국토부, 공공기여 가이드라인 마련… 개발사업 예측가능성 높인다

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- 1 - 보도자료 보도시점 화 이후 수 조간 : 2025. 3. 25.( ) 11:00 (3. 26.( ) ) / : 2025. 3. 25.( )배포 화국토부 공공기여 가이드라인 마련 , … 개발사업 예측가능성 높인다 - , ... 지자체 민간 개발업계 등 의견청취 후 마련 운영 후 법제화 추진 - 70% , 공공기여는 지가 상승분의 이내 원칙 합리적으로 계획이익 공유 □ 국토교통부( ) 장관 박상우 는「국토계획법 상 공공기여 제도 」 *를 일관되고 합리적으로 운영할 수 있도록 ‘공공기여 가이드라인’을 마련하여 전국 지방자치단체에 월 일 3 26 배포한다. * 도시계획 변경으로 발생하는 이익을 기부채납 등 방법으로 지역 사회와 공유하기 위한 제도 이번 가이드라인은 지구단위계획구역 공간혁신구역 ㅇ , ( ) 화이트 존 등 지정으로 발생한 계획이익을 지역사회와 합리적으로 공유하고, 공공기여 절차를 체계적으로 정리하기 위해 제정하였다. 업계 감정평가사 등 ㅇ 지자체와 민간 개발 , 다양한 이해관계자의 의견을 폭넓게 청취하여 현장에서의 실효성을 높이는데 중점을 두었다. 특히 공공기여 ㅇ , 부담 한도를 원칙적으로 토지가치 상승분의 이내 70% 로 설정하여 개발 사업자의 예측 가능성을 높이면서도 공공기여 부담이 , 과도하지 않도록 합리적 기준을 제시하였다. □ ‘공공기여 가이드라인’의 주요 내용은 다음과 같다. ➊ (정의와 원칙) 공공기여는 지구단위계획 등 도시계획 결정으로 토지가치가 상승할 경우 공공시설 설치 부지 제공 설치비용 납부 등을 통해 , · · 계획 이익을 사회적으로 공유하는 제도로서 공공성 확보, 합리적 개발이익 배분, 과도한 부담 지양 등의 원칙으로 제도를 운영하도록 하였다. ➋ (적용대상) 지구단위계획구역* 또는 공간혁신구역 지정으로 건축물 용도, 건축제한( , ) 건폐율 용적률 등이 완화되는 경우 이 가이드라인을 적용한다. * ➊복합용도 개발, ➋5 · 천 이상 유휴부지이전적지 개발 또는 ㎡ ➌도시계획시설 변경해제· 시 - 2 - 다만 재개발 재건축사업 등 ㅇ , · 지구단위계획을 별도로 수립하지 않고 다, 른 절차에 따라 함께 처리되는 의제 사업은 국토계획법상 공공기여를 적용 하지 않기 때문에 가이드라인의 적용대상에서 제외된다. ➌ (조례와 관계) 그간 조례 등으로 운영된 공공기여 제도의 일관성 신뢰 · 성 유지를 위해 조례·지침 등은 가이드라인에 우선 적용하도록 하였다. ➍ (공공시설 설치기준) · 공공시설 설치 시 도시 군기본계획 등 상위계획 이행을 위한 시설을 우선 반영하고 입주자 , 편익시설로 전용될 가능성이 큰 시설은 제외하며, 접근성 및 개방성을 확보하여 설치하도록 규정하였다. ➎ (부담한도) 특혜시비를 우려하여 경직적으로 법적 상한(지가 상승분의 100%)까지 공공기여를 운영 , 중인 지자체를 고려 도시계획 변경으로 인한 과도한 이익을 방지하면서도 공공성을 확보하기 위해 공공기여의 기준을 지가 상승분의 이내 70% 로 설정하였다. 다만 사업 지역의 ㅇ , 용도지역별 지가평균, 개발수요, 기반시설 설치 현황 등을 고려하여 사업자에게 사유를 설명하는 경우 법적 상한까지 공공 기여를 받을 수 있도록 허용하였다. ➏ (감면 기준) ➊일자리 재정 창출 등 · 공공목적 실현 사업, ➋사업자가 부담 하는 공공시설등의 관리 운영비 · , ➌저수익 비주거 기능중심 · 개발, ➍계획 변경과 무관한 지가변동 등 다양한 경우에 대하여 공공기여량을 경감 할 수 있도록 하였다. ㅇ ➀인구감소지역*에서 시행하는 사업, ➁공기업 등 공공시행 사업은 경감 또는 면제할 수 있도록 하였다. * 세 이상 고령인구 세 이하 유소년인구 인구감소율 출생률 인구감소의 지속성 65 , 14 , , , , 재정여건 등 고려 지방시대 의결 거쳐 행안부 지정 부산 영도 등 개 , ( 89 , ’21.10) 委 < > 공공기여량 경감 또는 면제 대상 구분 대상 사업 등 경감 󰋼 기본계획 생활권계획 등 상위계획 반영 사업 , 󰋼 공공임대주택 기숙사 등 공공성 인정사업 , 󰋼 지역 재정 일자리 등을 위해 지자체 요구로 설치하는 시설 · 󰋼 시행예정자가 부담하는 공공시설의 관리 운영비 · 󰋼 주거기능 미만인 사업 30% 󰋼 정상지가상승분 경감 또는 면제 󰋼 국가나 지자체가 시행하는 사업 󰋼 공공기관 지방공기업이 시행하는 공공사업 , (지분출자 시 출자비율만큼 감면) 󰋼 인구감소지역에서 시행하는 사업 - 3 - ➐ (지가상승분 산정) 지자체의 자의적인 평가시점 적용을 방지하기 위해 종전 평가시점은 계획안이 최초 열람 공고 · 되기 전날로, 종후 평가시점은 공공기여 계획이 포함된 계획 결정 고시일 · 로 명확히 하였다. 또한, ㅇ 종후 평가는 당해 시점에서의 대상물건 이용상태와 변경된 계획을 기준으로 실시하도록 하였다. * 현재 일부 지자체가 개발완료를 전제로 평가하여 계획이익을 과대산정 중이나 개발 , 로 인한 기반시설 확충 상권 활성화 등은 외부 요인에 따른 이익이므로 계획이익으로 간주 곤 , 란 ( ㅇ 평가방법) 지자체와 사업자 입회하에 추첨을 통하여 선정한 감정평가 법인 인2 의 평가금액을 산술평균하도록 하여 공정성을 도모하였다. □ 국토교통부는 가이드라인 운영 과정에서 개선사항을 점검하고, 보완해 나갈 예정이며 향후 , 법제화도 추진할 계획이다. □ 한편 이번 가이드라인 마련으로 , 밀도 용도 · 규제가 획기적으로 완화되는 공간혁신구역 추진에도 속도가 붙을 것으로 예상된다. 지난해 월 국토교통부가 선정한 ㅇ 7 16곳*의 공간혁신구역 선도사업은 현재 지자체가 조성계획 수립 중이며, 계획이익에 대한 공공기여 기준 마련 으로 이해관계자 간 신속한 의사결정에 도움이 될 것으로 보인다. * ( ) , , , , ( ) , , 서울 서초구청 김포공항 독산공군부대 청량리역 부산 영도구 금사파크랜드 ( ) , ( ) , ( ) , , , 인천 인천역 대전 반석역 경기 광명역 덕정역 의정부 역전근린공원 ( ) , 충북 청주 교직원공제회 경북 상주시청 울산 언양 임시시외버스터미널 ( ) , ( ) , ( ) , 경남 통영시 신아조선소 부산대 양산캠 □ 국토교통부 이상주 국토도시실장은 그간 국토계획법령에 “ 공공기여에 대한 포괄적 근거만 두고, 세부기준과 절차는 지역 실정에 맞게 조례로 운영하도록 하여 지자체의 자율성 확대라는 긍정적인 측면도 있었으나, ㅇ 중앙정부 차원의 구체적인 기준이 없고 특혜시비로 인해 제도운영이 , 위축된 측면이 있었다 면서 가이드라인 제정을 계기로 앞으로 잠재력 ” , “ 이 큰 부지를 지역 성장동력을 창출하는데 활용하는 개발사업이 촉진될 것으로 기대된다 라고 밝혔다 ” . - 4 - □ 전문은 가이드라인 국토교통부 누리집(http://www.molit.go.kr) “ 의 정책 자료 정책정보 또는 뉴스 소식 보도자료 에서 확인할 수 있다 / ” “ · / ” . 담당 부서 도시정책관 도시정책과 책임자 과 장 정진훈 (044-201-3706) ( ) 공간혁신구역 ( ) 공공기여 담당자 서기관 박형재 (044-201-3709) 주무관 김기환 (044-201-3712) 사무관 하철호 (044-201-4972) 주무관 강종수 (044-201-4843) - 5 - 참고1 국토계획법상 공공기여 개요 * 통상 기부채납과 달리 공공시설이 충분한 경우 지가상승의 범위에서 현금환수 가능 ➊ ➋ * 지구단위계획으로 1)용도지역 목 주거상업공업녹지 간 변경되어 용적률이 높아지거 ( · · · ) 나 건축제한이 완화 또는 2)도시계획시설결정이 변경되어 행위제한이 완화되는 경우 ㅇ ➌ ㅇ * , 지자체와 사업자가 사전 협상을 통해 지가상승 감정평가를 하고 공공기여 실무상 ( · ) 기부채납 현금납부 등 규모 결정 및 이행방법 등을 결정 * 1)기반시설, 2)공공시설, 3)공공임대주택기숙사 등 조례로 정하는 공공필요 시설 · ** 공공시설등 충분여부는 관할 지방도시계획위원회와 건축위원회 공동심의로 인정 ㅇ * 20 30% ∼ 범위에서 지구단위계획으로 관할 자치구 귀속비율을 정함 ㅇ - 6 - 참고2 공공기여 가이드라인 구성 및 주요내용 󰊱 제 장1 총칙 ( 1 ~ 5 ) 안 제 조 제 조 ㅇ ㅇ ㅇ 󰊲 제 장2 공공기여 협의 ( 6 ~ 12 ) 안 제 조 제 조 ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ - 7 - 󰊳 제 장3 공공기여 기준 ( 13 ~ 20 ) 안 제 조 제 조 ㅇ * 개발협회 요구 이하 노후계획도시법 용적률상승분 이하 등 타법 고 (50% ), ( 70% ) 려 ㅇ ➊ ➋ ➌ * ) , ( ) 입법례 개발부담금 재건축초과이익 산정시 정상지가 주택가격 상승분 차감 ➊ ➋ ➌ ➍ * 세 이상 고령인구 세 이하 유소년인구 인구감소율 출생률 인구감소의 지속성 65 , 14 , , , , 재정여건 등 고려 지방시대위원회 의결 거쳐 행안부 지정 부산 영도 등 개 , ( 89 , ’21.10) ㅇ ㅇ ㅇ 󰊴 제 장4 공공기여 이행 ( 21 ~ 27 ) 안 제 조 제 조 ㅇ * 지자체장 변경시 공공기여 대상 시설의 변경 요구 등 방지 필요 ㅇ - 8 - 참고3 16개 선도사업 후보지 개요 후보지 ( ) 사업대상지 개발방향 공간구상 유형 서 울 양재역 복합환승센터 ( , ) 서초구청 양재역 일대 교통경제문화 중심거점의 첨단 · · 융복합 입체복합타운 조성 GTX-C + 정거장 복합환승센터 +서초구청사 복합개발 도시 혁신 김포공항역 복합환승센터 ( ) 김포공항 일대 도시재생혁신지구 내 첨단산업 기반조성 신산업 거점공간 육성 , 첨단산업 클러스터 조성 R&D , 미래형 교통허브시설 구축 등 도시 혁신 금천구 독산동 공군부대 ( ) 금천구 독산동 공군부대 부지 G · 밸리 연계지원 신산업거점 ( · · · 산업 업무주거 융복합 도시개발 조성 ) 첨단산업시설 창업지원센터 , IT , MICE, , , 복합업무시설 주거시설 도심형부대 조성 도시 혁신 청량리역 ( ) 청량리역 일대 광역환승거점 조성 및 고밀복합 개발 유도 교통허브로서 업무산업 , · 중심의 핵심거점 개발 비즈니스 거점 및 일자리 지원시설 대학 연계 , 청년주거문화시설 광역환승센터 등 · , 도시 혁신 부 산 영도구 청학동 노후공업지역 ( ( ) ) 영도구 청학동 구한국타이어 부지 노후 공업지역을 산업주거상업 · · · 문화 워터프론트가 공존하는 · 미래형 복합타운 구상 및 해양 지식산업의 거점으로 성장유도 주거상업업무문화복합시설 · · · , 기업 및 복합시설 R&D , 산업지원시설 도시 혁신 금정구 금사산업혁신플랫폼 ( ) 금정구 금사동 파크랜드 부지 일· · 주거여가 복합 콤팩트타운 조성을 통한 금사공업지역 전체 활성화 기반 마련 지식산업센터 스마트의류 , R&D , , 센터 다함께돌봄센터 청년근로자 주택 도시 혁신 인 천 인천역사 ( ) 인천역 일원 원도심 내 컴팩트시티 구축 인천역 , 인근 지역과 연계한 핵심 거점 조성 주상복합 숙박시설 복합문화공간 , , , 청년창업지원시설 문화예술전시 , · , · 홍보관 복합역사 , 도시 혁신 대 전 반석역 환승주차장 ( ) 반석역 환승주차장 일대 청년 임대주택과 주민편의시설이 연계된 주거플랫폼 조성 환승주 ( 차장) 청년주택 신혼희망타운 , , 공동육아나눔터 실내테마파크 , , 데이케어센터 실내정원 , , 클라이밍장 입체 복합 울 산 언양읍 임시시외버스터미널 ( ) 언양 임시 시외버스터미널 청년일자리와 주거 문화편의시설 , 복합거점 조성 지자체 지방공사 ( , 협력체계 구축) 문화편의시설 청년활력시설 , ( , , 청년임대주택 청년창업시설 판매시설주차장 , ) 입체 복합 경 기 양주 덕정역 ( ) 양주 덕정역 군부대 이전부지 주거상업업무문화 복합공간 조성 ‧ ‧ · , GTX-C 환승센터 및 복합기능 중심 지역생활거점 마련 주거상업복합시설 · , 상업업무문화복합시설 · · , GTX-C , 환승센터 공공복합문화센터 창업지원센터 , 도시 혁신 KTX 광명역 (KTX ) 광명역 일대 국제행정 업무의 중심지 육성 · , 수도권 서남부 지역 거점 MICE 조성 국제업무 및 행정업무센터, 지식산업센터 등 업무타운 호텔 , , 컨벤션센터 도시 혁신 의정부역 역전근린공원 ( ) 의정부역 근린공원 일대 저이용저활성화 의정부역세권 · 복합개발 교통 보행 첨단교육 , · · · 경제중심의 컴팩트시티 조성 입체공원 교육연구시설 , , 업무시설 컨벤션 호텔 , , , 청년임대주택 복합환승센터 , 도시 혁신 충 북 청주 교직원공제회 부지 ( , ) 청주 교직원공제회 부지 도청 인근 원도심 중심성 회복을 위해 다양한 경험과 새로운 기술이 모이는 교류와 융합의 거점공간 조성 청년특화지원공간 공공복합문화 , 시설 공공형 지식산업센터 공공 , , 업무시설 도시 혁신 경 북 상주시청 이전지 ( ) 상주시 시청부지 공공시설 이전 후적지 활용 원도심 고밀압축개발 · 공동주택 센트럴파크 , , 복합문화센터, 행정복합비즈니스타운 도시 혁신 경 남 부산대 양산캠퍼스 ( ) 부산대 양산캠퍼스 유휴부지 주거연구산업 복합단지 조성 · · R&D , , 복합단지 캠퍼스 혁신파크 실버주거 공동주택 스트리트 , , 상가 도시 혁신 통영 신아조선소 ( ) 통영 폐조선소 일대 융복합 성장산업 육성 여행객 , 편의 증진 유인시설 공간조성 , / 관광상업업무복합시설 조선소 , , , 역사보존 문화업무복합시설 · , 호텔 리조트 문화공원 / , 도시 혁신