- 1 - 보도자료 보도시점 목 2024. 8. 8.( ) 15:00 배포 목 2024. 8. 8.( ) 14:00 서울 수도권 만호 공급 · 42.7 - (+8 ), 3 (+2 ) 21 그린벨트 해제 만호 기 신도시 만호 등 만호 추가 공급 - , 21.7 정비사업 신속화 미분양 매입확약 등 만호 조기 착공 - 12 16 비아파트 매입임대주택 종전 계획 만호 이상으로 대폭 확대 → 최상목 부총리 겸 기획재정부 장관은 일 목 정부서울청사에서 8.8 ( ) 14:00 ｢제 차 부동산 관계장관회의 8 ｣를 주재하여 ｢국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안｣을 논의했습니다. * ( ), · , , · , , 부총리 주재 국토부 행안부 국조실 금융위 등 장 차관 서울특별시장 금융감독원장 최 부총리는 부동산시장 안정화의 핵심은 수요에 부응하는 충분한 주택공급과 적정 수준의 유동성 관리에 있으며 이에 , 주택공급을 획기적으로 확대하고 주택수요를 선제적으로 관리해 나갈 계획이라고 밝혔습니다. 이번 주택공급 확대방안을 통해 향후 년간 최 부총리는 6 서울과 수도권에 총 만 천호 이상 42 7 의 주택과 신규택지를 공급할 예정이라고 밝혔습니다. 먼저 서울수도권 중심 선호도가 높은 입지에 , · 21만호를 추가 공급하겠다고 밝혔습니다. 구체적으로 서울과 인근 지역 그린벨트를 해제하여 8 규모의 만호 신규택지를 공급하되 신규택지 발표시까지 , 서울 그린벨트 전역 등을 토지 거래허가구역으로 한시 지정하여 투기수요를 철저히 관리할 계획입니다. 서울에 인접한 3기 신도시 등 수도권 공공택지의 경우 토지이용 효율화를 통해 2만호 이상을 추가하기로 하였습니다 또한 빌라 등 . , 비아파트를 만호 11 이상 신축매입임대로 신속히 공급하고 이에 더하여 서울의 경우 비아파트 시장이 정상화될 때까지 신축매입임대를 무제한 공급하겠다고 강조하였습니다. 신축과 구축을 모두 포함한 비아파트 공공매입임대는 종전 계획 만호에서 12 최소 만호 이상 16 대폭 확대하겠다고 밝혔습니다. 다음으로 최 부총리는 공급 계획이 이미 확정된 21.7만호 규모의 주택을 실수요자에게 최대한 조기에 공급하겠다고 밝혔습니다. 재건축 재개발 촉진 · 특례법( ) 가칭 을 제정해 재건축 재개발 추진 기간을 년가량 앞당겨 ‧ 3 향후 6 년간 - 2 - 서울 도심 등 17.6만호의 주택을 조기에 착공하고, 수도권 공공택지에서 ’25년까지 착공하는 경우 미분양 주택을 LH가 매입하는 등 4.1만호가 조기 공급되도록 유도하겠다고 언급하였습니다. 최 부총리는 수요 측면에서는 시중 유동성과 가계대출 관리를 강화하고 투기수요를 차단하겠다고 밝혔습니다. 9.1 DSR 2 일부터 스트레스 단계를 시행 하는 등 DSR 규제를 점진적으로 내실화 확대 · 해 나가고, 가계대출 전반의 증가 속도와 리스크 요인에 대한 모니터링 분석을 · 강화하고 이를 토대로 , 조만간 추가 거시건전성 규제 방안을 마련하겠다고 하였습니다 한편 . , 투기 거래 근절과 시장교란행위 단속을 위해 관계부처 합동 현장 점검반을 즉시 가동키로 하였다고 밝혔습니다. , 마지막으로 최 부총리는 국민들이 원하는 시기, 원하는 지역에 내 집을 마련할 수 있도록 주택공급 전과정을 밀착관리하는 등 이번 대책을 철저히 이행하겠다고 밝혔습니다. 이어서 박상우 국토교통부 장관은 주택공급을 활성화할 수 있는 정책을 원점에서 재검토하여 국민들이 안정적 주택공급을 확신할 수 있는 실천적 방안을 마련하였다고 밝혔습니다 이를 위해 . 재건축 재개발 패러다임 · 을 규제 에서 지원으로 확실하게 전환하고 추진 속도도 획기적으로 높이기로 하였 습니다 또한 국민의 주거 사다리 역할을 해온 . , 비아파트 시장을 정상화하고, 3기 신도시와 수도권 공공택지의 주택공급이 신속하게 이루어지도록 공공이 전방위적으로 지원하겠다고 밝혔습니다 그리고 . 서울 인근 그린벨트를 해제 하여 양질을 주택을 공급하기로 하였습니다. 오세훈 서울특별시장은 미래세대를 위한 자연환경 보존과 여가 휴식 공간 ‘ · · 확보 라는 기본 원칙은 지키되 미래세대의 주거 마련을 위해 ’ , 개발제한구역 해제를 통한 주택공급 확대에 동참키로 하였다고 밝혔습니다 또한 . , 정비사업에 대해 파격적인 인센티브를 제공하고 비아파트 공급을 늘릴 수 있도록 제도 개선과 신축 매입임대 확대를 병행하겠다고 하였습니다. 마지막으로 김병환 금융위원장은 ‘상환능력 범위 내에서 빌리고 처음부터 나눠갚는’ 대출관행을 일관되게 확립해 나가겠다고 밝히며, 금리인하 및 부동산 시장 회복에 대한 기대감으로 가계부채가 과도하게 증가하지 않도록 안정적으로 관리하겠다고 하였습니다. . ※ 자세한 내용은 첨부자료를 참고하여 주시기 바랍니다 - 3 - 담당 부서 경제정책국 책임자 팀장 김준하 (044-215-2850) < > 부동산정책팀 담당자 사무관 유형세 (hyongseyoo@korea.kr) 총괄 담당 부서 국토교통부 책임자 과장 한성수 (044-201-3317) 주택정책과 담당자 사무관 문영훈 (myhoon@korea.kr) 담당 부서 서울특별시 책임자 팀장 이현정 (02-2133-8330) 도시계획과 담당자 주무관 장진우 (luckyjw@seoul.go.kr) 담당 부서 서울특별시 책임자 팀장 유봉모 (02-2133-7205) 주거정비과 담당자 주무관 유태윤 (ytyhjh99@seoul.go.kr) 담당 부서 금융위원회 금융정책과 책임자 과장 강영수 (02-2100-2830) 담당자 서기관 임형준 (02-2100-1690) 사무관 이은진 (eunjin528@korea.kr) 담당 부서 행정안전부 책임자 과장 김정선 (044-205-3831) 부동산세제과 담당자 사무관 김대철 (kdc119@korea.kr) 담당 부서 행정안전부 책임자 과장 서은주 (044-205-3851) 지방세특례제도과 담당자 사무관 김용구 (kyg824@korea.kr) 담당부서 금융감독원 책임자 국장 김형원 (02-3145-8300) 감독총괄국 담당자 팀장 변재은 (rich@fss.or.kr) - 4 - 첨부 1 경제부총리 겸 기획재정부 장관 모두발언 ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ - 5 - ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ - 6 - ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ - 7 - 첨부 2 국토교통부 장관 모두발언 안녕하십니까. 국토교통부 장관 입니다. 지금부터 국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안에 대해 말씀드리겠습니다. < > 부동산 시장 평가 정부는 출범 직후부터 국민 주거안정을 위해 주택공급 확대와 주택시장 정상화를 꾸준히 추진해왔습니다. 그러나 대외 요인으로 인한 공사비와 금리 상승 등으로 , 주택공급 여건이 전반적으로 악화됨에 따라 이에 대응하기 위해 지난해 월 이후부터 공급규제 완화 9 , 세제 금융 지원 등 다양한 정책들을 추진해왔습니다 · . 이러한 노력에 힘입어 서울 재건축 안전진단 통과 건수는 , 지난 년간 연평균 건이었으나 5 4.4 , 지난해에는 건으로 크게 증가하였으며 71 , 금년 상반기 주택 착공실적도 지난해 같은 기간 대비 30% . 이상 증가하는 등 정책 효과도 나타나고 있습니다 그러나 최근 들어 서울 수도권 아파트의 경우 , · , 선호지 위주로 가격이 상승하고 아파트와 지방 주택시장은 , 非 침체가 지속되는 등 지역별 유형별 차별화가 나타나고 있습니다 · . 이에 정부는 국민이 원하는 곳에, 원하는 주택이 충분히 공급될 수 있도록 관계부처가 협의하여 구체적이고 실천적인 방안을 마련하였습니다. - 8 - < > ➊ 도심 내 우량주택 획기적 확대 먼저 재건축 재개발 패러다임을 규제에서 지원으로 , · 확실하게 전환하기 위해 재건축 재개발 촉진법 ｢ · ( ) 특례법 ｣을 제정하겠습니다. 복잡한 사업 절차는 최대한 하나로 묶고, 행정 지연이 발생하지 않도록 국토부와 지자체가 적극 개입하여 이를 조정해 나갈 계획입니다. 용적률을 비롯한 도시 건축 규제를 완화하고 · , 재건축 부담금은 폐지를 추진하겠습니다. 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시 정비도 ’27 . 년 첫 착공을 위한 준비를 차질 없이 이행하겠습니다 < > ➋ 빌라 등 아파트 시장 정상화 非 둘째 국민의 주거 사다리 역할을 해온 , 非아파트 시장을 정상화 시키겠습니다. 먼저 공공에서 신축 아파트를 최대한 매입하여 非 위축된 공급을 정상화 시키겠습니다. 신축매입은 년간 수도권 중심으로 만호 이상 집중 공급하고 2 11 , 이중 만호는 분양전환이 가능한 주택으로 공급하겠습니다 5 . 수요가 많은 서울의 경우 아파트 공급 상황이 , 非 정상화될 때까지 무제한으로 매입할 계획입니다. 위축된 민간 아파트 시장 기반도 조속히 정상화 시키기 위해 非 소규모 주택 건설사업자의 세제 혜택 요건을 완화하는 한편, - 9 - 세제 청약 등 주택 추가 구입에 따른 규제를 완화하여 · 1 非 주택자도 아파트를 추가로 구입할 수 있도록 시장 환경을 만들어 나가겠습니다. < > ➌ 기 발표 수도권 공공택지 신속 공급 확신 부여 셋째 기존에 발표한 수도권 공공택지에서 , 주택공급이 신속하게 이루어지도록 LH 22 가 조원 규모의 미분양 매입확약을 제공하여 3 6 . 만 천호의 조기 착공을 유도하겠습니다 과거 후분양 조건으로 공급되었던 공공택지의 경우에도, 본청약이 진행되지 않았다면 선분양 전환을 허용하여 분양 시기를 최대 년 개월까지 조기화 시키겠습니다 1 6 . < · > ➍ 서울 수도권 신규택지 발표 및 물량 확대 넷째 청년을 비롯한 미래세대를 위해 서울과 서울 인근의 , 그린벨트를 활용하여 올해 만호 내년 만호의 5 , 3 신규택지 후보지를 발표하겠습니다. 특히 이번 대책을 위해 정부는 서울시에 그린벨트 해제 협조를 요청하였으며, 감사하게도 서울시에서 어려운 결단을 해주셨습니다. 서울시에서 중점 추진중인 신혼부부 전세자가주택을 비롯한 특화사업들이 금번 발표되는 공공주택지구에서 차질 없이 진행될 수 있도록 서울시와 함께 힘을 모으겠습니다. 또한 기 신도시 등 수도권 공공택지의 3 토지 이용 효율성을 높여 만호 이상을 추가 확보하겠습니다 2 . - 10 - < > ➎ 주택공급 여건 개선 다섯째 정상사업장을 위한 대출 보증은 , PF 당초 대비 조원 늘린 총 조원을 공급하여 5 35 , 착공 대기물량들이 하루 빨리 착공되도록 지원하겠습니다. 또한 지방의 미분양 해소를 위해 리츠를 월 중 본격 출시하고 CR 9 , 미분양 주택에 대한 세제감면도 추진하겠습니다. < > ➏ 건전한 부동산 시장 환경 조성 마지막으로, 실수요자 중심의 건전한 부동산 시장 환경을 조성하겠습니다. 부동산 투기 수요가 유입되지 않도록 서울 수도권의 주택거래 · , 서울 그린벨트와 인접 지역에 대한 관계기관 합동 기획조사를 추진하고 불법행위는 엄중 조치하겠습니다 , . < > 기대효과 및 마무리 이번 주택공급 확대방안을 통해 향후 년간 서울과 수도권의 우수한 입지에 6 총 만 천호 이상의 우량주택이 공급될 것입니다 42 7 . 이번 대책은 실행 가능성이 확실한 대안을 위주로 마련한 만큼, 즉각적인 후속조치 이행으로 주택공급 부족 우려를 하루 빨리 해소해 나가겠습니다. 국민이 원하는 우수한 입지에 양질의 주택이 넉넉히 공급될 때까지 정부는 주택공급 확대에 모든 역량을 집중해 나가겠습니다. 감사합니다. - 11 - 첨부 3 서울특별시장 모두발언 지난 몇 년간 우리나라 부동산시장은 말 그대로 불안과 혼돈의 연속이었습니다. 주택 공급 부족으로 인한 비정상적인 집값 상승으로 국민의 삶은 고달파졌고 주거비 부담으로 서울을 떠나는 분들도 생겨났습니다. 이 상황에서 시민의 어려움을 덜고 안정적인 주거공간을 제공하기 위한 최선의 방법은 주택을 많이 꾸준히 신속하게 공급하는 것입니다 , , . 하지만 서울에는 더 이상 빈 공간이 없습니다. 새로운 주택을 공급하려면 오래된 것을 허물고 더 많은 집을 지어야만 합니다. 이를 위해 서울시는 지난 년부터 2021 새로운 재건축 패러다임인 신속통합기획 모아타운을 도입하는 등 , 재개발 재건축 정상화와 활성화를 위해 노력해왔습니다 · . - 12 - 그 결과 장기적으로 지지부진했던 재개발 재건축 사업들이 , · 하나둘 기지개를 켜면서 주택공급에 숨통이 틔었고 주택시장이 보합 진정세에 들어갔다는 분석도 나왔습니다 , . 하지만 최근 서울을 중심으로 , 집값이 또다시 가파른 상승세를 보이고 있어서 특단의 대책이 필요한 상황입니다. 이에 서울시는 중앙정부의 협조요청에 따라 , 개발제한구역 해제를 통한 주택 공급 확대에 동참하고자 합니다. ‘ · ’ 미래세대를 위한 자연환경 보존과 여가 휴식 공간 확보 라는 서울시의 개발제한구역 지정 취지와 기본 원칙은 지금도 변함없습니다. 하지만 저출생으로 인한 인구소멸의 위기를 직면하고 있는 상황에서 , , 비정상적인 집값 상승으로 보금자리 마련의 꿈이 더욱 멀어지고 있으므로 결혼과 출산을 포기하는 미래 세대의 주거 마련을 위해 개발제한구역의 일부 해제를 검토하는 것은 피치 못할 선택이라고 생각합니다. 위기는 활용하기에 따라서는 기회로 만들 수 있습니다. 그래서 서울의 개발제한구역 해제지에 지어질 공공주택은 대부분 서울시가 최근 새롭게 내놓은 장기전세주택 , Ⅱ ‘신혼 년 전세자가주택 을 대폭 확대해서 공급하려고 합니다 20 ’ . - 13 - 주지하다시피 신혼 년 전세자가주택 은 , ‘ 20 ’ 신혼부부가 거주하다가 아이를 낳으면 최장 년까지 거주할 수 20 있고 자녀 이상 출산 시 년 후 시세보다 저렴하게 2 20 매수도 가능합니다. 다음으로 재개발 재건축 사업에 대한 획기적인 지원과 , ‧ 정비사업에 활력을 불어넣을 파격적인 인센티브를 제공하겠습니다. 주택시장 안정은 공급 불안 해소 가 핵심입니다 ' ' . 지난 여 년간 틀어 막혔던 재개발 재건축을 활성화해서 10 · 비정상적인 폭등이 일어나는 것을 막고 집이 지속적이고 안정적으로 공급되리라는 신호를 전달해야만 시민들의 불안이 해소될 수 있습니다. 그러나 여전히 서울의 수많은 노후 주거지들은 , 높은 현황용적률로 재건축에 어려움을 겪고 있고, 최근에는 국제적인 경기 침체와 금리 상승 공사비 증가로 , 정비사업 추진 동력마저 상당히 떨어진 상태입니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 서울시는 재개발 재건축 사업에 대한 획기적인 지원을 통해 · 정비사업에 활력을 불어넣고, 노후 주거지를 개선할 수 있는 각종 대책도 파격적으로 지원하고자 합니다. - 14 - 우선 재건축 재개발 등 정비사업 기간을 최대 년 단축하겠습니다 , · 3 . 정비사업장에 전문가를 조속히 파견해서 공사비 증액 등 현장에서 발생하는 각종 현안을 조속히 중재하고, 갈등은 신속하게 해결해서 조기 착공을 유도하겠습니다. 아울러 통합심의 활성화로 사업시행인가 절차를 더 단축하고, 공공기여 완화 등을 통해 정비사업의 속도를 높이겠습니다. 마지막으로 서민 주거 안정을 위해 , 신속한 공급이 가능한 빌라와 오피스텔 도시형 생활주택 등 , 비 아파트 공급을 늘릴 수 있도록 제도를 개선하고 ( ) , 非 신축 매입임대도 확대해 나가겠습니다. 기존에 지어져 현재 기준 용적률을 초과한 비아파트 건축물에 대해 기존 용적률을 한시적으로 완화하는 등 인센티브도 확대하겠습니다. 앞으로도 서울시는 각종 규제를 완화하고 다양한 주택공급 방안을 모색해서 근본적인 주택시장 정상화에 총력을 기울이겠습니다. 서울시의 주택 공급 확대 정책이 원활하고 효율적으로 추진될 수 있도록 중앙정부의 적극적인 협조를 요청드립니다. 감사합니다. - 15 - 첨부 4 금융위원장 모두발언 ➊ ➋ ➌
| 제8차 (’24.8.8.) 부동산 관계장관회의 안건 |
| 국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안 |
2024. 8. 8.
| 목 차 |
| Ⅰ. 최근 동향 1 Ⅱ. 추진방향 3 Ⅲ. 세부 추진과제 4 1. 도심 내 아파트 공급 획기적 확대 4 2. 빌라 등 非아파트 시장 정상화 9 3. 기 발표 수도권 공공택지 신속 공급 확신 부여 15 4. 서울·수도권 신규택지 발표 및 물량 확대 17 5. 주택공급 여건 개선 18 6. 건전한 부동산 시장 환경 조성 21 Ⅳ. 기대효과 22 Ⅴ. 향후 추진계획 23 |
| Ⅰ. 최근 동향 |
| 1 | 주택시장 동향 |
□ (가격) 강남3구, 용산 등 서울 선호지역 아파트 위주로 상승세 확대
* 실거래가지수 변동률(%, 서울APT): ('24.1월) 0.23 (3월) 0.17 (4월) 0.58 (5월) 1.15 (6월e) 1.01
* 8월1주 매매가격 변동률(%, 주간동향): 강남 0.37, 서초 0.52, 마포 0.35, 용산 0.33, 성동 0.58
| 월간 실거래가지수 및 변동률(서울 APT, 院) |
ㅇ 수도권 선호지역도 상승세를 보이고 있으나, 지방은 하락세가 지속되는 등 지역 내·지역 간 차별화 양상
* 실거래가지수 변동률(%, 지방APT): (‘24.1월) △0.06 (2월) △0.22 (4월) △0.39 (5월) △0.34 (6월e) △0.08
* ’24.6월e 실거래가지수 변동률(%, APT): 서울 1.01, 경기 0.45, 대구 △0.71, 광주 △0.99
□ (거래) 서울과 수도권 아파트 거래량은 금년 초부터 증가하는 추세
* 매매거래량(천건, 서울 APT): (’24.1월) 2.5 (2월) 2.7 (3월) 3.5 (4월) 4.8 (5월) 5.2 (6월) 6.2
ㅇ 非아파트 및 지방 아파트 거래량은 지속 감소하다 금년 소폭 반등
* 지방 APT 매매 거래량(월평균, 만건): (’20) 4.1 (‘21) 3.3 (’23) 2.0 (‘24.上) 2.22 ↔ (5년平) 2.73
* 서울 非APT 매매 거래량(월평균, 만건): (’20) 0.7 (‘21) 0.6 (’23) 0.2 (‘24.上) 0.27 ↔ (5년平) 0.48
□ (심리) 서울 집값이 상승할 것으로 전망하는 경제주체 비중*도 증가
* 서울 주택가격전망(CSI, 한은): (24.3월) 96 (4월) 104 (7월) 119 (100 이상 → 상승 전망 우세)
| ◈ 서울·수도권 아파트 매매시장은 상승세가 확대되고, 非아파트·지방 주택 매매시장은 침체되는 차별화 양상 ⇒ 지역별·유형별 맞춤형 대응 필요 |
| 2 | 주택공급 동향 |
□ (인허가) 아파트 인허가는 지난해부터 점차 감소하고 있으며,
금년 상반기에는 과거 상반기 장기평균의 92% 수준으로 감소
* ‘24.上 APT 인허가: (전국) 13.2만호(장기평균比 92%), (서울) 1.2만호(장기평균比 82%)
ㅇ 非아파트는 ’22년부터 급격히 위축, 장기평균의 26% 수준으로 감소
* ‘24.上 非APT 인허가: (전국) 1.8만호(장기평균比 26%), (서울) 0.2만호(장기평균比 10%)
□ (착공) 아파트 착공은 지난해에 장기평균의 64%까지 급감했으나,
금년 상반기 들어 장기평균의 88% 수준으로 다소 개선된 상황
* ‘24.上 APT 착공: (전국) 11.0만호(장기평균比 88%), (서울) 1.1만호(장기평균比 84%)
ㅇ 非아파트는 인허가와 마찬가지로 장기평균의 26% 수준까지 감소
* ‘24.上 非APT 착공: (전국) 1.7만호(장기평균比 26%), (서울) 0.2만호(장기평균比 14%)
□ (준공) 아파트 준공은 지난해부터 증가, 금년 상반기 실적은 장기평균의 140%이나, 최근 착공 위축 영향으로 장래 감소 우려 존재
* ‘24.上 APT 준공: (전국) 19.7만호(장기평균比 140%), (서울) 1.4만호(장기평균比 92%)
ㅇ 非아파트는 인허가·착공 감소로 준공도 장기평균의 40%까지 감소
* ‘24.上 非APT 준공: (전국) 2.2만호(장기평균比 40%), (서울) 0.3만호(장기평균比 26%)
| 아파트 공급추이(’14~’23) | 非아파트 공급추이(’14~’23) |
| ◈ 주택공급이 전반적으로 위축된 가운데, 특히 전세사기 여파로 非아파트 공급이 급격히 감소하면서 불균형 발생 ⇒ 주택공급 정상화 필요 |
| Ⅱ. 추진방향 |
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| Ⅲ. 세부 추진과제 |
| 1 | 도심 내 아파트 공급 획기적 확대 |
| 1 | 정비사업 속도 제고 및 부담 경감 |
| ◈ 패러다임을 규제에서 지원으로 확실하게 전환하기 위해 (가칭)｢재건축·재개발 촉진법(특례법)｣을 제정하고, 진행 중인 재건축 · 재개발 서울37만호 추진 가속화 * ｢도시정비법 시행령｣ 개정 등 즉시 처리 가능한 사항들은 우선하여 신속 조치 |
➊ 절차 간소화를 통한 사업 속도 제고
□ (계획 통합처리) 사업 과정에서 순차적으로 수립하는 단계별 계획을 통합 처리할 수 있도록 허용하여 정비사업 기간을 단축
ㅇ 기본계획과 정비계획 동시 처리를 허용하고, 정비계획 수립 시 분담금 추산 등 시간 소요가 많은 절차는 간소화*
* (例) 정비계획 수립 시에는 대표 유형의 분담금만 산정하고, 조합 설립 시 세대별로 산정
ㅇ 조합 설립 후 단계적으로 수립하여 인가하는 사업시행계획과 관리처분계획의 동시 수립을 허용하고, 행정청도 일괄 인가
정비사업 계획 간 통합처리 방안
| 기본계획 수립 |
→ | 정비구역 지정· 정비계획 수립 |
→ | 조합 설립 |
→ | 사업시행 인가 |
→ | 관리처분 인가 |
→ | 착공 | → | 준공 |
□ (절차 간소화) 사업 단계별로 복잡한 절차를 개선하여 속도 제고
ㅇ (조합설립) 재건축 조합설립을 위한 동의요건을 완화(75→70%, 동별 1/2→1/3)하고, 조합설립 동의로 간주할 수 있는 범위를 확대*
* (現) 추진위 구성 동의만 간주 → (改) 정비구역 입안요청, 정비계획 입안제안 동의도 간주
- 지자체가 사업추진 주체에게 토지등소유자 정보를 제공할 수 있는 근거를 신설하고, 총회 시 전자의결 방식(온라인 총회·투표)을 허용
ㅇ (사업시행) 통합심의 및 인허가 의제 대상을 최대한 확대*하고, 사업시행기간 조정 등은 인가 없이 신고로 처리 허용
* (확대대상) 통합심의재해영향, 소방 성능설계, 의제특별건축구역 지정, 장애인시설 협의 등
ㅇ (관리처분) 인가 신청 전에도 총회 의결로 타당성 검증 신청* 허용, 토지등소유자에 대한 분양공고 통지 기한도 단축(120→90일)
* (現) 관리처분계획 신청 후 지자체가 신청 → (改) 조합도 미리 직접 신청 가능
ㅇ (이주 · 착공) 관리처분인가 완료 전 대출보증(HUG) 협의 진행으로 착공 속도를 높이고, 이주 완료 전 철거심의를 통해 기간 단축
□ (인허가 지원) 인허가 법정 처리기한 관리를 강화하고, 관계기관 이견에 따른 지연 방지를 위해 지자체(광역)의 합동조정회의 신설
ㅇ 합동조정회의 이후에도 협의 지연 시, 국토부가 직접 조정
ㅇ 인허가 상담, 합동조정회의 및 관계기관 협의 지원, 업무 지연 등의 방지를 위해 지자체, 국토부에 지원센터 설치
➋ 공공 지원을 통한 사업 불확실성 해소
□ (공공관리 강화) 사업 지연 방지를 위한 지자체 중심 관리체계 구축
ㅇ (정상화 지원) 임원 해임총회 개최 시 지자체에 신고*하도록 하고, 해임 시 지자체는 조합 정상화 방안(전문조합관리인 선임 등) 지원
* 사업 일정 지연 유무, 분담금 증가 여부 등 조합임원 해임에 따른 영향 검토 必
ㅇ (공사비 관리) 도급계약 체결, 증액요청(例: 10%) 발생 시 내역 및 사유 등을 지자체에 제출, 부동산원 공사비 검증과 연계 검토
ㅇ (공공관리인 신설) 조합 요청에 따라 사업관리, 주요 업무* 대행, 조합 운영 컨설팅 등을 제공하는 공공관리인(지자체 선임) 도입
* 공공기관(부동산원 등)의 경우 시공자 선정, 사업시행계획 수립 등 조합 업무를 일부 대행
□ (분쟁 신속조정) 일정 규모 이상(예: 1,000세대)의 사업장에 공사비 갈등 발생 시 현장의 갈등을 조율할 수 있는 전문가* 파견을 의무화
* 법률·건설·토목·도시행정 전문가로 구성되어 있으며 현재는 지자체 요청 시 파견
□ (검증체계 강화) 빠르고 내실 있는 공사비 검증을 위해 (가칭)｢공사비 검증 지원단｣을 부동산원에 신설하고, 전문인력 2배 이상 확대
ㅇ 분쟁 빈도가 높은 마감재 종류·수준·비용 등은 입찰참여 시부터 건설사가 상세히 제시토록 하여, 공사비 증액 검증 실효성 제고
➌ 세제 · 금융 지원 강화
□ (초기자금 지원) 초기사업비* 일부를 기금에서 융자받을 수 있도록 지원(구역당 50억 이내)하고, 수요 등을 고려하여 적정수준 지속 검토
* 사업계획 수립 용역비, 총회 개최비, 정비관리업체 용역비 등
□ (공적보증 강화) 정비사업 대출보증 규모 대폭 확대(年 10~15→20조원)
ㅇ (설계·계획비 등) 사업면적 등에 따라 최대 보증한도 확대(50→60억)
ㅇ (본사업비) 사업 추진 과정에서 공사비 인상 등으로 추가 대출보증이 필요한 경우, 추가 보증 실시(총사업비 60% 이내)
* 기존 사업비의 60%를 보증 받은 후, 증가된 사업비의 60%까지 추가 보증
- 정비사업에 시공사가 활발히 참여할 수 있도록, 시공사별 대출 보증한도 상향(정비사업 리스크 가중치 축소(125→예시75%)로, 신규보증 확대)
□ (주택연금 활용) 주택연금 가입자가 정비사업 분담금을 납부할 수 있도록 주택연금 개별인출 목적과 한도를 확대
주택연금 제도 개선(안)
| 구분 | 개별인출 목적 확대 | 개별인출 금액 확대 |
| 현행 | ‣ 교육비, 의료비 등으로 개별인출 가능 | ‣ 연금한도 50%까지 개별인출 가능 |
| 개선 | ‣ 분담금 납부목적의 개별인출도 허용 (재건축·재개발 사업 모두) |
‣ 분담금 납부목적은 개별인출 한도를 50→70%로 확대 |
□ (취득세 감면) 재건축 사업의 사업자(조합)ㆍ1주택 원조합원에 대해 취득세를 감면할 수 있도록 개선
ㅇ 규제지역 외의 지역에 한하여, 분양가격 12억원 이하인 경우에 지자체가 조례로 최대 40% 범위 내에서 감면
➍ 도시·건축 등 정비사업 관련 규제 완화
□ (용적률) 정비사업의 최대 용적률을 법적상한 기준에서 추가 허용*
* 3년 한시로 완화하되, 규제지역과 대책발표일 이전에 사업계획인가 신청한 곳은 제외
용적률 추가 허용(안)
| 구분 | 역세권 정비사업 | 일반 정비사업 |
| 현행 | ‣ 법적상한의 1.2배까지 추가 허용 (예: 3종 주거지역 → 360%) |
‣ 법적상한까지 추가 허용 (예: 3종 주거지역 → 300%) |
| 개선 | ‣ 법적상한의 1.3배까지 추가 허용 (예: 3종 주거지역 → 390%) |
‣ 법적상한의 1.1배까지 추가 허용 (예: 3종 주거지역 → 330%) |
□ (임대주택) 용적률 완화에 따라 의무 공급하는 임대주택 비율(완화용적률 × 50%)을 사업성 등 고려(보정계수* 적용)하여 차등 완화(서울시)
* 보정계수(1∼2까지 가능) = 서울시 평균 공시지가/해당 구역(단지) 평균공시지가
→ 보정계수 적용 시, 용적률 300%(3종) 중 임대주택 용적률이 25→15%까지 감소 가능
ㅇ 임대주택 인수가격도 현행 대비 1.4배(표준→기본형건축비 80%) 상향*
* (재개발 의무 임대주택, 令) 9월 중 시행 예정, (용적률 완화 임대주택, 法) 9월 중 개정안 발의
□ (건축규제) 유연한 토지이용을 위해 도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이제한*, 공원녹지 확보기준**을 완화할 수 있도록 개선
* 공동주택간 거리(인동간격)를 건축위 심의 거쳐 법적 최소기준까지 완화 허용
** 공원(3㎡/세대)을 의무 확보해야 하는 부지면적 최소기준을 5만㎡→10만㎡ 상향
ㅇ 재건축(과밀억제권역)ㆍ재개발 사업의 유연한 추진이 가능하도록
전용 85㎡ 이하 주택 공급의무 폐지
* 현행 85㎡이하 주택 의무공급비율 : 재개발 80% 이상, 과밀억제권역 내 재건축 60% 이상
ㅇ 주상복합으로 재건축 하는 경우, 아파트와 업무ㆍ문화시설 등 다양한 시설이 함께 설치될 수 있도록 건축물 용도제한 폐지*
* (現) 공동주택 외 오피스텔만 설치 가능 → (改) 용도제한 폐지(정비계획으로 적정용도 결정)
□ (재건축부담금 폐지) 주택시장 안정이라는 제도 도입 취지와 달리 주민 부담, 주택공급 위축 등 부작용을 고려, 제도 폐지 추진
* 재건축부담금 폐지 법률안 기발의(6.5)되어 국회 계류 중
| 2 | 1기 신도시 등 노후계획도시 정비 |
| ◈ 금년 11월 2.6만호+ɑ 규모의 1기 신도시 정비 선도지구를 선정하고, ’25년 이후 선정 물량도 정비계획 신속 수립 등 순차 정비 * 이번 대책을 통해 발표한 (가칭)｢재건축·재개발 촉진법(특례법)｣ 등 정비사업 속도 제고를 위한 규제 개선사항들은 1기 신도시 정비에도 적용 ◈ ’26년 최초 인허가 → ’29년까지 인허가 8.8만호, 착공 4.6만호 추진 * ’35년까지 1기 신도시 정비를 통해 수도권에 총 10만호 이상 추가공급 기반 마련 |
➊ 기본방침 · 1기 신도시별 기본계획 공개, 미래도시펀드 추진
□ 기본방침국토부과 1기 신도시별 기본계획지자체을 8월부터 공개
□ 총 12조원 규모의 미래도시펀드 구조설계를 금년 중 완료하고, ’25년부터 펀드조성을 위한 투자설명회 등 추진(’27년 1.6조원 조성)
➋ 11월 ｢1기 신도시 정비 선도지구｣ 선정
□ ’24.11월에 2.6만호+α(최대 3.9만호) 규모의 선도지구를 선정하고,
내년 이후에도 매년 일정물량을 선정하여 사업 추진
ㅇ 금년 선정되는 선도지구는 ’25년 특별정비구역 지정, ’26년 사업시행인가 등을 거쳐 ‘27년 첫 착공을 목표로 추진
ㅇ 내년 이후에 선정되는 물량도 선정 즉시 특별정비구역 지정(‘26~) 착수 등 매년 순차적·단계적으로 일정물량 지속 정비
➌ 전국 노후계획도시 정비 기본계획 본격 수립
□ 올해 하반기 중 부산, 인천, 대전, 수원, 용인, 안산 등 6개 지자체가 관내 노후계획도시에 대한 기본계획 수립 착수(부산 7월 旣착수)
ㅇ 국토부 - 지자체 간 협의체 구성을 6월 완료하였으며, 이를 통한 기본계획 수립 컨설팅, 계획 간 정합성 확보 등 체계적으로 지원
□ 현재 1기 신도시 5곳에 운영 중인 미래도시지원센터도 지자체가 기본계획 수립을 추진하는 전국 노후계획도시로 확대 개소 추진
| 2 | 빌라 등 非아파트 시장 정상화 |
| 1 | 공공 신축매입 공급 확대 |
| ◈ 서울 지역의 경우, 非아파트 공급 상황이 정상화 될 때까지 공공주택을 전월세로 무제한 공급하고, 세제·대출 등 지원으로 사업성 및 속도 제고 |
□ (매입규모 확대) 수요가 많은 수도권을 중심으로 공공 신축매입을 ’25년까지 11만호+ɑ 집중 공급(LH 신축든든전세 포함)
* ’24.7월말 LH 신축매입 신청접수는 7.7만호(’22년 : 총 5.2만호, ’23년 : 총 3.1만호)
ㅇ 서울은 非아파트 공급상황이 정상화 될 때까지 무제한으로 매입
□ (매입속도 제고) LH 내 수도권 신축매입 총괄 전담조직을 신설하고, 절차 등을 개선하여 약정체결 기간*을 7 → 4개월로 3개월 단축
* 정기접수에서 수시접수로 전환하여 공고 후 접수기간 단축, 추가 인력 보강 등
** 합리적인 매입가격 산정 및 철저한 품질점검 등을 통해 양질의 신축매입임대 주택 확보
□ (공급기반 강화) 민간사업자의 참여 활성화를 위해 각종 세제혜택과 자금지원 강화 등 ｢신축매입 활성화 지원 3종 세트｣ 시행
ㅇ (세제혜택) 민간법인이 공공 신축매입 공급을 위해 멸실 목적으로 노후주택 취득 시, 기본세율 적용 대상을 확대*
* (現) 법인이 주택 철거 후 ‘주택’ 건설 시에는 취득세 중과배제(일반세율 1∼3% 적용)
(改) 주택 철거 후 ‘준주택’ 건설 시에도 취득세 중과배제(매입약정체결 증빙 필요)
ㅇ (자금지원) HUG 신축매입임대 PF 특약보증 가입 시 총 사업비90%*까지 1금융권에서 저리로 대출 받을 수 있도록 지원**
* (現) 지역·주택면적별 70∼90% → (改) 지역별 80∼90%(수도권 90%, 지방권 80%)
** 1)LH 매입확약 – 2)HUG 특약보증 – 3)전담은행 지정으로 이뤄진 원스톱 지원체계 구축 추진
- 이 경우, 주로 2금융권 대출을 받는 사업자들이 1금융권 대출을 보다 쉽게 받을 수 있게 되어 낮은 금리의 안정적 자금확보 가능
ㅇ (지원단가) 건설원가 상승 등을 고려하여 고품질의 매입주택이 건설될 수 있도록 정부지원단가 현실화 및 기금 지원 추진
| 2 | 분양전환형 신축매입 신규 도입 |
| ◈ 최소 6년 임대 후 분양전환 가능한 신축매입 주택을 새롭게 도입하여 ’26년부터 입주 가능한 도심 내 신축 아파트 등을 신속하게 공급 ◈ 공공 신축매입 11만호 중 최소 5만호를 분양전환형 신축매입으로 공급 |
□ (개요) 매입임대 중 입지와 구조가 좋은 주택을 저렴한 임대료로 일정기간(6+2~4년) 거주할 수 있도록 한 후 임차인에게 우선매각
ㅇ 입주 및 분양 전환 시 주택도시기금에서 저리 자금 대출 지원
□ (매입대상) 실수요자 선호도가 높은 주택이 분양전환 될 수 있도록 아파트를 포함한 중형평형 위주로 매입
□ (공급대상) 무주택 중산층 실수요자 등을 대상으로 공급
* 분양전환형 세부 입주기준은 공급유형(전세/월세 등)에 따라 추후 별도 마련
ㅇ 분양전환은 일정 요건(뉴:홈 선택형 준용*)을 충족하는 경우로 한정
* 전년도 도시근로자 월평균 소득 130%(맞벌이 200%), 자산 3.62억
□ (분양전환 시기) 최초 임대 개시일로부터 6년 경과 후 시행
ㅇ 분양전환을 희망하지 않는 경우, 전세형은 2년(총 8년), 월세형은 4년간(총 10년) 추가 임대거주 기간 보장
□ (분양가) 【입주시 감정가+분양시 감정가】÷ 2
* (상한) 분양시 감정가 / 분양전환 후 잔여물량은 감정가로 일반 매각 허용
□ (물량배분) 주택공급 확대, 실수요자 선호 고려 수도권 위주 공급
ㅇ 무제한 매입하는 신축주택(2.1만호+α)과 임대 공급예정인 든든전세, 신혼 유형 일부를 분양전환(+2.9만호)하여 최소 5만호 공급
| 3 | 非아파트 시장기반 정상화 |
| ◈ 위축된 非아파트 시장이 속히 정상화될 수 있도록 사업자, 임대인, 실수요자, 임차인 등에 대한 세제·청약 등 맞춤형 지원방안 마련 |
➊ (건설사업자) 소규모 건설사업자 취득세 중과 완화
□ 주택신축판매업자*가 신축 목적으로 멸실을 위한 주택 구입 시 중과(12%)가 아닌 일반세율(1~3%)로 적용되는 요건을 완화
* 주택신축판매업자는 세법 상 사업자로 20세대 미만의 주택 건설·공급 가능
(20세대 이상 주택을 건설하기 위해서는 주택법에 따른 주택건설사업 등록 필요)
주택신축판매업자 취득세 중과배제 요건 완화(안)
| 기준 | 현행 | 개선 |
| 대상 | 멸실 후 신축을 목적으로 구입한 주택 | |
| 요건 | 1년 내 멸실 + 3년 내 신축 및 매각 |
1년 내 멸실 + 3년 내 신축 + 5년 내 매각 |
| 세율 | 취득세 중과(12%) 않고 일반세율(1~3%) 적용 | |
➋ (등록임대사업자) 세제혜택 일몰 연장 및 대상·범위 확대
□ (단기 등록임대 도입) 1호만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기 등록임대를 도입하여 소형주택 공급 활성화(아파트 제외)
* 1주택자가 소형주택 구입 및 6년 단기임대 등록 시 1세대1주택 특례 적용
□ (일몰연장) 임대사업자의 등록임대주택(장기일반·공공지원)에 대한
취득세·재산세 감면* 일몰기한을 연장(‘24.12 → ’27.12)
* (취득세) 공동주택(신축·최초분양)·오피스텔(최초분양) 60㎡이하 면제, 60~85㎡ 50% 감면
(재산세) 공동주택·오피스텔·다가구 40㎡이하 면제, 40~60㎡ 75% 감면, 60~85㎡ 50% 감면
ㅇ 건설형 등록임대주택에 대한 양도세 장기보유특별공제 70%를(10년 보유 시, 비등록은 20%) 적용하는 일몰기한을 연장(‘24.12 → ’27.12)
□ (대상확대) 등록임대 유형으로 신설(‘23.9)된 임대형기숙사(공유주택)를 취득세‧재산세 감면 대상에 신규로 포함
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