국토교통부, 「도심복합개발법」 하위법령 2월 7일 시행, 복합개발사업 본격화 예정

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- 1 - 보도자료 보도시점 : 2024. 2.7.(금) 6:00 이후(2. 7.(금) 석간) / 배포 : 2024. 2. 6.(목) ｢도심복합개발법｣ 하위법령 2월 7일 시행, 복합개발사업 본격화 예정 - 7일 ｢도심복합개발법｣ 시행에 맞춰 시행령·시행규칙 제정 - 민간 전문기관의 사업 참여로 다양한 기능이 복합된 창의적 개발 활성화 기대 □ 국토교통부(장관 박상우)는 ｢도심 복합개발 지원에 관한 법률*｣(이하 ‘도심복합개발법’, 2024.2.6.일 공포) 시행령·시행규칙 제정안이 2월 7일 공포·시행됨에 따라 복합개발사업을 추진할 제도적 기반이 본격적으로 마련됐다고 밝혔다. ㅇ 복합개발사업은 도시 경쟁력 강화 및 주거 안정을 위해 성장 거점을 조성하거나 주택을 신속하게 공급하는 사업으로, ㅇ 민간의 전문성, 창의적 역량을 활용해 주민 수용성을 높이기 위해 신탁· 리츠 등 민간 전문기관도 사업시행자로 참여할 수 있다는 것이 큰 특징이다. □ 복합개발사업은 도시내 성장 거점 조성을 목표로 하는 성장거점형과 주택의 신속한 공급을 목표로 하는 주거중심형으로 분류되며, 사업유형별 사업을 시행할 수 있는 대상 지역을 시행령에서 구체화했다. ㅇ 우선, 성장거점형은 타 정비사업과 달리 노후도에 상관 없이 도심·부도심 또는 생활권의 중심지역이거나 대중교통 결절지*로부터 500미터 이내에 위치한 지역을 대상으로 하고 있다. * 지하철, 철도, 고속버스 등 2개 이상의 노선이 교차하는 지역으로 정의 ㅇ 주거중심형의 경우, 부지 면적의 과반이 역승강장 경계로부터 500미터 이내에 위치하거나 준공업지역으로 20년 이상 경과한 노후건축물 비율이 40% 이상의 범위인 지역*에서 시행할 수 있다. * 40% 이상의 범위에서 시·도 조례로 달리 정할 수 있음 - 2 - □ 신탁·리츠 등 민간 시행자들의 적극적인 참여를 유도하기 위해 복합개발사업 시행 시 건폐율·용적률 등 건축 규제 완화 특례가 부여된다. ㅇ 성장거점형은 ｢국토계획법｣상 ‘도시혁신구역* ’으로 지정할 수 있도록 하여 복합개발사업이 더욱 활성화될 수 있도록 하였다. * 용도, 건폐율, 용적률 등에 관한 사항 자율화 가능 ㅇ 시행령에 따라 건폐율은 용도지역별 법적 상한까지 완화할 수 있으며, 준주거지역은 용적률 법적상한의 140%까지 완화할 수 있다. □ 한편, 사업시행자는 규제 특례로 인해 취득하는 개발 이익의 일부를 공공주택, 기반시설, 생활 SOC 등으로 공공에 제공해야 한다. ㅇ 특히, 복합개발사업으로 건설되는 주택의 일정 비율(성장거점형은 50% 이하, 주거중심형은 30~50% 범위에서 시·도 조례로 정하는 비율)은 공공주택으로 공급하도록 해 도심 내 공공주택의 공급을 활성화할 예정이다. □ 국토교통부 김배성 공공주택추진단장은 “｢도심복합개발법｣이 시행으로 복합개발사업이 본격 활성화됨에 따라 민간의 창의적 역량이 발휘되어 도시 경쟁력 강화 및 주거 안정이라는 목표가 달성될 것으로 기대한다”며, ㅇ “국토부는 법 시행 이후 지자체, 신탁업자·리츠 등 사업시행자 등 관계기관의 의견을 지속적으로 수렴하며 복합개발사업이 차질 없이 시행될 수 있도록 지원을 이어나가겠다.”고 밝혔다. 담당 부서 공공주택추진단 책임자 과 장 이경호 (044-201-4380) 도심주택공급총괄과 담당자 사무관 박주연 (044-201-4388) 주무관 박순현 (044-201-4386) - 3 - 참고1 복합개발사업 개요 □ (사업목적) 기존 방식으로는 개발이 어려운 지역을 정비하기위해도입된 공공 도심복합사업 모델을 민간(신탁·리츠)에도 확대 * 근거법으로 ｢도심 복합개발 지원에 관한 법률｣ 제정(‘24.2.6 공포, ‘25.2.7 시행 예정) □ (사업정의) 일자리 창출 등 도시경쟁력 강화 및 주거안정을위해성장거점을 조성하거나 주택을 신속하게 공급하는 사업 ㅇ ① 성장거점형 도시 주요지역에 첨단산업 등 복합개발로 지역거점육성, ② 주거중심형 역세권, 준공업지역에 주거·상업시설 등 복합개발 □ (시행절차) 지자체가 사전검토로 사업방향(특례, 공공기여)을 선제시, 추진위·조합설립 생략* 및 통합심의 등으로 절차 간소화 * 기존 정비사업에서 조합의 비전문성, 사업 장기화 등 문제점을 고려하여 조합설립 없이 토지주가 신탁·리츠 등 민간 전문기관과 협력 시행(공공시행, 토지주 직접 시행도 가능) ㅇ 매도청구 방식을 적용하여 미동의자 대상으로 현금보상 시감정평가에 따른 보상이 아닌 개발이익을 고려한 시세 수준 보상복합개발계획 입안 제안 (예정자 결정) ▶ 복합개발계획 입안 (사전검토) ▶ 혁신지구 지정·고시 (사업자 결정) ▶ 사업시행계획 인가 (통합심의) ▶ 관리처분계획인가 (착·준공) 사업시행예정자 시장·군수등 시·도지사등 시장·군수등 시장·군수등 복합개발사업 시행절차 □ (규제특례) 민간이 주거·문화·산업시설 등을 창의적으로 복합개발할 수 있도록 건폐율, 공원·녹지 기준 등 도시‧건축규제 완화ㅇ 성장거점형은 기존 도시규제를 적용받지 않도록 ｢국토계획법｣의도시혁신구역(용도·용적률·건폐율 등 자율화) 지정 가능 * 주거중심형도 준주거 상향(법적상한 140%) 등 공공 도심복합사업 수준의 특례(하위법령) □ (공공기여) 사업시행자는 완화된 규제로 취득하게 되는 개발이익의일부를 공공주택, 기반시설, 생활SOC 등으로 공공에 제공 - 4 - 참고2 ｢도심복합개발법 시행령｣ 주요 제정사항 ◈ 복합개발사업 대상지역, 지구지정·인허가 절차, 규제특례, 공공기여 등 법률 위임사항과 타 입법례 고려 ⇨ 총 34개 조문, 3개 별표 제정① (복합개발사업 대상지역) 법에서 위임한 입지요건, 주택의 공급비율등 복합개발사업을 시행하기 위한 혁신지구 지정요건 정립② (복합개발계획 입안 및 결정) 복합개발계획 포함내용과 수립절차를구체화하고 행위제한, 지구 지정해제 절차 등 세부사항 규정③ (사업시행계획인가) 복합개발사업의 시행자 및 사업시행계획포함내용, 통합심의위원회 운영사항 등 인허가 기준 구체화 ④ (관리처분계획인가) 관리처분계획 포함내용, 분양신청 및 주택공급세부사항 등 복합개발사업을 통한 권리배분 기준 구체화 ⑤ (준공인가) 법 위임에 따른 공사완료 고시사항 규정 ⑥ (지원 및 특례) 건폐율(법적상한)·용적률(법적상한 140%준주거) 상향, 공원· 녹지 확보의무 감면 등 규제완화 범위 규정 및 지원기구 추가⑦ (공공기여) 국민주택규모 주택의 공급유형·기준 및 인수절차 구체화⑧ (이주대책) 주거용 건축물 소유자 및 세입자에 대한 주거이전비보상내용, 영업손실 평가기준 등 이주대책의 세부사항 규정⑨ (기타 위임사항) 복합개발사업 공개서류, 공공출자 범위·방법·시기, 과태료 부과기준 등 기타 법 위임사항 규정 - 5 - 참고3 ｢도심복합개발법 시행규칙｣ 주요 제정사항 ◈ 토지등소유자 동의서, 사업시행계획 신청서, 준공인가증 등 법률 및 시행령 위임사항과 타 입법례 고려 ⇨ 총 13개 조문, 10개 별지 제정① (사업시행예정자 결정) 사업시행예정자가 복합개발계획의 입안을제안하는 지위를 획득하기 위하여 필요한 동의서 양식 마련 ② (도심복합개발혁신지구 지정) 시장·군수등이 혁신지구 지정을 신청하는경우 시·도지사등에게 제출하는 서류 규정 및 동의서 양식 마련③ (사업시행계획인가) 사업시행자가 사업시행계획인가를 받기위해시장·군수등에게 제출하는 서류 규정 및 신청서 양식 마련④ (관리처분계획인가) 사업시행자가 관리처분계획인가를 받기위해시장·군수등에게 제출하는 신청서 양식 마련 ⑤ (준공인가) 준공인가 전 임시사용 요건 규정 및 준공인가신청서, 준공인가증, 임시사용승인신청서 양식 마련 ⑥ (지원기구) 법 위임에 따른 복합개발사업 지원기구의 추가적업무범위(사업 갈등관리, 협상방안 제안 등) 규정 ⑦ (이주대책) 주거용 건축물 소유자 및 세입자에 대한 주거이전비를보상하는 경우 거주사실의 입증방법, 보상금 산정기준 규정⑧ (서류 인계, 검사) 관계서류 인계범위, 보관기간 규정 및 복합개발사업 업무의 검사를 위한 조사공무원증표 양식 마련 ⑨ (공공출자) 사업시행자와 공공출자자 간의 협약 체결절차 규정