관계부처합동, 부동산 세제 보완방안 2023. 1. 26.

부동산 세제 보완방안 2023. 1. 26.

 

Ⅰ. 공공주택사업자 등 법인에 대한 종부세 완화

 

1	법인 종부세 제도 개요

 

□ (원칙) 법인에 대해 ➊단일 최고세율(2.7%, 5.0%) 적용,
➋기본공제(9억원)·세부담상한(150%) 배제

 

□ (특례) 공익적 성격이 인정되는 경우 종부세 부담 경감

 

 ㅇ (세율 등 특례) 공공성 인정 법인*에 대해 ➊누진세율(0.5~2.7%, 0.5~5.0%) 및 ➋기본공제(9억원)·세부담상한(150%) 적용

 

   * (적용대상) ➊공공주택사업자(LH·SH·HUG 등), ➋공익법인, ➌주택조합, ➍재개발·재건축 사업시행자, ➎민간건설임대주택사업자, ➏사회적기업·사회적협동조합(취약계층 주거지원 목적), ➐종중, ➑임대주택 공급 의무가 있는 도시개발사업 시행자(’23.2월 추가 예정)

 

구 분		세 율		기본공제	세부담상한
		2주택 이하	3주택 이상
개 인		0.5~2.7%	0.5~5.0%	9억원	150%
법 인	원 칙	2.7%	5.0%	미적용	미적용
	특 례	0.5~2.7%	0.5~5.0%	9억원	150%

 

 ㅇ (합산배제) 다음 요건을 모두 충족하는 등록임대주택에 대해 종부세 합산배제(비과세)

 

유 형	면적	호수	공시가격	임대기간	임대료 증가율
건설임대	149㎡ 이하	2호 이상	9억원 이하	10년 이상	5% 이하
매입임대	-	1호 이상	6억원 이하 (비수도권 3억원)

 

 ㅇ (감면) 등록임대주택 재산세 감면 규정에 따라 종부세도 자동 감면

 

면 적	40㎡ 이하	40㎡ 초과 60㎡ 이하	60㎡ 초과 85㎡ 이하
감면율*	100%	50%	25%

  * (가액요건) 건설임대 9억원 이하, 매입임대 공시가격 6억원 이하(비수도권 3억원)

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문제점

 

１ 공익목적으로 주택을 보유하는 법인에 대해 과도한 세부담 발생

 

 ➊ 3주택 이상 보유 시 다주택자 중과 세율 적용

 

     * (정부안) 다주택자 중과 폐지 → (여야합의) 과표 12억원 초과는 중과 유지

 

 ➋ 공시가격 상승에 따라 합산배제 가액 요건을 충족하지 못하여 임대주택임에도 과세되는 사례 발생

 

２ 세부담의 임차인 전가로 서민 주거안정 저해 가능성

 

⇒ 공공주택사업자(LH·SH) 등에 대한 세부담 완화 필요성 제기*      * (’22. 2.10.) 공공주택사업자 종부세 면제 종부세법 발의(홍익표 의원) (’22. 9. 5.) 지방공사 공공임대주택 재산세·종부세 면제 지특법 발의(유경준 의원) (’22.12.23.) SH, 공공임대주택 재산세·종부세 면제 건의

 

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개선방안

 

	< 기본 방향 >
◇ (개편방향) 공공주택사업자 등 법인에 대한 세율 인하를 통해 전반적인 세부담 경감 추진, 토지지원리츠·미분양 공공임대주택에 대해 합산배제 허용   ◇ (기대효과) 공공주택사업자 등 세부담 경감으로 임차인 부담 완화 및 서민 주거안정 지원

１ 공공주택사업자 등 법인* : 세율 절반수준으로 인하   
※ 종부세법 개정사항

 

 * (적용대상) ➊공공주택사업자(LH·SH·HUG 등), ➋공익법인, ➌주택조합, ➍재개발·재건축 사업시행자, ➎민간건설임대주택사업자, ➏사회적기업·사회적협동조합(취약계층 주거지원 목적), ➐종중, ➑임대주택 공급 의무가 있는 도시개발사업 시행자(’23.2월 추가 예정)

 

 ㅇ (현행) 3주택 이상 보유 시 중과 누진세율 적용(0.5~5.0%)

 

 ㅇ (개정) 주택 수에 관계 없이 기본 누진세율 적용(0.5~2.7%) 

 

   ▪ ➊투기 목적과 무관한 점, ➋대부분 3주택 이상으로 현행 특례 실효성 낮은 점 감안

 

２ 토지지원리츠 : 종부세 합산배제 적용   ※ 종부세법 시행령 개정사항

 

 

	< 기본 구조 >

 

 ㅇ (현행) 토지지원리츠가 임대사업자에게 임대하는 주택 부속토지에 대해 과세  * 임대사업자 소유 임대주택 건물분은 합산배제 가능

 

 ㅇ (개정) 토지지원리츠가 임대사업자에게 임대하는 합산배제 대상 임대주택 부속토지에 대해 종부세 합산배제(비과세) 허용

 

   ▪ 토지 임대료 대비 종부세 부담이 과도한 문제 해소

 

    ※ 토지임대부 분양주택의 부속토지도 종부세 합산배제 중(’21.2월 도입)

３ 미분양된 공공임대주택* : 종부세 합산배제 적용

    ※ 종부세법 시행령 개정사항

 

   * 「공공주택특별법」에 따라 일정기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택(분양전환공공임대주택)으로서, 의무임대기간 종료 후 미분양되어 공가 상태인 주택

 

 ㅇ (현행) 임대 종료에 따라 합산배제도 종료되어 종부세 과세

 

 ㅇ (개정) 분양전환하려는 공공임대주택이 미분양된 경우 분양전환 시행일부터 2년 동안 종부세 합산배제 허용

 

   ▪ 임대주택 미분양에 대한 공공주택사업자 부담 완화 필요성 감안

 

４ 매입임대주택 종부세 합산배제 : 15년 이상 임대시 가액요건 상향

    ※ 종부세법 시행령 개정사항(「2023년 경제정책방향」 旣 발표),
「민간임대주택특별법」 개정 전제

 

 ㅇ (현행) 10년 이상 임대하는 공시가격 6억원(비수도권 3억원) 이하 매입임대주택에 대해 종부세 합산배제 적용

 

 ㅇ (개정) 15년 이상 임대 시에는 공시가격 9억원(비수도권 6억원) 이하 매입임대주택에 대해서도 종부세 합산배제 허용

 

    * 10년 이상 임대 시 공시가격 6억원(비수도권 3억원) 이하 요건 유지

 

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조치계획

 

□ 법률 개정사항 : 의원입법으로 2월 임시국회 추진

 

□ 시행령 개정사항 : 4월 중 개정* 추진

 

    * 「민간임대주택특별법」 관련 사항은 「민간임대주택특별법」 개정 이후 추진

Ⅱ. 양도세 「일시적 1주택 + 1입주권·분양권」등 처분기한 연장

 

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제도현황

 

□ (일시적 1주택 + 1입주권·분양권) 종전주택 처분기한은 주택완공 후 신규주택으로 입주 여부에 따라 ➊원칙 및 ➋특례 규정 적용

 

 ➊ (원칙) 입주권·분양권 취득일부터 3년간 종전주택 비과세(입주 불문)

 

  ☞ (연혁) 부동산 시장상황에 따라 1~3년으로 운용(지난 정부 개정 無)

 

< 사례 : 입주권·분양권 취득 후 3년 이내 종전주택 처분 >

 

 ➋ (특례) 신규주택으로 입주*하는 경우 입주권·분양권 취득일부터 3년 경과 후에도 주택완공 후 2년 이내 양도 시 비과세 허용

 

   * 주택완공 후 2년 내 세대원 전원 전입 + 1년 이상 거주

 

  ☞ (연혁) ’08년 이후 시장상황 무관하게 2년 유지(지난 정부 개정 無)

 

< 사례 : 신규주택 완공 후 2년 이내 종전주택 처분 >

□ (대체주택) 재건축·재개발 기간 거주할 대체주택*을 취득하여 양도하는 경우의 처분기한은 주택완공 후 2년

 

   * 1세대 1주택자가 재건축·재개발 기간 중 1년 이상 거주할 대체주택을 취득한 경우 해당 대체주택을 신규주택 완공 후 2년 이내 양도 시 비과세 적용

 

< 사례 : 대체주택 특례 처분기한(2년) >

 

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개선방안

 

□ 최근 주택시장 상황, 실수요자에 대한 혜택 강화 등 감안하여 １일시적 1주택 + 1입주권·분양권 특례 처분기한을 2→3년 연장

 

 ㅇ 유사 특례인 ２대체주택 특례의 대체주택 처분기한도 2→3년 연장

 

현  행	개  정  안
１ 일시적 1세대 1주택+1입주권·분양권 특례 종전주택 처분기한    ㅇ (원칙) 입주권·분양권 취득일부터 3년 이내 양도    ㅇ (특례) 입주권· 분양권 취득일부터 3년 도과 시 : ➊ 또는 ➋    ➊ 신규주택 완공 전 양도 +  신규주택 완공일부터 2년 이내 세대원 전원 전입하여 1년 이상 거주    ➋ 신규주택 완공일부터 2년 이내 양도 +  세대원 전원 전입하여 1년 이상 거주   ２ 대체주택* 처분기한 : ➊ 또는 ➋      * 재건축·재개발 기간 중 1년 이상 거주를 위해 취득한 주택    ➊ 신규주택 완공 전 양도 +  신규주택 완공일부터 2년 이내 세대원 전원 전입하여 1년 이상 거주    ➋ 신규주택 완공일부터 2년 이내 양도 +  세대원 전원 전입하여 1년 이상 거주	１ 신규주택 완공 후 실거주하는 경우 처분기한 연장      ➊ 신규주택 완공 전 양도 +  신규주택 완공일부터 3년 이내 세대원 전원 전입하여 1년 이상 거주    ➋ 신규주택 완공일부터 3년 이내 양도 +  세대원 전원 전입하여 1년 이상 거주   ２ 신규주택 완공 후 실거주하는 경우 처분기한 연장        ➊ 신규주택 완공 전 양도 +  신규주택 완공일부터 3년 이내 세대원 전원 전입하여 1년 이상 거주    ➋ 신규주택 완공일부터 3년 이내 양도 +  세대원 전원 전입하여 1년 이상 거주

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조치계획

 

□ 2월 중 정기 시행령 개정에 포함하여 소득세법 시행령 개정 추진

 

 ㅇ (적용시기) 1.12일* 이후 양도하는 경우부터 소급하여 적용

 

   * 일시적 2주택 처분기한 연장 적용시기와 일치