서울시, `정비사각지대` 사업성 끌어올려 재개발·재건축 길 터준다

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동행 · 매력 특별시 서울

- 1 - 자료제공 : 2024. 3. 27.(수) 이 보도자료는 2024년 3월 27일 오전 10:00부터 보도할 수 있습니다.보도자료담당부서 : 주택정책실 주거정비과 주거정비과장 고현정 2133-7190 주거정비정책팀장 유봉모 2133-7205 공동주택지원과 공동주택지원과장 남정현 2133-7130 사진없음 □ 사진있음 ▣ 쪽수 : 8쪽 재건축정책팀장 장지광 2133-7136 서울시, '정비사각지대' 사업성 끌어올려 재개발‧재건축 길 터준다- <재개발‧재건축 2대 사업지원 방안> 사업성 개선‧공공지원, 2대 분야 10종대책- 열악한 노후주거지‧산자락 등 사업성 떨어져 방도 없었던 곳 ‘정비사업물꼬’ 핵심- 사업성 보정계수 적용, 현황용적률 인정 등 인센티브 및 규제 완화로 ‘사업성개선’ - 도로접도 요건 및 고도‧경관지구 높이 완화, 통합심의‧융자 지원 등 전폭적‘공공지원’ - 시, “지원방안 통해 건설경기 활력 불어넣고, 쾌적한 주거환경 제공해나갈것” □ 서울시가 정비사각지대의 재개발․재건축을 돕기 위해 사업성이부족한 곳에 보정계수를 적용하고 종 세분화('04년) 이전에 받았던‘현황용적률’을 인정해 주기로 했다. ‘건축물’을 기부채납하면 기존보다인센티브를 더 많이 주고, 공공주택 매입비 현실화도 추진한다. □ 또 재개발 요건 중 4m 미만 도로에 맞닿은 경우에만 허용됐던재개발 사업기준(접도율)을 6m 미만 도로로 완화하고 내달 첫 심의부터‘통합심의’를 적용해 빠른 사업을 지원, 그동안 정비사업을 추진할마땅한 방법이 없었던 노후 주거지 개선에도 숨통이 트일 전망이다. - 2 - □ 서울시는 노후 주거지를 개선하고, 서울 시내 정비사업에 활력을불어넣기 위한 <재개발․재건축 2대 사업지원 방안>을 마련했다고밝혔다. 시가 이번에 내놓은 방안은 ▴사업성 개선(5종)과 ▴공공지원(5종) 2대 분야, 총 10종 대책으로 구성됐다. □ 현재 사업이 진행되고 있는 곳은 더 원활하게, 사업성이 없다는이유로 외면받거나 사업추진이 지지부진했던 지역은 정비사업 기회를얻을 수 있도록 길을 터주는 것이 이번 사업지원 방안의 핵심이다. ○ 시는 '21년 ‘6대 재개발 규제완화’를 시작으로 신속통합기획전면도입, 재건축 3대 규제 철폐 등 노후 주거지 개선을 위해노력해온 결과, 지난 10년간 중단됐던 정비사업의 물꼬가 어느정도트였지만 이제 사업성 부족으로 정비사업 문턱조차 이르지 못한곳까지 촘촘하게 아우르는 지원책이 필요하다 보고 방안을 마련했다. □ 특히 고도․경관지구에 묶인 산자락, 정비된 지 40~50년이넘은‘토지구획정리사업 시행지구’ 등 정비시기가 진작에 도래했지만각종규제에 틀어 막혀 사업추진 방도를 찾지 못하고 열악한 주거환경을감내해야 했던 지역에 대한 획기적 지원을 담아내는데 주안점을뒀다. <사업성 보정계수 적용, 현황용적률 인정 등 인센티브 및 규제 완화로 ‘사업성 개선’>□ 먼저 정비사업 추진여부를 판가름하는 ‘사업성’을 끌어올리기위해각대상지 여건에 맞춘 규제 완화와 인센티브를 지원한다. - 3 - □ 첫째로, 교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권(승강장으로부터350m 내외)을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역을 ‘준주거’까지 용도지역을 상향, 역세권 정비와 함께 임대주택․노인시설․공원등 ‘전략용도시설’ 조성을 집중 지원한다. ○ 역세권 용도지역 상향은 일자리 창출, 노인․유아 돌봄 등시정책과 연계된 시설 도입을 전제로 하며, 이를 통해 주택공급과정비사업에 속도가 붙는 것은 물론 복합적이고 다양화되는 주거․상업적수요에 선제적으로 대응할 수 있을 것으로 기대된다. □ 둘째로, 단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이기 위해 사업성이부족한 곳에 기존 세대수․지가․과밀 정도 등이 고려된 ‘사업성보정계수’를 적용, 현재 10~20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브범위’를20~40%까지 늘려 사업성을 보전해 줄 계획이다. ○ ‘허용용적률’은 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는인센티브 용적률로, 예컨대 ‘기준용적률 210%에 허용용적률 20%’인3종 지역에 보정계수를 최대(2)로 넣으면 허용용적률이40%로올라 분양주택이 최대 10%p(분양 275%․임대 25%→분양285%․임대 15%) 늘어나게 된다. ※ 사업성 보정계수 : 상대적으로 높은 분양수익을 기대하기 어려운 지역에서 사업성을 높여줄 수 있도록 지가, 기존 주택규모, 과밀 정도 등을 보정하기 위한 계수 □ 셋째, '04년 종 세분화 이전의 주거지역 용적률 체계에 따라지어져이미 현행 조례나 허용용적률을 초과, 사업성이 떨어져 정비사업기 - 4 - 회를 얻지 못했던 지역은 과밀정도, 주변 여건 등을 고려해 ‘현황용적률’을 인정하고 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도부여한다. * 현황용적률 : 현재 건축물대장상 기재되어 있는 용적률을 말함 ○ 실제로 서울 시내 많은 노후 단지가 종 세분화(1․2․3종)가이뤄지기 전의 ‘현황용적률’로 건립돼 사업성을 내지 못하는 가장큰원인이 되고 있어, 시는 건립 당시 적용받았던 현황용적률까지는최대한 인정해 주기로 했으며 향후 기본계획 변경을 통해 재개발․재건축 각각의 ‘현황용적률 적용산식’ 등 세부기준을 마련할 예정이다. □ 넷째, 사업성 확보에서 중요한 요건인 공공기여 부담도 낮춰준다. 용도지역 상향에 따른 의무공공기여 부담을 줄이고, 공공주택 등‘건축물’ 기부채납 시 인센티브를 기존보다 더 많이 준다. 어려운건설경기를 반영하지 못했던 정비사업 공공주택 매입비용 현실화도 추진한다. ○ 1종→ 2종, 3종→ 준주거로 상향 시 당초 15% 부담해야했던공공기여를 10%로 낮추고, 공공임대주택 등 지역필요시설 또는전략육성시설에 한해 상한용적률 산식의 ‘건축물 기부채납계수’를0.7→ 1.0로 올려 ‘건축물’을 내놓았을 때 공공기여를 더많이인정해 주기로 했다. * (現)상한용적률 산식 = 기준(허용)용적률 × (1+1.3×가중치×α토지+0.7×α건축물·현금) ○ 또 시가 정비사업에서 공공기여로 건설된 공공주택을 매입할때적용하는 매입비용 기준이 최신 자재 값․금리 등 현실을 반영해해마다 고시될 수 있게끔 개정주기를 단축하고 단가 또한 물가상승분을 - 5 - 충분히 반영할 수 있도록 국토부에 적극 건의․협의할 방침이다. □ 마지막으로, 재개발․재건축 시 세대수를 더 많이 늘려 사업성을극대화할 수 있도록 도로․공원 같은 기반시설 입체화 및 공공시설고밀․복합화를 통해 추가적인 주택용지를 최대한 확보토록 도와줄계획이다. <접도 요건 및 고도․경관지구 높이 완화, 통합심의‧융자 지원 등 전폭적인 ‘공공지원’>□ 사업성을 확보했다 하더라도 제도적 뒷받침이 부족하거나 공사기간이늘어나 비용이 증가하는 등 사업성이 떨어지는 악순환을 겪지않도록속도감 있는 사업을 위한 전폭적인 공공지원 방안도 내놓았다. □ 첫째, 당초에는 4m 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설이양호하다고 보아 재개발을 허용하지 않았던 ‘접도율’ 규정을 소방차진출입․불법 주정차 문제 등 변화한 도로 및 주거지 여건을 반영하여‘6m 미만’ 도로에 접한 경우는 재개발이 가능하도록 접도율기준을완화했다. ○ 접도율을 완화하면 심각하게 노후했음에도 불구하고 그동안 재개발이어려웠던 ‘토지구획정리사업 시행지구(1960~80년대)’도 주민의사에 따라 정비할 수 있게 된다. 접도요건 완화 시 서울 시내재개발가능한 면적은 484만㎡→ 1,190만㎡로 대폭 늘어날 전망이다. * 접도율 : 정비기반시설 부족여부 판단 지표로 폭 4m 이상 도로에 길이 4m 이상 접한 대지의 건축물 총수를 정비구역 내 건축물 총수로 나눈 비율 - 6 - □ 다음으로, 고도․경관지구에 묶여 건축물을 높이 올릴 수 없었던산자락의 높이 규제도 풀어 산자락 저층 주거지도 정비사업이 가능하도록 지원한다. 경관지구는 현재 12m→ 20m로, 고도지구는20m→45m 이상으로 완화해 산자락 저층 주택가도 아름다운 경관을품은고품격 주거단지로 탈바꿈할 수 있도록 돕는다는 방침이다. □ 셋째, 건축․도시계획․환경․교육 등 위원회별로 해왔던 심의를단한 번 ‘통합심의’로 처리, 인허가 기간을 1년 6개월까지 획기적으로줄여준다. 시는 이미 ‘통합심의위원회’를 꾸렸으며, 4월 첫 심의부터적용해 신속한 사업 추진을 지원할 계획이다. □ 넷째로, 원활한 자금 조달로 추진위원회․조합 등 정비사업 추진주체가 빠르고 투명하게 사업을 이끌어 나갈 수 있도록 초기 융자지원을확대하고, 공공주택 매입비도 조기에 지급한다. 다섯째, 공사비갈등으로 인한 공사 중단이 없도록 사업장 집중 관리도 지원한다. ○ 올해는 작년(248억 원) 대비 21% 늘린 300억 원을 융자지원할예정이며, 공공주택 매입비 분할 지급횟수도 줄이고(7~8회→5~6회) 지급 비율도 늘릴(1․4차 중도금 15%→ 30%) 계획이다. ○ 공사 관련 분쟁 최소화를 위해 지난 19일 개선하여 배포한‘표준공사계약서’를 적극 활용토록 권장하고 계약을 앞두고 사전컨설팅, 전문가 등을 지원해 분쟁의 여지를 줄인다. 또 공사에 들어간사업장은 집중 관리, 만일 갈등이 발생할 경우엔 코디네이터를조기파견하여 초기 중재에 나서는 등 선제적으로 도울 예정이다. - 7 - * 공사비 갈등 관리현황 : 대조1구역 등 13개 현장 집중 관리 중이며, 공사 중인 현장에 대해 상시 모니터링 □ 유창수 서울시 행정2부시장은 “사업성 좋은 지역은 현행 제도안에서정비가 자연스럽게 이뤄져 왔지만 기존에 현황용적률이 높은단지는공사비 급등까지 덮치면서 동력을 잃고 그 불편을 시민이 오롯이감내해 왔다”며 “이번 지원방안을 통해 침체된 건설경기에 활력을불어넣고, 노후 주거지 개선의 길을 열어주어 쾌적한 주거환경을제공해나갈 것”이라고 말했다. - 8 - 붙임1 2대 분야 10종 사업 지원방안(요약)