세운4구역 재개발 의혹, 서울시 해명 반박합니다(251128, 한겨레21)

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해명자료
제공일자 : 2025년 12월 3일 도 시 재 창 조 과 장 김용배 2133-4630
담당부서 : 도시공간본부 도시재창조과
SH공사 도시정비사업처
세운활성화계획팀장 김선웅 2133-4643
도시정비사업처장 임환택 3410-7357
사진없음 ■ 사진있음 □ 매수 : 6매 세 운 사 업 부 장 이창신 070-7705-7598
한겨레21은 세운4구역 및 정비사업에 대한 이해나
사실관계 확인 없이 왜곡된 보도를 지속하고 있음
- 「세운4구역 재개발 의혹, 서울시 해명 반박합니다」보도 관련 -
(2025.11.28. 한겨레21)

< 서울시 입장 >
 2025년 11월 21일자 한겨레21의 ‘종묘 앞 세운4구역 개발이익’
보도는 서울시와 한호건설 간 유착의혹, 초과이익 환수 부재 등
명백한 허위사실을 근거없이 적시하여, 서울시장을 비롯한 서울시
공무원들의 명예와 서울시, SH의 정책 신뢰도를 중대하게 훼손한
심각한 오보입니다.
 이에 서울시는 11.27.(목) 언론중재위원회 제소 및 11.28.(금)
허위사실 적시 명예훼손 고소장을 제출하였으며, 향후에도 이러한
허위사실 유포 및 명예훼손 보도 건에 대해서 언론중재위원회 제소
및 모든 민형사상의 법적 조치를 강력히 취할 것임을 밝힙니다.
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< 주요 해명내용 >
1. 한호건설 수익계산 관련
 “다만 그에 따른 개발이익은 ‘2025년 10월 세운4구역 관련 고시에
따르면, (이 사업) 총수입은 약 3조3465억원, 총지출은 약 2조9803억
원으로 손익은 약 3662억 원이며, 토지등소유자의 종전자산가액 합계
약 3550억 원을 제외하면 순이익은 약 122억 원이고, 이 가운데
한호의 수익은 30%인 34억 원으로 추정된다’고 밝혔습니다. 서울시의
이런 계산은 규정과 다릅니다. 한국부동산원의 ‘정비사업지 산정 기준’을
보면, 개발이익은 총수입에서 총사업비를 차감하여 산정한다고 되어
있습니다. 또 종전자산은 총수입, 총사업비 산정에 포함되지 않는다고
규정합니다.” 보도 관련

- (수익계산) 종전자산총액 3,550억 원은 토지등소유자의 종전 토지 등의
총평가금액으로, 토지등소유자의 관점에서 보면 종후자산의 가치에
종전자산 가치가 포함되어 있는 것임
- 따라서, 토지등소유자가 실제로 얻는 ‘순이익’※은 개발이익(3,662억 원)
에서 종전자산총액(3,550억 원)을 뺀 112억 원으로 보는 것이 타당함
※ 순이익 = 개발이익(총수입 - 총사업비) - 종전자산총액(종전자산 가치)
- (한국부동산원 규정) 한국부동산원에 문의한 결과, ‘정비사업지 산정 기준’
이라는 규정은 없는 것으로 확인되었음
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2. ‘세운4구역 평당 분양가’계산법 관련
 “서울시는 고시에서 세운4구역 용적률 상향에 따른 총수입이 약 3조
3,465억 원이라고 주장했지만, 이 역시 과소하게 책정됐을 가능성이
큽니다. 고시에 세운4구역 평당 분양가는 평균 2,491만 원으로 추산돼
있는데, 이는 현실과 동떨어진 수치이기 때문입니다. 이미 5년 전인
2020년 세운4구역보다 입지 가치가 떨어진다는 평가를 받은 세운6
-3구역 세운푸르지오헤리시티의 평당 분양가가 4천만 원에 달했습니다.
서울시의 땅값은 최근 5년 평균 3.4%씩 오르고 있습니다. 현재 종묘 앞,
종로3가, 을지로3가역 역세권 신축 오피스텔 분양가격은 평당 5천만 원에
육박합니다.” 보도 관련
- 세운6-3구역 세운푸르지오헤리시티 아파트의 평당분양가가 4천만 원에
달한다는 보도내용은 평당분양가를 전용면적으로만 산출하여 임의로
부풀린 것임
- 세운6-3구역 아파트의 평당분양가를 세운4구역과 동일한 조건인
계약면적으로 산출하면 1,770만 원으로, 세운4구역의 평당분양가
2,491만 원은 과소하게 평가되지 않았음
- 고시된 세운4구역 평당분양가 2,491만 원은 각 용도별 주변시세, 층별
위치 등을 고려하여 계약면적※ 기준으로 산출된 금액임
※ 계약면적 = 전용면적 + 공용면적 + 기타공용면적
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- 세운6-3구역 아파트의 입주자모집공고문에는 평당분양가가 아닌,
전용면적, 공용면적, 기타 공용면적과 공급금액만 명시되어 있으며,
아파트의 경우 평당분양가를 공급면적(전용면적+공용면적)으로 산출하는
것이 일반적 임에도 보도내용에서는 전용면적으로 산출하였음
- 참고로, 세운4구역의 경우 도심기능 회복을 위해 오피스, 오피스텔 등
업무복합시설로 계획되어 단일 용도의 오피스텔, 아파트와 단순 비교
하는 것은 적절하지 않음
3. 개발이익 환수계획 관련
 “게다가 서울시의 공공기여를 설계하는 주체도 시행사인 SH이고,
공공기여에 비용을 쓰는 주체도 SH입니다. 서울시는 ‘공공기여를 통해
약 2,164억원의 개발이익을 환수’한다고 밝혔으니, 이 가운데 민간
토지주가 분담하는 비용이 얼마나 되는지 설명해야 합니다.” 보도 관련
- 세운4구역은 법정 시행자인 SH에서 계획 수립, 건설, 분양 등 업무를
대행하며 사업대행 수수료만을 취득하고, 토지등소유자가 실질적인
사업비를 부담하는 구조임
- 이번 계획 변경으로 기반시설 부담률이 기존 3%에서 16.5%로 확대
되어 종전 대비 약 12배의 개발이익을 환수할 계획이며, 공공기여에
소요되는 비용은 사업비에 포함되므로 SH가 아닌 토지등소유자가
‘모두’ 부담함
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4. 전직 서울시 공무원 관련
 “해당 인물은 청계천 주변 지역 강북을 개발해 강남북 균형발전에 초점을
맞춰 기존 도시를 재편하자는 서울시의 비전을 담은 ‘2020년 서울
도시기본계획’을 짜놓고 세운지구를 개발하는 민간업체에서 일했습니다.
등기상 한호의 자회사인 ㈜로스타 등의 대표로 2019년까지 이름을
올려놓고 실제로는 언론인터뷰에 ‘세운지구 개발회사대표’라고 밝히며
활동했습니다. 한겨레21이 만난 복수의 세운4구역 개발 관련자들은
이 인물이 최근까지도 막후에서 영향력을 행사하며 세운4구역 재개발과
관련해 서울시와의 가교역할을 했다고 증언합니다.” 보도 관련
- 보도된 인물이 최근까지도 영향력을 행사하며 세운4구역 재개발 관련
서울시와의 가교 역할을 했다는 보도는 사실이 아님
- ‘2020 서울도시기본계획’은 2006년에 배포된 자료이며, 해당 인물은
2005년 서울시에서 퇴직한 이후 서울시와 아무 관련 없음
5. 한호의 세운4구역 토지 매입시기 관련
 “더욱이 세운4구역은 서울시의회가 2023년 10월 ’서울시 문화재 보호
조례‘ 제19조 5항을 삭제하면서 비로소 용적률 상향 현실화가 가능해
졌습니다. 이런 걸림돌이 있어 오랫동안 재개발하지 못하던 곳인데,
‘2021년 하반기에 방향 전환은 누구나 인지할 수 있었다’는 서울시의
설명은 이 논의에 도움이 되지 않습니다..” 보도 관련
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- 세운4구역이 ‘서울시 문화재 보호 조례’ 제19조 5항을 삭제하면서
비로소 용적률 상향 현실화가 가능해졌다는 보도는 사실이 아님
- 이미 2017년 1월 국가유산청에서 문화재청 고시 제2017-7호※에서
‘세운재정비촉진지구 지역은 문화재청의 별도 심의를 받음’ 문구를
삭제하여 세운지구는 종묘 관련 현상변경 허가대상이 아님을 명시
하였으므로 2023년 10월 문화재 보호 조례 개정 이전부터 세운4
구역 용적률 상향이 가능해진 것이 사실임
※ 종묘(사적 제125호) 주변 역사문화환경 보존지역 내 건축행위 등에 관한 허용기준 변경 고시
- 참고로, 2023년 2월 세운4구역 주민대표회의 등에서 국가유산청에
종묘 관련 현상변경 허가기준에 대해 질의한 결과, 국가유산청으로부터
‘문화재청고시 제2017-7호가 현상변경 허가기준이므로 세운4구역 높이
계획 변경에 대한 국가유산청 협의는 의무적 이행사항은 아니다’라고
회신받아 재확인한 바 있음