규제혁파 TF 운영 ‘24.3~ 국토교통부 주택정책과  업계 애로사항 해소 ① 공공공사 업계 부담 경감 ▪ 국가계약 한시특례 금년 말까지 연장 계약특례 연장 ‘24.6 기획재정부 계약정책과 ▪ 주요 공공현장 관급자재 적기 납품 촉진 우선 납품 운영 등 ‘24.3~ 조달청 건설환경구매과▪ 관급자재 예외 인정 협의 기간 단축 발주기관 지침 시달 ‘24.3 중소기업벤처부판로지원과 ② 민관협의체 구축 등 소통 강화 ▪ 건설자재 수급관리 협의체 구축 건설산업기본법 개정안 발의 ‘24.下 국토교통부 건설산업과 ▪ 건설업계 지원방안 논의 위한 점검체계 가동 민관협의체 가동 ‘24.上 국토교통부 건설정책과 - 1 - <별첨2> 건설경기 회복 지원방안 中 건설업계 유동성 지원 참고자료□ 국토교통부(장관 박상우)와 한국토지주택공사(사장 이한준, 이하 'LH')는 PF 등 부동산 금융시장 지원을 위해 4월 5일부터 건설업계에 3조원 규모의 유동성을 선제적으로 공급한다. ㅇ 국토부는 3월 28일 최상목 부총리 주재로 열린 비상경제 장관회의에서 발표한 ｢건설경기 회복 지원방안｣에 따라 LH와 함께 부채상환용 토지 매입 등을 통한 유동성 공급을 신속하게 추진할 계획이다. ㅇ LH의 토지매입은 다수의 매도 희망 기업으로부터 매각 희망 가격을 제출받아 희망 가격이 낮은 순서대로 토지를 매입하는 역경매 방식으로 진행되며, 기업은 토지매각대금을 부채상환에 활용하여 유동성을 확보하게 된다. □ 매입대상은 토지 대금 보다 부채가 커서 유동성 확보가 필요한 기업이 보유한 토지이며, 기업이 사업 여건에 따라 토지매입 방식 또는 매입확약 방식 중에 선택하여 신청할 수 있다. ㅇ 토지매입 방식은 기업이 신청한 토지를 LH가 최대 2조원 규모에서매입하는 방식이며, 매입확약 방식은 LH가 확약일로부터 1년 이후부터2년간 매수청구권(풋옵션)을 기업에 부여하고 추후 기업이 LH로 매수청구할 경우 토지를 매입하는 방식이다. < 매입확약을 활용한 건설업계 지원 예시 > ▪ (금융리스크 발생) A건설사는 사업 초기 단계에서 브릿지론 대출을 받아 입지가 우수한 토지를 매입하고 신규 분양사업을 계획했으나, 최근 대출은행이 사업성 저하를 이유로대출 만기연장을 거절함에 따라 A건설사는 신규 사업 착수를 미루고 있다. ▪ (매입확약 체결) A건설사는 이번 정책발표에 따라 금융리스크 저감을 위해 LH가 약정된 가격에 해당 부지를 매입하는 내용의 매입확약을 LH와 체결하였다. ▪ (사업 조기 착수) 대출은행은 매입확약 체결 사업에 대해 낮은 금리로 대출만기를 연장하였고, 그 결과 A건설사는 본 PF 단계까지 이르며 계획대로 사업을 착수하였다. - 2 - ㅇ 이번 지원을 통해 건설업계 입장에서는 채무조정을 통해 금융부담이 완화되고 우발부채로 인한 잠재적 손실이 최소화될 것으로 예상된다. 한편, 금융기관 입장에서는 투자금 조기 회수를 통해 재무건전성이 강화되고 자금운용 여력이 개선될 것으로 기대된다. □ 이번 매입 및 매입확약은 2차례 진행한다. 1차에서 2조원을 우선시행(매입 1조원, 매입확약 1조원)하고, 남은 1조원은 7월 중 공고할 예정이다. □ 1차 매입과 관련하여 신청 자격, 대상 토지 등 세부사항은 다음과 같다. ❶ (신청자격) 부동산개발업자, 주택건설사업자, 부동산투자회사 등 법령에 따라 등록된 사업자 중 대출금융기관의 토지 매각 동의를 얻은 사업자❷ (대상토지) '24년 1월 3일 이전* 소유권을 취득한 3,300m2 이상 토지 * 사업장 인수 계획이 최초 발표된 ｢'24년 경제정책방향｣(1.4) 이후 취득 토지 제외❸ (매입가격) 공공시행자(LH, SH, GH 등)의 공급가격 또는 공시지가의 90%를 상한(기준가격)으로 신청자가 희망하는 가격* * 신청자가 제출한 매각희망가격비율이 낮은 순으로 매입한도에 도달할 때까지 매입❹ (대금지급) LH가 전액을 부채상환용 채권*으로 금융기관에 직접 지급 * 원금: 5년 만기후 일시상환, 이자: 연 1회, 이율: 전월 평균 5년 만기 국고채 수익률ㅇ 보다 자세한 사항은 4월 5일부터 4월 26일까지 LH 전자조달시스템 누리집(ebid.lh.or.kr)에 게재될 1차 공고문을 통해 확인 할 수 있으며, 실제 매입은 후속 절차를 거쳐 오는 6월경 이뤄질 전망이다. 담당 부서 < 총괄 > 토지정책관 토지정책과 책임자 과 장 유삼술 (044-201-3398) 담당자 서기관 김성환 (044-201-4093) 사무관 김도한 (044-201-5276) 사무관 박정현 (044-201-5273) 한국토지 주택공사 부동산PF안정화지원TF 책임자 처 장 성대규 (031-738-4400) 담당자 팀 장 여종현 (031-738-4401) - 3 - 참고 사업장 인수 관련 인포그래픽 - 1 - <별첨3> 건설경기 회복 지원방안 中 민관합동 PF 조정위 참고자료□ 국토교통부(장관 박상우)는 3월 28일(목) 비상경제장관회의에서 ‘민관합동 건설투자사업(PF) 조정위원회 1차 조정 성과 및 계획’에 대해 발표한다. □ 지난해 국토교통부는 건설투자사업(PF) 여건 악화에 따라 ｢민관합동 PF* 조정위원회｣를 10년 만에 재가동하여 사업 조정 지원 계획을 밝힌 바(’23.9, ’23.12) 있으며, 1차 조정 성과는 다음과 같다. * 지자체·공공기관이 발주하거나 토지를 제공하여 사업주체로 참여한 건설사업ㅇ 32건 중 29건(9조원 규모)은 민ž관 동의 의사에 따라 후속조치를 진행 중이며, 이 중 민간참여 공공주택사업(26건, 7조원)은 조정안을 기반으로 LHㆍ지방공사가 사업장별 협의를 통해 구체적인 공사비 분담분을 확정할 예정이다. * 마곡 명소화개발(6천억원), 한강시네폴리스 일반산단(1.3조원), 덕산 일반산단(1천억원)도 조정안 수용에 따라, 감사원 사전 컨설팅을 거쳐 사업 재개 검토 예정 □ 지난 1차 접수(’23.9 ~ 10) 이후에도 PF조정에 대한 수요 및 문의가 지속되어왔으며, 이에 국토교통부는 PF조정위원회를 상설 운영할 계획*이다. * 4월 8일부터 4월 30일까지 2차 신청 접수 후 조정 착수 예정 조정신청 접수처 : 한국부동산원 소비자보호처 리츠심사부(053-663-8577) ㅇ 아울러, 실효성 있는 조정을 위해 훈령으로 운영되고 있는 조정위원회를 법정 위원회로 격상하고, PF사업 착수 단계부터 이력을 관리하는 PF사업정보 종합적 관리 방안* 마련을 추진한다. * (기본 방향) 全개발사업에 대해 착수단계부터 사업별 정보를 취득, 지역별ž유형별 현황 관리□ PF조정委 위원장인 국토교통부 진현환 제1차관은 “막혀있던 PF사업 정상화에 물꼬를 틀 수 있도록 조정위를 내실 있게 운영하고, 국토교통부는 조정안 통보이후에도 민·관 협의 중재 등 사업재개를 위한 최선의 노력을 다할 것”이라고 밝혔다. - 2 - 담당 부서 토지정책관 부동산투자제도과 책임자 과 장 김승범 (044-201-3411) 담당자 사 무 관 황규오 (044-201-3414) 주 무 관 허연희 (044-201-3419) 한국부동산원 소비자보호처 리츠심사부 책임자 부 장 강범구 (053-663-8761)