고양시 공동주택 리모델링 기본계획 변경 고시

2025 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 재정비 (요약보고서) 2024. 11. 목 차 1. 과업의 개요 ················································································· 03 2. 공동주택 리모델링 기본계획 재정비 방향 ·································· 05 3. 상위 및 관련계획 검토 ································································· 08 4. 고양시 리모델링 가능 공동주택 현황 ············································· 10 5. 세대수 증가형 리모델링 수요예측 ················································ 13 6. 세대수 증가형 리모델링에 따른 기반시설 영향검토 ···················· 20 7. 특정지역의 기반시설 영향검토 ···················································· 27 8. 일시집중 방지 등을 위한 단계별 리모델링 시행방안 ···················· 29 9. 도시경관관리를 위한 공동주택 리모델링 가이드라인 ···················· 32 10. 공동주택 저에너지·장수명화 방안 ················································ 33 11. 고양시 공동주택 리모델링 공공성 확보방안 ································ 34 12. 리모델링 지원방안 ·································································· 36 3 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙1. 과업의 개요 가. 과업의 범위 ¡ 공간적 범위 : 고양시 관내 공동주택 564개 단지 중 목표연도 내 리모델링 사업이 가능한 단지 - 목표연도 내 사용승인일로부터 15년 이상 경과, 30세대 이상, 정비(예정)구역에 포함되는 단지를 제외한 407개 단지¡ 시간적 범위 - 기준연도 2022년 / 목표연도 2025년 ¡ 내용적 범위 - 기본계획의 목표 및 기본방향 검토 - 상위 및 관련계획, 고양시 공동주택 현황 검토 - 세대수 증가형 리모델링 수요예측 - 세대수 증가에 따른 기반시설의 영향 재검토 및 특정지역 기반시설 영향 검토 - 일시집중 방지 등을 위한 단계별 리모델링 시행 여부 분석․검토 - 도시경관관리를 위한 공동주택 리모델링 가이드라인 수립 및 공동주택 저에너지・장수명화 방안 검토- 리모델링 활성화 및 공공지원 방안 검토 - 리모델링 관련 조례 제․개정, 리모델링 지침에 관한 사항 검토 [ 위 치 도 ] 4 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙나. 계획의 배경 및 필요성 ¡ 「주택법」에 의거 세대수 증가형 리모델링으로 인한 도시 과밀 및 이주수요 집중을 체계적으로 관리하기위하여 리모델링 기본계획을 10년 단위로 수립하고, 5년마다 그 타당성 여부를 검토하도록 규정됨에 따라 2018년 수립한 고양시 공동주택 리모델링 기본계획의 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 반영하고자 함 ¡ 리모델링 가능 공동주택 현황 및 수용가능 이주물량 재검토 등을 통하여 생활권역별 세대수 증가형 리모델링 수요를 재분석·예측하고, 향후 리모델링 사업의 여건변화에 대비한 충분한 세대수 증가형 리모델링 허가총량을 확보하고자 함 ¡ 또한 세대수 증가형 리모델링으로 인한 생활권역별 기반시설 영향 재검토 및 도시경관 가이드라인 제시, 리모델링 공공성 확보방안 등을 통하여 리모델링 사업의 체계적 관리방안을 마련하고자 함 다. 목표 및 기본방향 1) 목표 ¡ 고양시 특성에 부합하는 리모델링 기본계획 재정비로 주거환경 개선과 삶의 질 향상 도모 ¡ 주거복지 - 리모델링에 의한 도시과밀 이주수요 집중, 주택가격(매매, 전세 등) 상승을 최대한 억제할 수 있는 기본계획을 수립하고자 함- 고양시 여건에 맞는 공동주택 유지·관리(성능개선과 장수명화)를 위한 지원정책(조례 등)의 방향을 제시함 5 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙¡ 공동주택 - 공동주택 특성별로 유형을 구분하여 지속해서 늘어나는 노후 공동주택의 원활한 리모델링을 추진하고자 함- 리모델링 유형별로 적합한 리모델링을 통하여 주거환경 개선과 거주민의 삶의 질을 향상 시키고자 함¡ 기반시설 - 생활권역별로 유형별 리모델링 수요를 예측하고 리모델링으로 인한 기반시설 영향을 검토하여 세대수 증가형 리모델링으로 인한 악영향을 최소화 시키고자 함 2. 공동주택 리모델링 기본계획 재정비 방향 가. 2018년도 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 성과분석 1) 증가세대수 기준 허가총량 부족에 따라 현황세대수 기준 허가총량 재산정 ¡ 기정 리모델링 기본계획은 「주택법」 제2조 제25호 다목에 의거 기존 세대수의 15% 이내에서 수직증축가능 범위를 검토하여 증가세대수 기준 허가총량을 계획하였음 ¡ 고양시 일산서부생활권 내 리모델링 사업 추진현황 고려시 계획세대수(261세대)가 기정 허가총량(259세대)을상회함에 따라 일산서부생활권 허가총량 부족이 발생함 ¡ 리모델링의 경우 「건축법 시행령」 제6조 제1항 제6호 나목에 의거 건축위원회 심의를 거쳐 건축기준에대한 특례 적용이 가능함에 따라 금회 리모델링 기본계획 재정비는 현황세대수 기준 허가총량을 계획함[ 단계별 시행방안 계획 ] 단계 사업 착수시점 기정 (2018) 재정비 허가총량(증가세대수 기준) 허가총량(현황세대수 기준) [15%적용 증가세대수] 1단계 2018 ~ 2021년 총 598세대 총 15,900세대 일산서부 일산동부 덕양북부 덕양남부 [15%적용 증가세대수 2,375세대] 112 134 39 313 일산서부 생활권역 일산동부 생활권역 덕양북부 생활권역 덕양남부 생활권역2단계 2022 ~ 2025년 총 600세대 일산서부 일산동부 덕양북부 덕양남부 8,841 [1,320] 3,004 [449] 791 [118] 3,264 147 108 - 345 [488] [ 일산서부생활권 리모델링사업 추진현황 ] 구분 **단지 **단지 리모델링 전 리모델링 후 비고 리모델링 전 리모델링 후 비고 대지면적(㎡) 44,788 44,788 - 37,073 37,073 - 연면적(㎡) 105,050 161,478 증) 56,428 84,814 147,677 증) 62,863 용적률(%) 182.92 249.99 증) 67.07 182.79 249.92 증) 67.13 세대수 956세대 1,099세대 증)143세대 792세대 910세대 증)118세대 ※ 기정 고양시 공동주택 리모델링 기본계획(2018) 상 일산서부생활권 사업착수 허용물량(259세대)은 리모델링사업 추진 현황(계획세대수 261세대) 대비 부족(2세대) 6 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙2) 기정 리모델링 기본계획 수요예측 성과분석 ¡ 기정 리모델링 기본계획(2018)상 리모델링 대상 409개 단지(맞춤형 리모델링 394개 단지, 세대수 증가형 리모델링 15개단지)의 리모델링 사업 진행 현황으로는 맞춤형 리모델링으로 구분되었던 394개단지 중 3개 단지가 리모델링사업 조합설립인가, 2개 단지가 주민동의서 징구 중에 있음 3) 고양시 전체 기반시설 영향 검토를 수립기준에 부합될 수 있도록 생활권별 기반시설 영향 재검토¡ 기정 계획은 세대수 증가에 따른 기반시설 영향 검토 결과 생활권별 기반시설 영향 검토가 아닌 고양시전체의 기반시설 영향 검토를 실시함 ¡ 금회 재정비는 「리모델링기본계획 수립지침」 4-1-1. 세대수 증가형 리모델링 수요예측을 바탕으로 도시기본계획상 생활권 설정과 관련 계획 등을 고려하여 권역별로 기반시설에 미치는 영향을 검토한다의규정에 따라 생활권역별(생활권 단위) 기반시설에 대한 영향을 검토함 4) 도시경관 관리를 위한 공동주택 리모델링 가이드라인 추가 제시 ¡ 기정 계획은 「리모델링기본계획 수립지침」 개정(`17.02.09.)에 따라 기본계획의 내용 중 삭제된 증축형리모델링에 따른 도시경관 관리방안을 포함하지 않음 ¡ 금회 재정비는 리모델링사업이 주변환경 및 경관에 미치는 영향을 최소화하기 위해 공동주택 리모델링가이드라인을 제시함 5) 리모델링 공공성 확보방안 추가 제시 ¡ 리모델링 사업은 도시과밀방지 등을 위하여 「고양시 도시계획 조례」 상 용도지역안에서의 용적률에 따른 용적률의 상한 이내로 추진함이 바람직하나, 리모델링사업에 따라 부득이한 경우 현행 용도지역에서 정하는 용적률을 초과하는 경우가 발생할 수 있음 ¡ 리모델링 후 용적률이 초과하는 경우 재개발·재건축과 형평성을 고려하여 대상지 주변 기반시설 정비, 지역친화시설 설치, 주차장 확보 등을 통하여 공공성 확보방안을 제시함 6) 기정 리모델링 기본계획상 지원방안에 대한 고양시의 행・재정적 지원 현실화 ¡ 기정 계획은 리모델링의 활성화를 위해 세대수 증가형 리모델링 지원방안을 제시함 - 공동주택 리모델링 기금설치 및 지원에 관한 조례 제정 → 「고양시 공동주택 리모델링 활성화 및 지원에 관한 조례」(`19.12.31.제정) - 컨설팅(사업성 검토) 비용 및 1차 안전진단 비용 지원 → 2022년 고양시 공동주택 리모델링 공공지원사업 시범운영(컨설팅 비용 지원, 1차 안전진단 비용 지원) (리모델링 기본설계(컨설팅)비용 지원 : 최대 1억원, 1차 안전진단 비용 지원 : 최대 3억원) → 2023년 고양시 공동주택 리모델링 공공지원사업 시범운영(1차 안전진단 비용 지원) (1차 안전진단 비용 지원 : 최대 3억원) 7 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙- 부설주차장 추가확보에 따른 비용 지원 → 「고양시 공동주택관리 조례」 공동주택 보조금의 지원기준 옥외 지상주차장의 증설 항목 추가(`19.01.) (옥외 지상주차장의 증설 : 총 사업비의 50% 지원(최대 4천만원)) - 노후 승강기 교체에 따른 비용 지원 → 「고양시 공동주택관리 조례」 공동주택 보조금의 지원기준 노후 승강기 교체 공사 항목 추가(`19.07.) (노후 승강기 교체 공사 : 총 사업비의 20% 지원(최대 1억5천만원, 1대당 1천만원) ¡ 기정 지원방안 계획에 따라 고양시의 행・재정적 공동주택 리모델링 지원사업을 운영중임 나. 공동주택 리모델링 기본계획 재정비 방향 구분 기정 재정비 기초 조사 ① 현황 및 상위계획 2016년 기준 현황 및 상위계획 2022년 기준 현황 및 상위계획 (최신화) ② 리모델링 가능 단지 목표연도 : 2025.12.31 목표연도 : 2025.12.31 20세대 이상 (주택건설사업계획 승인대상) 30세대 이상 (주택건설사업계획 승인대상, 리모델링 기본계획 수립지침3-3-2) (리모델링 기본계획 수립지침 기준 변경) 정비사업 시행(예정)단지 제외 정비사업 시행(예정)단지 제외 리모 델링 수요 예측 ① 일반적 유지관리 목표연도 기준 15년 이상 ~ 20년 미만 단지 (2006.1.1~2010.12.31) 목표연도 기준 15년 이상 ~ 20년 미만 단지 (2006.1.1~2010.12.31) ② 소규모 단지 분류 소규모 단지 (비의무관리대상) 소규모 단지 중 100세대 미만 단지 / 100세대 이상 승강기 미보유 단지 ③ 증축가능 여부 검토 일조·채광을 고려한 수직 증축 가능여부 검토 일조·채광을 고려한 수직·수평 증축 가능여부 검토 ④ 수용가능 이주물량 검토 관련계획 허가총량 검토 (※ 2030 고양도시기본계획, 2020 도시·주거환경정비기본계획) 관련계획, 통계·정비사업현황 허가총량 검토 (※ 2035 고양도시기본계획, 고양시 전·출입/정비사업, 인접시 신규공급 현황) ⑤ 증가 세대수 산정 기존 세대수 15% 이내 물리적 검토 후 가능범위 기존 세대수의 15%이내 (법정 최대치 적용) 세대수증가에 따른 기반시설 영향검토 고양시 전체 기반시설 영향 검토 생활권역별 기반시설 영향 검토 (※ 생활권역별 : 2035 고양도시 기본계획 생활권역 구분 ) 단계별 시행방안 생활권역별·단계별 허가총량 범위내 모든 단지 가능 (증가 세대수 기준) 생활권역별 허가총량 범위내 모든 단지 가능(현황 세대수 기준) 리모델링 경관 관리방안 - 리모델링에 따른 도시경관 관리방안 제시 리모델링 공공성 확보방안 - 고양시 공동주택 리모델링 공공성 확보방안 제시 8 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙3. 상위 및 관련계획 검토 가. 2030 경기도 주거종합계획 1) 기본방향 및 목표 ¡ 스마트한 주거지 관리 - 정비사업 해제지역 등 인구감소, 사업체 감소, 노후건축물 과다한쇠퇴 주거지 가 지속적으로 증가하고 있어 이에 대한 정책적 방안 필요 - 주거환경정비사업, 소규모 정비사업, 리모델링 사업 등이 원활히 추진될 수 있도록 경기도 및 시군의 적극적 지원 방안 모색 2) 권역별 추진방향 : 경의권역 ¡ 노후 원도심의 생활밀착형 주거지 재생 추진 ¡ 4차 산업 혁명 시대의 새로운 수요에 대응하는 신주거지 개 발로 지역적 차별화 나. 2035년 고양도시기본계획 1) 계획의 미래상 ¡ 화합과 교류의 첨단미래도시 고양 2) 공간구조 구상 ¡ 2도심 3부도심 7지역중심 - 도 심 : 일산, 화정 - 부도심 : 탄현, 대곡, 삼송 - 지역중심: 대화, 식사, 장항, 원당, 덕은, 관산, 고양 3) 생활권 설정 ¡ 일산동·서부, 덕양 남·북부의 4개 생활권역으로 설정 → 리모델링 기본계획에 반영 4) 생활권별 인구배분계획 구 분 2025년 계획인구 1,239,000인 일산서부 중생활권 352,000인 일산동부 중생활권 340,000인 덕양남부 중생활권 303,000인 덕양북부 중생활권 244,000인 9 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙다. 2030년 고양시 도시·주거환경정비 기본계획 1) 리모델링 선정 대상 ¡ 도시정비사업 14개 구역 중 5개 구역 정비사업 추진 중, 1개 구역 정비예정구역, 5개 구역 준공, 3개 구역 해제 ¡ 정비사업 시행(예정)단지는 리모델링 가능 단지 에서 제외 2) 정비사업 추진현황 생활권 구역명 구분 진행단계 비고 일산 생활권 일산1-2 재개발 조합설립 - 탄현주공 재건축 준공인가 - 원당 생활권 원당주공2단지 재건축 준공인가 - 주교성사주공1단지 재건축 준공인가 - 능곡행신 생활권 능곡2-1(능곡연합) 재건축 준공인가(건축물) - 행신1-1 재개발 추진위 생활권 외 행신2-1 재건축 사업시행인가 생활권 외 관산 생활권 관산제1차 도시환경정비사업 준공인가 - 관산1-1 재개발 구역해제 - 관산2-1 재건축 정비예정구역 - 고양 생활권 고양1-1 재개발 조합설립 생활권 외(일부) 고양1-2 재개발 사업시행인가 - 고양3-1 도시환경정비사업 구역해제 - 고양3-2 도시환경정비사업 구역해제 - 3) 재정비촉진사업 추진현황 ¡ 3개 재정비촉진지구 내 10개 재정비촉진구역의 재개발사업 진행중 ¡ 재정비촉진사업 시행(예정)단지는 리모델링 가능 단지에서 제외 재정비촉진지구 구역명 사업구분 진행단계 비고 일산재정비촉진지구 일산2구역 재개발사업 조합설립인가 정비구역취소 행정소송중원당재정비촉진지구 원당1구역 재개발사업 사업시행인가 - 원당2구역 재개발사업 관리처분인가 - 원당4구역 재개발사업 착공 - 원당8구역 재개발사업 촉진구역지정 예정 - 능곡재정비촉진지구 능곡1구역 재개발사업 준공인가 - 능곡2구역 재개발사업 사업시행인가 - 능곡3구역 재개발사업 촉진구역지정 예정 - 능곡5구역 재개발사업 관리처분계획인가 - 능곡6구역 재개발사업 조합설립인가 - 10 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙4. 고양시 리모델링 가능 공동주택 현황 ¡ 사용승인일 : 2025.12.31. 기준 사용승인 15년 미만 경과 단지 제외 ¡ 세대수기준(변경) : 공동주택 중 20세대 이상 단지 → 30세대 이상 단지 ¡ 정비사업 시행단지 : 공동주택 중 정비구역지정 이상 사업절차가 진행된 단지 제외 구 분 선정기준 비고 기정 재정비 A 전체 공동주택 기준 2016년 8월 기준 523 2021년 12월 기준 564 증) 41 B 사용승인일 15년 미만 제외 2025년 12월 31일 기준 63 2025년 12월 31일 기준 88 C 주택건설사업 승인 세대수 규모 20세대 미만 제외 30세대 미만 제외 16 157 증) 94 D 정비사업 시행단지 정비사업 시행(예정)단지제외 정비사업 시행(예정)단지제외 53 E 리모델링 기본계획 대상 선정 E = A – B – C - D 460 E – A – B – C - D 407 감) 53 [ 리모델링 가능 단지 검토 결과 ] (단위 : 단지) ※ 자료 : 고양시 내부자료(2022) 가. 일반현황 ¡ 단지규모 - 300세대 미만 소형단지가 154개 단지로 전체의 37.8%를 차지하며, 다음으로 500~1,000세대 미만의 단지가 135개 단지로 33.2%를 차지 ¡ 노후도 - 30년 이상 단지가 가장 높은 194개 단지(47.7%)로 조사됨 - 일산서부생활권역은 15년 이상 공동주택단지가 152개 단지로 4개 생활권역 중 가장 많은 것으로 조사됨 ¡ 세대면적 - 대부분의 단지가 85㎡내외로 구성 - 일산동부생활권역은 135㎡ 초과 대형주택 비율이 28.4%로 비교적 높게 나타남 11 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙¡ 용적률 - 용적률 250%이하인 단지가 83.3%로 대부분을 차지하며, 평균 용적률은 195.0%로 나타남 - 평균 용적률이 가장 낮은 생활권은 일산동부권역(164.0%)이며, 가장 높은 단지는 덕양북부권역(222.2%)으로 나타남구분 계 150%이하 150~180% 180~200% 200~230% 230~250% 250~300% 300%초과 평균 계 407 91 68 91 56 33 52 16 195.0 100.0% 22.4% 16.7% 22.4% 13.7% 8.1% 12.8% 3.9% 일산서부 생활권역 152 31 26 44 16 9 18 8 197.8 100.0% 20.4% 17.1% 29.0% 10.5% 5.9% 11.8% 5.3% 일산동부 생활권역 109 40 15 34 7 8 4 1 164.0 100.0% 36.7% 13.8% 31.2% 6.4% 7.3% 3.7% 0.9% 덕양북부 생활권역 24 5 1 3 1 3 10 1 222.2 100.0% 20.8% 4.2% 12.5% 4.2% 12.5% 41.6% 4.2% 덕양남부 생활권역 122 15 26 10 32 13 20 6 213.8 100.0% 12.3% 21.3% 8.2% 26.2% 10.7% 16.4% 4.9% [ 권역별 용적률 ] (단위 : 개소, %) ※ 자료 : 고양시 내부자료 및 건축물대장 ¡ 세대당 주차대수 - 세대당 주차대수(면수)는 평균 1.12대로 나타남 - 세대당 주차대수가 1대 미만인 단지가 가장 많이 분포한 생활권은 일산서부생활권역(55개 단지)로 나타남- 주차문제 해결을 위해 리모델링 시 법적 기준이상의 주차장을 확보하는 경우 지원방안 마련이 필요할 것으로 판단됨구분 계 0.5 미만 0.5~ 0.75미만 0.75~ 1.0미만 1.0~ 1.25미만 1.25~ 1.5미만 1.5이상 평균 계 366 18 34 88 121 35 70 1.12 100.0% 4.9% 9.3% 24.0% 33.1% 9.6% 19.1% 일산서부 생활권역 141 7 9 39 41 16 29 1.12 100.0% 5.0% 6.4% 27.7% 29.1% 11.3% 20.6% 일산동부 생활권역 107 7 5 25 30 12 28 1.22 100.0% 6.5% 4.7% 23.4% 28.0% 11.2% 26.2% 덕양북부 생활권역 19 1 1 3 11 1 2 1.05 100.0% 5.3% 5.3% 15.8% 57.9% 5.3% 10.5% 덕양남부 생활권역 99 3 19 21 39 6 11 1.03 100.0% 3.0% 19.2% 21.2% 39.4% 6.1% 11.1% [ 권역별 세대당 주차대수 ] (단위 : 대/세대, 개소, %) ※ 자료 : 국토교통부 공동주택 관리정보시스템 K-apt (고양시 의무관리대상 공동주택에 한함) 12 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙¡ 주택가격 - 주택 규모별 가격을 비교하였을 때 전용면적 60~85㎡의 ㎡당 가격이 가장 높았으며 135㎡초과 단지가 ㎡당 가격이 가장 낮은 것으로 나타남 - 사업성 향상 요인인 주택가격은 일산동부생활권역이 511.70만원/㎡으로 가장 높게 나타났으며, 덕양북부생활권역이 467.97만원/㎡로 가장 낮은 것으로 나타남 구분 60㎡ 이하 60~85㎡ 85~135㎡ 135㎡ 초과 평균 계 487.97 544.99 512.09 466.02 502.75 일산서부생활권역 494.19 492.79 509.87 472.18 492.25 일산동부생활권역 503.31 540.79 529.81 472.91 511.70 덕양북부생활권역 336.42 655.15 541.16 339.11 467.97 덕양남부생활권역 531.44 549.79 476.15 401.28 489.67 [ 권역별 주택가격 ] (단위 : 만원/㎡) ※ 자료 : 국토부 실거래가(2020년~2022년) ¡ 수선이력 - 대부분 단지가 배관, 승강기, 외부마감 공사 등 경미한 수선을 통해 공동주택을 관리하고 있음 구분 총 단지수 수선 단지수 (중복) 건축설비시설 외부마감 외부 공간 주차 환경 CCTV 통신시설배관 승강기 기계실 도장공사 옥상방수 계 407 246 33 24 15 65 56 7 8 43 5 15년~20년 51 7 1 - - 2 1 1 1 1 - 20년~25년 59 37 2 2 4 10 8 - 3 8 - 25년~30년 103 70 2 6 4 20 16 3 2 15 2 30년이상 194 132 28 15 7 29 29 3 1 17 3 [ 수선이력 ] (단위 : 개소) 13 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙5. 세대수 증가형 리모델링 수요예측 가. 리모델링 사업의 유형 구분 ¡ 리모델링의 사업유형은 「리모델링 기본계획 수립지침」상 공사범위에 따라 일반적 유지관리형 리모델링, 맞춤형 리모델링, 세대수 증가형 리모델링으로 구분 가능 함 주택법상 용어 수선 대수선 리모델링 사업단위 세대 동 동, 단지 행위허가 - 주민동의 2/3 주민동의 전체 75%, 동별 50% 사업가능시점 - 사용승인 10년 후 사용승인 15년 후 사업범위 장기수선계획에 따른 공동설비시설 내·외장재 등 주요구조물(기둥, 보, 내력벽) 2개 이내의 수선·변경 주요구조물(기둥, 보, 내력벽) 3개 이상의 수선·변경, 세대면적 증가 세대수 증가 ▼ ▼ ▼ 리모델링 사업 유형분류 일반적 유지관리 맞춤형 리모델링 세대수 증가형 리모델링 [ 정비방식별 비교 ] ※ 자료 : ‘경기도 공동주택 리모델링 정책 추진방안’ (경기개발연구원, 2014.12.) 나. 리모델링 유형별 수요예측 FLOW ¡ 총 7단계를 거쳐 공동주택 리모델링 사업 유형별로 일반적 유지관리, 맞춤형 및 세대수 증가형 리모델링수요를 예측함 [ 리모델링 유형별 수요예측 FLOW ] 14 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙다. 리모델링 유형별 수요예측 1) (2단계) 정비(예정)구역 포함 단지 검토 ¡ 2030년 고양시 도시·주거환경정비 기본계획상 정비(예정) 구역 및 고양시 홈페이지 공개자료, 경기도 정비사업(2022년 3/4분기 기준)에 근거하여 도시정비사업구역에 포함되거나 현재 사업 추진 중인 단지를분류함 ¡ 검토결과 재개발 4개 단지, 재건축 3개 단지, 도시재정비촉진사업 40개 단지, 소규모재건축 1개 단지, 가로주택정비사업 5개 단지 등 총 53개 단지를 정비(예정)구역 포함단지로 분류함 구 분 단지수 세대수 개소 구성비 세대 구성비 합 계 53 100.0 3,670 100.0 일산서부생활권역 4 7.5 371 10.1 일산동부생활권역 - - - - 덕양북부생활권역 3 5.7 523 14.3 덕양남부생활권역 46 86.8 2,776 75.6 [ 정비(예정)구역 포함 단지 ] (단위 : 개소, 세대, %) ※ 자료 : 2030 고양시 도시·주거환경정비 기본계획, 고양특례시 재정비촉진사업 홈페이지, 고양시 내부자료 2) (3단계) 주거환경개선 필요 단지 검토 ¡ 목표연도 기준으로 사용승인일로부터 15년 이상~20년 미만(2006년~2010년 사용승인)인 공동주택의 경우일상적인 유지관리를 통하여 건물의 성능유지가 비교적 양호한 단지로 구분함 ¡ 주거환경 개선 필요단지 검토에 따라 일반적 유지관리 51개 단지를 분류함 [ 일반적 유지관리 단지 ] (단위 : 단지, 세대, %) 구 분 단지수 세대수 단지 구성비 세대 구성비 합 계 51 100.0 33,095 100.0 일산서부생활권역 5 9.8 2,036 6.2 일산동부생활권역 23 45.1 19,575 59.1 덕양북부생활권역 8 15.7 2,992 9.0 덕양남부생활권역 15 29.4 8,492 25.7 15 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙3) (4단계) 단지별 특성 검토 ¡ 단지별 특성으로 공공임대주택, 구조도 미보유 단지, 소규모 단지는 맞춤형 리모델링으로 구분함 - 공공임대주택은 세대수 증가형 리모델링에서 제외(리모델링 기본계획 수립지침 3-3-6.) - 수직증축은 건축 당시의 구조도면 보유시 가능(주택법 제2조 제25호, 동법 시행령 제13조제2항) - 소규모단지(100세대 미만 단지 및 100세대 이상일 경우 승강기 미보유 단지)는 사업발생 가능성이 낮으므로 맞춤형 리모델링 - 300세대 미만 준주거지역, 일반상업지역은 주택건설사업 불가(「주택법 시행령」 제27조제4항) ¡ 단지별 특성에 따라 맞춤형 리모델링 단지 153개 단지를 분류함 구 분 단지수 세대수 개소 구성비 세대 구성비 합 계 153 100.0 52,846 100.0 일산서부생활권역 54 35.3 18,955 35.9 일산동부생활권역 38 24.8 13,031 24.7 덕양북부생활권역 9 5.9 2,185 4.1 덕양남부생활권역 52 33.9 18,675 35.2 [ 단지별 특성에 의한 맞춤형 리모델링 단지 ] (단위 : 개소, 세대, %) 4) (5단계) 수직·수평증축 가능 단지 검토 ¡ 세대수 증가형 리모델링 가능 203개 단지를 대상으로 「건축법」 및 「고양시 건축조례」의 물리적 기준(일조권, 채광(인동간격))을 적용하여 수직·수평증축이 가능한 단지를 검토함 [ 물리적 검토기준(일조권, 채광(인동간격)(예시) ] 일조권 기준 채광(인동간격) 기준 16 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙¡ 단지별 물리적 기준에 의한 수직·수평증축 가능여부 검토 결과, 전체 203개 검토단지 중 174개 단지는수직·수평증축이 가능하며, 29개 단지는 수직·수평중축이 불가하여 맞춤형 리모델링으로 구분함 구 분 단지수 세대수 개소 구성비 세대 구성비 합 계 174 100.0 111,411 100.0 일산서부생활권역 87 50.0 51,381 46.1 일산동부생활권역 36 20.7 21,976 19.7 덕양북부생활권역 4 2.3 2,491 2.2 덕양남부생활권역 47 27.0 35,563 32.0 [ 물리적 검토에 의한 증축가능 단지 ] (단위 : 개소, 세대, %) ※ 주 : 수직증축 가능 단지 : 162개소, 수평증축 가능 단지 : 12개소 5) (6단계) 단지별 경제적 타당성 검토 ¡ 수평․수직증축 가능 단지의 개별시세를 적용하여 사업성 69.1%를 기준으로 기준 이상일 경우 세대수 증가형 리모델링으로 구분하고, 기준 미만일 경우 맞춤형 리모델링으로 구분함 - 주택가격에 의한 사업성 분석결과 사업성 평균 69.1% 주택가격 Ÿ 종전가치 : 현재 실거래가(주택규모별 주택가격 평균) Ÿ 종후가치 : 1,674만원/3.3㎡ ※ 최근 분양한 고양시 공동주택 분양가 평균 리모델링 공사비 Ÿ 633만원/3.3㎡ ※ 2023년 리모델링사업 공사비 평균 경제적 타당성 분석 산 식 비 고 1.45 : 리모델링사업시 증가하는 용적률 계수 ① 종전 공동주택 3.3㎡당 가격 x 용적률산정연면적 ② 종후 공동주택 3.3㎡당 가격 x 용적률산정연면적 x 1.45 ③ 용적률산정연면적 x 1.45 x 리모델링 공사비 [ 경제적 타당성 분석 기준 ] ¡ 수직·수평증축 가능단지의 개별시세를 적용하여 사업성 분석 결과 전체 174개 비교단지 중 81개 단지는세대수 증가형 리모델링사업, 93개 단지는 맞춤형 리모델링사업이 유리한 것으로 검토됨 17 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙구 분 단지수 세대수 개소 구성비 세대 구성비 합 계 81 100.0 50,146 100.0 일산서부생활권역 39 48.1 21,616 43.1 일산동부생활권역 26 32.1 14,074 28.1 덕양북부생활권역 3 3.7 2,171 4.3 덕양남부생활권역 13 16.0 12,285 24.5 [ 사업성 검토결과 세대수 증가형 리모델링 유리 단지 ] (단위 : 개소, 세대, %) 6) (7단계) 수용가능 이주물량 검토 ¡ 고양시 및 인접시의 주택공급물량을 검토하여 리모델링 추진시 수용 가능한 공급물량을 산정함 ¡ 허가총량 초과 경우 수용 가능 이주물량 범위 내 사업성이 높은 순으로 세대수 증가형 리모델링 단지를구분함 ¡ 단계별 배점 평가결과 수용가능 이주물량(16,723호)범위 내 23개 단지(15,900세대)가 세대수 증가형리모델링 단지로 분류됨 구 분 ① 신규공급물량 ② 전출·전입가구 잔여물량 ③ 정비·촉진사업 이주물량 이주가능물량 (①-②-③) 합 계 31,475호 2,948호 11,804호 16,723호[ 수용가능 이주물량 검토 ] ※ 자료 : 부동산 지인(https://aptgin.com), 2035년 고양도시기본계획, 고양시 통계연보, 2022년 3분기 고양시 도시정비 사업현황(내부자료) 구 분 단지수 세대수 개소 구성비 세대 구성비 합 계 23 100.0 15,900 100.0 일산서부생활권역 14 60.9 8,841 55.6 일산동부생활권역 6 26.1 3,004 18.9 덕양북부생활권역 1 4.3 791 5.0 덕양남부생활권역 2 8.7 3,264 20.5 [ 수용가능 이주물량 검토 결과 세대수 증가형 리모델링 단지 ] (단위 : 개소, 세대, %) 18 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙라. 리모델링 유형 분류 및 수요예측 결과 ¡ 고양시 리모델링 수요예측 결과 리모델링 가능 단지는 「리모델링기본계획 수립지침」에 따라 전체 564개 단지 중 15년 미만 경과, 30세대 미만 공동주택 104개단지, 재건축 53개 단지를 제외한 407개 단지로 예측됨 ¡ 세대수 증가형 리모델링 단지는 23개 단지(현황 15,900세대)로 전체 리모델링 가능 단지 중 5.7%에 해당되며, 맞춤형 리모델링은 333개 단지(현황 156,139세대, 81.8%)로 나타남 ¡ 생활권역별 수요예측 검토 결과 세대수 증가형 리모델링 단지는 일산서부생활권역 14개 단지, 일산동부생활권역 6개 단지, 덕양남부생활권역 2개 단지, 덕양북부생활권역 1개 단지로 검토됨 ¡ 리모델링 수요예측 결과는 공동주택 정책의 구체화 방안 수립 등을 위한 참고자료이며, 사업방식은 법적요건 충족여부, 주민의사 및 사전 사업타당성 등을 종합적으로 고려하여 주민이 자유롭게 선택할 수 있음[ 리모델링 유형별 개념도 ] 일반적 유지관리 맞춤형 (세대수증가X) 세대수 증가형 (수직·수평·별동증축) 구 분 합 계 일반적 유지관리 맞춤형 리모델링 세대수 증가형 리모델링1) 재건축 합 계 단지수 460 51 333 23 53 세대수 208,804 33,095 156,139 15,900 3,670 일산서부 생활권역 단지수 156 5 133 14 4 세대수 73,922 2,036 62,674 8,841 371 일산동부 생활권역 단지수 109 23 80 6 - 세대수 57,802 19,575 35,223 3,004 - 덕양북부 생활권역 단지수 27 8 15 1 3 세대수 8,699 2,992 4,393 791 523 덕양남부 생활권역 단지수 168 15 105 2 46 세대수 68,381 8,492 53,849 3,264 2,776 [ 리모델링 유형 구분 ] ※ 주 : 리모델링 수요예측 결과는 공동주택 정책의 구체화 방안 수립 등을 위한 참고자료이며, 단지별 사업방식은 법 적요건 충족여부, 주민의사 및 사전 사업 타당성 등을 종합적으로 고려하여 주민이 자유롭게 선택할 수 있음 19 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙마. 유형별 관리방안 ¡ 일반적 유지관리 - 리모델링 연한에 도래하기 전까지는 단지별 장기수선계획에 따라 유지·보수를 진행하며 리모델링 시기 도래 후에는 리모델링 유형을 재검토함 ¡ 맞춤형 리모델링 - 리모델링 추진 시 전용면적이 국민주택규모(85㎡이하)를 초과하는 세대는 세대구분형 공동주택 도입을 유도함- 단지여건, 지원내용에 맞추어 맞춤형 리모델링 추진 및 지원함 ¡ 세대수 증가형 리모델링 가능 단지 - 세대수 증가형 리모델링 단지 중 실제 사업추진 여부 및 안전진단 결과에 따라 세대수 증가형 리모델링 추진이 어려운경우 맞춤형 리모델링 및 재건축사업으로 주거환경 개선을 위한 사업방식을 전환함 - 리모델링 사업에 대한 주민의 관심 증가와 리모델링 추진 및 사업승인 가능 단지 증가 시 세대수 증가형 리모델링 수요예측 재검토를 시행함 - 세대수 증가형 리모델링 수요예측 재검토 결과의 허가총량 적합 여부에 대한 검토가 필요함 구분 관리방향 대상 유지관리 Ÿ 단지별 장기수선계획에 따라 공공설비시설, 내·외장재 등의 유지 및 보수 104개 단지 63,893세대 재건축 Ÿ 정비사업 시기가 도래하기 전까지 일반 유지·보수 Ÿ 정비구역 해제의 경우 리모델링 기본계획 재검토시 리모델링 유형을 분류 하여 관리 53개 단지 3,670세대 리모 델링 일반적 유지관리 Ÿ 리모델링 시기 도래 전 : 단지별 장기수선계획에 따른 유지관리 Ÿ 리모델링 시기 도래 후 : 리모델링 유형 재검토 후 유형에 따른 관리 51개 단지 33,095세대 맞춤형 Ÿ 단지별 장기수선계획에 따라 유지·보수 Ÿ 국민주택규모(85㎡)를 초과하는 세대에 대해서는 세대구분형 공동주택 도입유도 333개 단지 156,139세대 세대수 증가형 Ÿ 리모델링 사업대상이라도 안전상 문제 발생이 우려시 관련법에 따라 재건축사업 등 정비사업으로 전환 Ÿ 리모델링 추진 주민의사 확대 및 리모델링 사업승인 가능 단지 증가시 수요예측 및 허가총량 재검토 23개 단지 15,900세대 [ 공동주택 유형별 관리방안 총괄 ] 20 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙6. 세대수 증가형 리모델링에 따른 기반시설 영향 검토 가. 기본방향 ¡ 「리모델링기본계획 수립지침」 4-1-2에서 제시하고 있는 항목별 기반시설을 토대로 영향을 검토함¡ 도시기본계획상 생활권역 설정과 관련 계획 등을 고려하여 생활권역별로 기반시설에 미치는 영향을 검토하고 필요한 경우 생활권역별로 기반시설 확충에 대한 방향성을 제시함 1) 세대수 증가형 리모델링에 따른 단계별 증가 인구 ¡ 공동주택 리모델링 사업에 따른 증가 세대수는 현황 세대수의 15% 이내로 법정 최대 증가 세대수를 적용한 기반시설 영향 검토를 통하여 적극적으로 대처하고자 함 ¡ 세대수 증가형 리모델링에 따른 증가 세대수는 2,375세대이며, 증가인구수는 총 5,710인으로 검토됨- 2035년 고양도시기본계획상 목표연도(2025년) 세대당 인구 : 2.4인 ¡ 기반시설 영향검토는 세대수 증가형 리모델링에 따른 증가 인구 5,710인을 기준으로 진행함 ¡ 「리모델링기본계획 수립지침」 4-1-1. 세대수 증가형 리모델링 수요예측을 바탕으로 ‘도시기본계획상 생활권 설정과 관련 계획 등을 고려하여 권역별로 기반시설에 미치는 영향을 검토한다’라는 규정에 따라 생활권역별(생활권 단위) 기반시설에 대한 영향을 검토함 [ 단계별 세대수 증가형 리모델링에 따른 증가 인구 ] (단위 : 단지, 세대, 인) 생활권역 현황 세대수 리모델링 증가 세대수 리모델링 증가 인구 총합계 15,900 2,375 5,710 일산서부생활권역 8,841 1,320 3,173 일산동부생활권역 3,004 449 1,081 덕양북부생활권역 791 118 284 덕양남부생활권역 3,264 488 1,172 ※ 주 : 노후계획도시정비기본계획 수립에 따른 노후계획도시특별정비구역 내 리모델링 사업의 증가 세대수는 변경 될 수 있음 21 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙나. 상수시설 ¡ 2025년 고양시 리모델링 시행시 필요 상수량은 2,187㎥/일로 2025년까지 여유량 34,328㎥/일에 포함되어 고양시 전체의 생활용수 배분량은 부족하지 않은 것으로 검토됨 ¡ 고양시 수도정비기본계획 변경 보고서(안)(2023.12.)상 배수지별 생활용수 배분량의 기준이 부재함에 따라 생활권역별 2025년 계획급수 인구의 비율을 적용하여 생활용수 배분량을 검토함 ¡ 리모델링사업 시행시 증가하는 용수 수요량에 대하여 「수도법」, 「고양시 상수도 원인자부담금 산정· 징수 등에 관한 조례」 등 관련 규정에 의거 상수도원인자부담금 등에 관한 사항은 관련부서와 협의가 필요한 사항임 - 관련 규정을 원칙으로 하며, 관련 규정이 변경 될 경우 변경된 기준을 적용함 [ 2025년 상수시설 생활용수 배분량 기준 세대수 증가 허용량 검토 ] (단위 : ㎥/일, 인, Lpcd) 생활권역 정수장 2025년 상수시설 가동능력기준 ④ 2025년 계획급수 인구 ⑤ 리모델링시 추가필요량 ⑥ 1인1일 최대급수량 원단위 과부족량 ① 생활용수 (③-⑤) 배분량 ② 1일 최대 용수 수요량 ③ 여유량 합계 - 471,000 436,672 34,328 1,140,135 2,187 383 32,141 일산서부 생활권역 고양정수장, 일산정수장 123,273 114,289 8,984 298,404 1,215 383 7,769 일산동부 생활권역 고양정수장, 일산정수장 136,750 126,783 9,967 331,027 414 383 9,553 덕양북부 생활권역 고양정수장, 일산정수장, 덕소정수장 99,957 92,672 7,285 241,962 109 383 7,176 덕양남부 생활권역 고양정수장, 일산정수장 111,020 102,928 8,092 268,742 449 383 7,643 ※ 자료 : 고양시 수도정비기본계획 변경 보고서(안)(2023.12.) ※ 주 : 1) ③ = ① - ② , ⑤ = 각 생활권역별 세대수 증가인구 x ⑥ / 1,000 2) 리모델링시 추가 필요량 : 세대수 증가형 리모델링 시행시 증가인구 x 1인1일최대 급수량 / 1,000 3) 생활용수 배분량 = 2025년 고양시 생활용수 배분량 x 생활권역별 계획급수인구의 비율 [ 상수공급 용량 검토 ] 22 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙다. 하수시설 ¡ 2025년 고양시 공공하수처리시설 허용가능인구는 약 1만2천인으로 리모델링에 따른 증가인구 5,710인의고양시 전체 하수처리에는 문제가 없을 것으로 검토됨 ¡ 고양시 하수도정비 기본계획(변경)(2020.02.)상 생활권역별 계획 시설용량 및 일최대 하수량의 기준이부재함에 따라 생활권역별 2025년 처리구역별 하수처리인구의 비율을 적용하여 계획시설용량 및 일최대하수량 검토 결과 덕양북부생활권역 635인의 하수처리 가능 인구가 부족한 것으로 검토됨 ¡ 고양시 하수도정비 기본계획(변경)(2020.02.)상 난지 공공하수처리시설의 협약량 증가를 계획하였으나 현재 난지하수처리시설 지하화·공원화(2028년 완료 예정)에 따라 협약량 증가는 불가능한 사항이며, 고양시 하수도정비기본계획(변경)을 수립 중에 있음 ¡ 리모델링사업 시행시 인구증가에 따른 하수량에 대하여 「하수도법」, 「고양시 하수도 사용 조례」 등 관련 규정에 의거 하수도원인자부담금 등에 관한 사항은 관련부서와 협의가 필요한 사항임 - 관련 규정을 원칙으로 하며, 관련 규정이 변경 될 경우 변경된 기준을 적용 - 추후 개별 리모델링사업 인·허가시 우·오수에 관한 사항은 관련부서와 협의가 필요한 사항 생활권역 하수 처리구역 2025년 하수도시설 가동능력기준 및 수용가능인구 ⑤ 리모델링 증가 인구(인) 과부족량(인) ①계획 시설용량 (④-⑤) (㎥/일) ②일 최대하수량 (㎥/일) ③ 일최대 생활 오수량 원단위 (ℓpcd) ④ 허용가능 인구 (인) 총합계 - 444,830 440,677 331 12,071 5,710 6,361 일산서부 생활권역 일산 237,137 234,102 352 8,623 3,173 5,450 일산동부 생활권역 일산, 원능, 벽제 60,378 59,845 327 1,630 1,081 549 덕양북부 생활권역 원능, 난지, 삼송, 벽제 78,995 79,108 322 -351 284 -635 덕양남부 생활권역 원능, 난지 68,319 67,621 322 2,168 1,172 996 [ 2025년 하수시설 용량범위 기준 세대수 증가 허용량 검토 ] ※ 자료 : 고양시 하수정비기본계획 (변경)(2020.02.) ※ 주 : ④ 허용가능 인구 : ① 목표시설용량(㎥/일) – ② 1일 최대 하수량 (㎥/일) x 1,000 ÷ ③ 일최대 생활오수량 원단위(ℓpcd) [ 하수처리량 검토 ] 23 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙라. 공원시설 ¡ 세대수 증가형 리모델링사업 시행시 공원에 미치는 영향을 검토한 결과, 2025년 1인당 공원면적은 8.96㎡/인으로 2035년 고양도시기본계획 보다 0.01~0.08㎡/인 감소하는 것으로 나타남 ¡ 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」상 리모델링에 따른 도시공원·녹지 확보기준은 없으나, 1인당 법정 도시공원·녹지 확보기준(도시지역의 경우 3㎡/인 이상, 개발사업의 경우 6㎡/인 이상) 보다 3.0㎡/인~6.0㎡/인상회하므로 공원의 신규조성 없이 리모델링 사업이 허용 가능함 [ 2025년 리모델링 시행시 고양시 공원시설 영향검토 ] (단위 : 인, ㎡, ㎡/인) 생활권역 현황 ① 고양 도시기본계획 (2025년) ② 리모델링 증가인구 리모델링 시행시 (①+②) 총합계 인구 1,044,189 1,239,000 5,710 1,244,710 공원면적 8,000,240 11,151,000 11,151,000 1인당 공원면적 7.7 9.0 8.96 일산서부 생활권역 인구 297,517 352,000 3,173 355,173 공원면적 933,653 3,168,000 3,168,000 1인당 공원면적 3.1 9.0 8.92 일산동부 생활권역 인구 296,223 340,000 1081 341,081 공원면적 3,015,096 3,060,000 3,060,000 1인당 공원면적 10.2 9.0 8.97 덕양북부 생활권역 인구 178,561 244,000 284 244,284 공원면적 1,365,318 2,196,000 2,196,000 1인당 공원면적 7.6 9.0 8.99 덕양남부 생활권역 인구 271,888 303,000 1,172 304,172 공원면적 2,686,173 2,727,000 2,727,000 1인당 공원면적 9.9 9.0 8.97 ※ 자료 : 「2035년 고양도시기본계획」 ※ 주 : 「2035년 고양도시기본계획」 도시지표 중 여가환경지표(1인당 공원면적) 적용하여 산정 [ 1인당 공원면적 검토 ] 24 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙마. 학교시설 ¡ 각 생활권역별 학교용량 검토결과 학급당 학생수는 0.0 ~ 0.3인/학급 증가하는 미미한 증가로 학생 수용에는 문제가 없을 것으로 검토됨 ¡ 리모델링 증가 인구 반영 학급당 학생수는 경기도 교육청 2024학년도 학교급별 학생 배치기준(`23.11.29.기준) 보다 낮음 - 경기도 교육청 2024학년도 학교급별 학생 배치기준(`23.11.29.) (초등학교) 26~30인, (중학교) 27~36인, (고등학교) 25~35인- 리모델링사업 시행시 구체적인 학생 수용 여부는 경기도고양교육지원청과 협의가 필요하며, 「학교용지 확보 등에 관한특례법」에 의거하여 리모델링사업은 학교용지 부담금 부과대상임에 따라 주택건설사업계획승인 신청 및 건축허가 등에 관한 사항은 관련부서와 협의가 필요한 사항임 [ 세대수 증가형 리모델링에 따른 학교시설 영향검토 ] (단위 : 인, 인/학급) 구분 고양도시기본계획(2025년) 리모델링 증가인구 리모델링 시행시 고양시 전체 계획인구 1,239,000 5,710 1,244,710 초등학교 학생수 49,560 229 49,789 학급당학생수 23.0 - 23.1 중학교 학생수 29,307 136 29,443 학급당학생수 28.0 - 28.1 고등학교 학생수 29,565 137 29,702 학급당학생수 25.0 - 25.1 일산서부 생활권역 계획인구 352,000 3,173 355,173 초등학교 학생수 14,080 127 14,207 학급당학생수 23.0 - 23.2 중학교 학생수 8,326 76 8,402 학급당학생수 28.0 - 28.3 고등학교 학생수 8,399 76 8,475 학급당학생수 25.0 - 25.2 일산동부 생활권역 계획인구 340,000 1,081 341,081 초등학교 학생수 13,600 44 13,644 학급당학생수 23.0 - 23.1 중학교 학생수 8,042 44 8,086 학급당학생수 28.0 - 28.2 고등학교 학생수 8,113 44 8,157 학급당학생수 25.0 - 25.1 덕양북부 생활권역 계획인구 244,000 284 244,284 초등학교 학생수 9,760 12 9,772 학급당학생수 23.0 - 23.0 중학교 학생수 5,772 7 5,779 학급당학생수 28.0 - 28.0 고등학교 학생수 5,822 7 5,829 학급당학생수 25.0 - 25.0 덕양남부 생활권역 계획인구 303,000 1,172 304,172 초등학교 학생수 12,120 47 12,167 학급당학생수 23.0 - 23.1 중학교 학생수 7,167 28 7,195 학급당학생수 28.0 - 28.1 고등학교 학생수 7,230 28 7,258 학급당학생수 25.0 - 25.1 ※ 자료 : 「2035년 고양도시기본계획」 25 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙바. 교통시설 1) 리모델링사업 시행시 주요도로 영향 분석 ¡ 리모델링사업으로 인한 증가 교통량을 주요 도로에 배분하여 분석한 결과, 장래 2026년 리모델링 사업시행시 1~102대/시 증가하지만, 교통영향은 미미한 것으로 분석됨 [ 리모델링 사업시행시 고양시 주요도로 장래 교통량 예측 및 분석 ] 구 분 미시행 2026년(①) 시행 2026년(②) 증 감(②-①) 교통량 (대/시) V/C LOS 교통량 (대/시) V/C LOS 교통량 (대/시) V/C LOS 방향별 양방 방향별 양방 방향별 양방 국도 39호선 27 토당 오거리 → 24 성사동 사거리 2,003 0.561 0.491 C 2,004 0.561 0.494 C 1 - 0.003 - ← 1,511 0.421 C 1,530 0.426 C 19 0.005 - 22 대자 삼거리 → 23 고양2교 사거리 1,501 0.561 0.571 C 1,501 0.561 0.575 C 0 - 0.004 - ← 1,561 0.581 D 1,579 0.588 D 18 0.007 - 국지도 98호선 4 국제전시장 사거리 → 3 일산지하차도 사거리 1,735 0.431 0.496 C 1,748 0.434 0.498 C 13 0.003 0.002 - ← 2,280 0.561 C 2,280 0.561 C 0 - - 9 대림아파트앞 사거리 → 6 성석 삼거리 2,412 0.591 0.596 D 2,512 0.616 0.609 D 100 0.025 0.013 - ← 2,446 0.601 D 2,449 0.602 D 3 0.001 - 지방도 356 호선 1 구산교 사거리 → 2 가좌 교차로 715 0.321 0.301 B 715 0.321 0.302 B 0 - 0.001 - ← 634 0.280 B 642 0.284 B 8 0.004 - 2 가좌 교차로 → 3 일산지하차도 사거리 692 0.311 0.281 B 794 0.357 0.304 B 102 0.046 0.023 - ← 563 0.250 A 566 0.252 B 3 0.002 A→B 3 일산지하차도 사거리 → 9 대림아파트앞 사거리 1,426 0.521 0.511 C 1,426 0.521 0.518 C 0 - 0.007 - ← 1,373 0.501 C 1,412 0.515 C 39 0.014 - 9 대림아파트 앞 사거리 → 10 고양공단 사거리 1,977 0.551 0.502 C 1,990 0.555 0.503 C 13 0.004 0.001 - ← 1,591 0.451 C 1,591 0.451 C 0 - - 경의로 7 일산교 사거리 → 12 백마교 사거리 2,120 0.601 0.601 D 2,120 0.601 0.603 D 0 - 0.002 - ← 2,112 0.601 D 2,122 0.604 D 10 0.003 - 호수로 5 문촌19단지 사거리 → 8 강선17단지 삼거리 1,794 0.491 0.466 C 1,806 0.494 0.468 C 12 0.003 0.002 - ← 1,625 0.441 C 1,626 0.441 C 1 - - 중앙로 - 주엽역 → 13 뉴코아백화점 사거리 2,426 0.752 0.682 E 2,438 0.755 0.684 E 12 0.003 0.002 - ← 1,969 0.611 D 1,970 0.612 D 1 0.001 - 고봉로 8 강선17단지 삼거리 → 7 일산교 사거리 1,500 0.381 0.480 B 1,518 0.385 0.483 B 18 0.004 0.003 - ← 2,253 0.581 D 2,254 0.582 D 1 0.001 - 7 일산교 사거리 → 9 대림아파트앞 사거리 2,616 0.601 0.612 D 2,624 0.603 0.613 D 8 0.002 0.001 - ← 2,953 0.621 D 2,953 0.621 D 0 - - 승전로 27 토당 오거리 → 30 화전역 사거리 1,602 0.381 0.402 B 1,621 0.385 0.404 B 19 0.004 0.002 - ← 1,969 0.421 C 1,970 0.421 C 1 - - ※ 주 : 교차로번호는 고양시 도시교통정비 기본계획 변경 및 중기계획(2010. 08) 상의 교차로번호 적용 26 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙2) 주차장 ¡ 생활권역별 세대수 증가형 리모델링 23개 단지의 세대수 증가에 따른 주차장 영향을 검토한 결과 덕양생활권역의 남부생활권역과 일산생활권역의 서부 및 동부생활권역 주차대수가 리모델링사업 시행시 세대당 주차대수 1.0대 미만으로 나타나 주차장 확보방안이 필요한 것으로 검토됨 [ 세대수 증가형 리모델링에 따른 세대당 주차대수 영향검토 ] (단위 : 단지, 세대, 대, 대/세대) 구분 단지수 현황 리모델링 시행시 세대수 주차대수 세대당 주차대수 증가 세대수 증가 주차대수 세대당주차대수세대수증가형 리모델링단지 전체 23 15,900 18,044 1.1 2,375 3,176 1.2 단지별 (1.0미만) 8 6,732 5,597 0.6 1,006 1,344 0.9 일산서부 생활권역 생활권역별 14 8,841 9,652 1.1 1,320 1,765 1.1 단지별 (1.0미만) 5 3,982 3,425 0.8 595 795 0.9 일산동부 생활권역 생활권역별 6 3,004 3,202 1.2 449 601 1.2 단지별 (1.0미만) 2 1,518 1,276 0.9 227 303 0.9 덕양북부 생활권역 생활권역별 1 791 791 1.0 118 158 1.0 단지별 (1.0미만) - - - - - - - 덕양남부 생활권역 생활권역별 2 3,264 4,399 1.2 488 652 1.2 단지별 (1.0미만) 1 1,232 896 0.7 184 246 0.8 27 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙7. 특정지역의 기반시설 영향 검토 가. 교통시설 1) 일산신도시 내 세대수 증가형 리모델링 교통량 예측 ¡ 일산신도시 내 리모델링 사업으로 인해 발생하는 교통량이 주변지역 교통소통에 미치는 영향을 체계적으로 분석하기 위해 다음의 진행 과정을 설정함 - 리모델링을 통해 장래 증가되는 인구수에 장래 목적통행횟수를 적용하여 장래 1일 총 통행량 예측 - 유사시설에 대한 문헌조사자료의 시간대별 유출입 분포비와 교통수단분담율, 평균 재차인원을 산출하여 장래목표연도의 시간대별 발생교통량 예측 - 첨두시 발생교통량을 주변가로의 장래 교통량 변화추세를 고려하여 가로별 배분 연번 단지명 현황 세대수 증가 세대수 증가 인구수 적용 지표 발생교통량 대/일 대/시1 ******단지 *** *** *** 목표연도 (‘26) 1인당 목적통행 횟수 (1.79 통행/일) 52 7 2 ******단지 *** *** *** 177 27 3 ******단지 *** *** *** 70 11 4 ******단지 *** *** *** 107 16 계 3,302 493 1,185 - 406 61 2) 사업 시행시 주요도로 영향 분석결과 ¡ 리모델링 사업으로 인한 증가 교통량을 일산신도시에 해당하는 주요 도로에 배분하여 분석한 결과, 장래 2026년 시행시 첨두시 교통량이 1~18대/시 증가하지만, 교통영향은 미미한 것으로 분석됨 [ 고양시 주요도로 장래 교통량 예측 및 분석 ] 구 분 미시행 2026년(①) 시행 2026년(②) 증 감(②-①) 교통량 (대/시) V/C LOS 교통량 (대/시) V/C LOS 교통량 (대/시) V/C LOS 방향별 양방 방향별 양방 방향별 양방 국지도 98호선 4 국제전시장 사거리 → 3 일산지하차도 사거리 1,735 0.431 0.496 C 1,748 0.434 0.498 C 13 0.003 0.002 - ← 2,280 0.561 C 2,280 0.561 C 0 - - 경의로 7 일산교 사거리 → 12 백마교 사거리 2,120 0.601 0.601 D 2,120 0.601 0.603 D 0 - 0.002 - ← 2,112 0.601 D 2,122 0.604 D 10 0.003 - 호수로 5 문촌19단지 사거리 → 8 강선17단지 삼거리 1,794 0.491 0.466 C 1,806 0.494 0.468 C 12 0.003 0.002 - ← 1,625 0.441 C 1,626 0.441 C 1 - - 중앙로 - 주엽역 → 13 뉴코아백화점 사거리 2,426 0.752 0.682 E 2,438 0.755 0.684 E 12 0.003 0.002 - ← 1,969 0.611 D 1,970 0.612 D 1 0.001 - 고봉로 8 강선17단지 삼거리 → 7 일산교 사거리 1,500 0.381 0.480 B 1,518 0.385 0.483 B 18 0.004 0.003 - ← 2,253 0.581 D 2,254 0.582 D 1 0.001 - 7 일산교 사거리 → 9 대림아파트앞 사거리 2,616 0.601 0.612 D 2,624 0.603 0.613 D 8 0.002 0.001 - ← 2,953 0.621 D 2,953 0.621 D 0 - - ※ 주 : 교차로번호는「고양시 도시교통정비 기본계획 변경 및 중기계획, 2010. 08」상의 교차로번호 적용 28 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙나. 학교시설 ¡ 「초·중등교육법 시행령」 제16조에 따르면 학급편제와 통학편의를 고려하여 통학구역을 결정하며, 「도시‧군계획시설의 결정‧구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제89조에 따라 초등학교는 2개의 근린주거구역단위에 1개의 비율(관할 교육장이 요청하는 경우 2개 근린주거구역 단위에 1개 비율보다 낮은 비율 설치 가능)로, 중·고등학교는 3개 근린주거구역단위에 1개의 비율로 배치함 ¡ 또한 초등학교는 학생들이 안전하고 편리하게 통학할 수 있도록 통학거리를 1,500m 이내로 규정함에따라 1990년대 초 일시집중 개발된 일산신도시에 대하여 인구집중에 따른 과밀학급 방지를 위해 세대수증가형 리모델링 시행시 초등학교시설 용량을 검토함 ¡ 일산신도시 내 초등학교는 총 21개소가 위치하며, 세대수 증가형 리모델링 4개 단지의 통학구역에 해당하는 초등학교는 3개소로 학급당 학생수 현황은 21.1인/학급 ~ 24.5인/학급으로 조사됨 ¡ 세대수 증가형 리모델링 시행시 초등학교 시설용량 검토 결과 학급당 학생수는 21.8인/학급 ~ 25.2인/학급으로 리모델링 시행에 따라 0.6인/학급 ~ 0.7인/학급 증가하며, 경기도교육청 2024학년도 학급당 학생배치 기준(초등학교 26~30인/학급)보다 낮은 학급당 학생수로 학생 수용에는 문제가 없을 것으로검토됨 ¡ 또한 세대수 증가형 리모델링 4개 단지의 통학거리(1,500m 이내) 검토결과, 통학 초등학교 3개소 외10개소 초등학교가 추가로 통학 가능함에 따라 학생수 분산배치가 가능하므로 세대수 증가형 리모델링에따른 학교시설에 대한 영향은 미미할 것으로 검토됨 ¡ 리모델링사업 시행시 구체적인 학생 수용 여부는 경기도고양교육지원청과 협의가 필요하며, 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」에 의거하여 리모델링사업은 학교용지 부담금 부과대상임에 따라 주택건설사업계획승인 신청 및 건축허가 등에 관한 사항은 관련부서와 협의가 필요한 사항임 학교급 배치기준 변경사항 2023학년도 2024학년도 초등학교 28~32명 26~30명 최고 및 최저기준 2명 감소 중학교 28~36명 27~36명 최저 기준 1명 감소(최고 기준 동결) 고등 학교 일반고 26~35명 25~35명 최저 기준 1명 감소(최고 기준 동결) 특성화고 24~28명 22~27명 최고 기준 1명, 최저기준 2명 감소 [ 경기도교육청 2024학년도 학교급별 학생 배치기준 ] ※ 자료 : ‘경기도교육청, 과밀학급 해소에 박차 가한다 2024학년도 학급당 학생 배치기준 하향’ (경기도교육청, 2023.11.) 29 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙8. 일시집중 방지 등을 위한 단계별 리모델링 시행방안 가. 단계별 시행방안 수립의 기본 원칙 ¡ 단계별 사업추진 계획은 리모델링 사업이 일시에 추진될 경우 발생 할 수 있는 주택(전세)난 등의 문제를최소화하기 위해 단계별로 적정한 리모델링 허가총량을 검토함 ¡ 지역의 주택상황과 정비사업 추진 등 주택의 공급・멸실을 종합적으로 고려하여 리모델링에 따른 일시적이주수요 집중이 발생되지 않도록 계획기간 내 리모델링의 허가총량을 제시함 ¡ 계획기간 내 제시된 허가총량을 초과할 경우 지침상 허가 우선순위 원칙을 적용하여 리모델링 허가물량의총량을 규제함 [ 허가총량 초과 시 허가 우선순위 원칙 ] 구분 내용 허가 우선순위 원칙 Ÿ (1) : 상위계획 및 관련계획과의 부합성 Ÿ (2) : 주택 노후도에 따른 리모델링의 시급성 및 주거환경개선 효과 Ÿ (3) : 리모델링 추진현황 등 주민의 추진의지 등 나. 기정 단계별 시행방안 및 허가총량 분석 ¡ 기정 고양시 공동주택 리모델링 기본계획(2018)의 단계별 시행방안은 평균 사업기간을 4년으로 가정하여생활권역별 1단계(2018~2021년) / 2단계(2022년~2025년)로 설정함 ¡ 금회 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 재정비(2022)는 리모델링사업 소요기간 고려 시 목표연도(2025년) 내 단계 구분이 어려울 것으로 판단됨 - 사업기간 : 조합설립인가 ~ 착공(평균 약 2년 6개월), ~사용승인(약 4년 7개월) ¡ 일시집중방지 등을 위한 리모델링 시행단계를 구분하지 않고, 생활권역별 현황세대수 허가총량으로 관리함[ 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 단계별 시행방안 ] (단위 : 세대) 단계 사업 착수시점 기정 재정비 허가총량(증가세대수 기준) 허가총량(현황세대수 기준) [15%적용 증가세대수] 1단계 2018 ~ 2021년 총 598세대 총 15,900세대 일산서부 일산동부 덕양북부 덕양남부 [15%적용 증가세대수 2,375세대] 112 134 39 313 일산서부 생활권역 일산동부 생활권역 덕양북부 생활권역 덕양남부생활권역2단계 2022 ~ 2025년 총 600세대 일산서부 일산동부 덕양북부 덕양남부 8,841 [1,320] 3,004 [449] 791 [118] 3,264 147 108 - 345 [488] ※ 주 : 기정 허가총량은 증가세대수 기준 1,198세대이며, 금회 허가총량은 현황세대수 기준 15,900세대 (증가세대수 2,375세대)임 30 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙다. 공급·이주물량에 따른 수용가능 이주물량 ¡ 시행기간(2023년 ~ 2025년) 내 고양시 및 인접시의 공급·이주물량 검토 결과, 총 16,723호가 이주 가능하며, 수용가능 이주물량 범위 내 리모델링 시행 시 수용이 가능함 [ 2025년 공급·이주물량을 통한 리모델링 수용가능 이주물량 검토 ] 구분 주택공급량 (호) 이주량 적용률 (%) 이주물량 (호) 합계 113,282 - 16,723 고양시 공급물량 소계 50,808 - 16,146 신규공급물량 70,2224) 44.0%1) 30,898 전출·전입가구 잔여물량(2년) -6,7005) 44.0%1) -2,948 정비·촉진사업 이주물량 -12,7146) 92.8%2) -11,804 인접시 공급물량 소계 62,4747) 3.1%3) 577 경기도 파주시 26,925 1.7% 453 서울특별시 은평구 9,225 0.6% 52 경기도 김포시 5,740 0.4% 24 서울특별시 마포구 5,088 0.3% 13 서울특별시 서대문구 15,496 0.2% 36 ※ 자료 : 부동산 지인(https://aptgin.com), 2035년 고양도시기본계획, 고양시 통계연보, 2022년 3분기 고양시 도시정비 사업현황(내부자료) ※ 주 : 1) 2020년 자가비율(56.0%)을 제외한 전·월세, 기타 등의 비율 2) 최근 5년(2018년~2022년) 고양시 타지역 평균 전출비율 제외 비율 3) 최근 5년(2018년~2022년) 고양시에서 전출하는 상위 5순위 인접지역의 평균 전출비율 4) 2035년 고양도시기본계획 2단계(2021년~2025년) 사회적 증가인구 / 2.4인 5) 최근 5년(2018년~2022년) 평균 잔여세대(전출세대 – 전입세대) x 2년 6) 2022년 3분기 고양시 도시정비사업 추진(예정) 사업구역 현황 세대 수 7) 2022년~2025년 인접시 신규 공급 공동주택 현황 31 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙라. 평가항목 배점화 ¡ 이주에 따른 공급가능 물량 총량을 고려하여 동시 접수 시 단지별 평가항목(노후도, 주민의지 등) 배점결과에 따라 평가점수가 높은 순으로 리모델링 우선순위 단지를 선정함 - 단, 동점단지의 경우 사용승인일로부터 경과연수가 높은 순으로 세대수 증가형 리모델링 우선순위 단지로 선정함¡ 평가항목별 중요도에 따라 총점 100점 내에서 점수를 배분하고 각 항목에 대하여 단계별 가중치를 부여하여 리모델링 적합성과 우선순위를 평가함 [ 평가항목 배점화 ] 평가항목 배점 세부 평가항목 가중치 배점 리모델링 시급성 사용승인년도 (노후도) 25 경과년도 30년 이상 25 경과년도 20년 이상 ~ 30년 미만 20 경과년도 20년 미만 15 주민 추진의지 행위허가 신청 동의율 25 85% 이상 25 80% 이상 ~ 85% 미만 20 75% 이상 ~ 80% 미만 15 주거환경 개선효과 세대당 주차대수 20 0.6대 미만 20 0.6대 이상~0.8대 미만 15 0.8대 이상~1.0대 이하 10 1.0대 초과 5 증가 세대수 15 기정 세대수의 15% 증가 15 기정 세대수의 14% 이상~15% 미만 증가 10 기정 세대수의 14% 미만 증가 5 리모델링 여건 교통 (지하철역 접근성) 5 250m 이하 5 250m 초과~500m 이하 3 500m 초과 1 공공시설 (공공시설 접근성) 5 250m 이하 5 250m 초과~500m 이하 3 500m 초과 1 장기수선 충당금 5 고양시 평균 적립액의 150% 이상 5 고양시 평균 적립액의 50% 이상~150% 미만 3 고양시 평균 적립액의 50% 미만 1 32 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙9. 도시경관관리를 위한 공동주택 리모델링 가이드라인 ¡ 도시경관 관리방안은 경관관련 상위계획인 고양시 경관계획 재정비(2021.07.)을 바탕으로 세부방안을 제시함 ¡ 리모델링사업 대상지 중심으로 경관 기본구상 수립 및 구체적 경관디자인, 조망권·일조권 등 주거환경에미치는 영향 등에 대한 사항은 리모델링사업 시행 시 경관심의 및 도시·건축위원회 심의 등을 통해 결정함¡ 리모델링사업이 주변 환경 및 경관에 미치는 영향을 최소화하기 위하여 건축배치, 스카이라인 등 배치· 규모·높이에 관한 경관가이드라인을 제시함 [ 배치·규모·높이 가이드라인 ] 구분 경관가이드라인 공통 Ÿ 주변의 경관자원, 인접한 건축물의 규모, 높이와 조화를 이루도록 계획함 Ÿ 하천, 주요 산으로의 조망이 훼손되지 않도록 건축물을 계획함 - 배후의 자연경관 조망을 고려한 통경축 설정 등 기존 조망경관 훼손을 최소화하거나 새로운 조망경관을 형성할 수있도록 계획 Ÿ 역사문화재와 인접한 건축물의 경우, 역사문화재의 높이·규모와 조화를 이룰 수 있도록 입면분절, 고층부 후퇴 등 다양한 계획기법을 적용함 Ÿ 대상지 주변지역의 가로·공간·녹지체계를 단절하지 않도록 배치하며, 가로의 연속성을 유지할 수있도록 배치함 공동주택 Ÿ 주변의 산림자원, 역사자원, 문화요소, 커뮤니티시설, 보행체계와의 연계를 고려한 공동주택 배치 계획을 수립함 - 공동주택단지를 배경으로 자연경관(산림, 하천 등)이 위치한 경우 조망을 고려한 다수의 통경축 형성 권장 단, 단지 폭이 좁을 경우 경계부 공간을 활용한 통경축 형성 - 주변의 녹지축, 보행축이 단절되지 않도록 건축물과 외부공간 배치 - 방음벽이 설치되는 경우 방음벽 주변에 녹지를 확보하여 쾌적한 경관 도모 - 투명방음벽 설치 시 환경부의 야생조류 투명창 충돌 저감 가이드라인 적용 Ÿ 주변 경관을 고려한 리듬감 있는 스카이라인을 형성함 - 공원, 하천, 학교, 단독주택지 주변부는 휴먼스케일을 고려하여 층수 계획 수립 (고층 배치 시 랜드마크 형태 고려 및 충분한 통경 확보) - 동일한 층수 배치는 지양하되 과도한 단차로 불균형적인 경관을 형성하지 않도록 계획 구분 경관가이드라인 공동주택 리모델링(안) Ÿ 수직 및 수평, 별동 증축시 조망축 또는 통경축을 확보하며, 각 세대별 사생활 보호, 채광, 일조 및 통풍 등을 고려하여 위압감 완화, 주거환경을 저해하지 않도록 배치하는 것을 권장함Ÿ 우수경관자원으로 조망축이 형성되는 가로의 리모델링의 경우 건축선에서 후퇴되도록 배치하여시각적 개방감 및 조망을 확보함 Ÿ 수직 및 수평, 별동 증축시 주변에 있는 공동주택과 연속성 있는 스카이라인을 형성함 Ÿ 단지 조성 시 경계부의 건축물은 인접지역 건축물 높이와 조화를 이루도록 계획함 Ÿ 경관 시뮬레이션을 통해 단지 외부 영향 및 내부 건축물 간 간격 등을 면밀히 검토하여야 하며, 기존(최초 준공 시)에 설정한 통경축 등을 고려하여 증축하여야 함 [ 공동주택 리모델링 배치·규모·높이 경관가이드라인(안) ] 33 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙10. 공동주택 저에너지·장수명화 방안 가. 저에너지 방안 ¡ 공동주택 리모델링 저에너지 유도 및 지원 - 그린리모델링 활성화 및 에너지 성능 개선효과 향상을 위하여 정부의 그린 리모델링 이자지원사업의 동/단지 단위 리모델링 사업모델 확대와 고양시 녹색건축물 조성 지원사업 등 정책 연계 ¡ 그린리모델링 관련 인증제도 인증에 따른 인센티브 제공 - 국가정책 기조에 따라 공동주택의 그린리모델링 활성화 및 에너지 성능 개선을 위하여 정부의 “녹색건축 인증·건축물 에너지효율등급 인증·지능형 건축물 인증” 활성화 도모 ¡ 건축물 에너지효율등급 인증 및 제로에너지건축물 인증제 - 건축물 에너지효율등급 인증 : 건물 에너지 효율등급 인증제도를 통한 건물의 에너지 성능이나 주거환경의 질 등과 같은 객관적인 정보를 제공받고 건물의 가치를 인정받음으로써, 건설사업주체, 소유주체, 관리주체 및 건물사용자 등 건물과 관련된 모두에게 이익이 돌아가도록 하기 위한 제도 - 제로에너지건축물 인증 : 건축물에 필요한 에너지 부하를 최소화하고 신·재생에너지를 활용하여 에너지 소요량을 최소화하는 녹색건축물(건축물 에너지효율등급 1++이상, 에너지자립률 20% 이상, BEMS 또는 원격검침전자식 계량기 설치) 대상으로 에너지 자립률에 따라 1~5등급까지 제로 에너지건축물 인증 부여하는 제도 나. 장수명화 방안 ¡ 구조체와 내장재의 분리 - 주거수준 향상에 따른 거주자의 다양한 공간활용 요구 충족과 가족 생애주기 변화에 따른 내부공간의 자유로운 변경을추구함 - 주택의 구조체와 내장재[SI, S : 구조체(Support) / I : 내장재(Infill)] 분리설계 ¡ 장수명 공동주택 장기수선계획 수립 - 초기 설계단계에서 계획한 위치에서 자주 바뀌지는 않지만 유지관리를 위하여 교체가 일어날 수 있는 공용배관 등으로구분 - 체계적이고 계획적인 주택 개보수를 통한 건물 기능의 유지, 확보로 공동주택의 장수명화를 도모하기 위해서는 장수명공동주택 장기수선계획 수립 ¡ 장기수선 충당금의 현실화를 통해 최고비용 적립기준을 마련함 ¡ 공동주택단지별로 장기수선계획 및 장기수선충당금 적립규모, 수선이력 등을 체계적으로 관리할 수 있는 시스템을 구축함 34 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙11. 고양시 공동주택 리모델링 공공성 확보방안 가. 공공성 확보 적용대상 ¡ 리모델링 사업 후 용적률이 「고양시 도시계획 조례」 상 용도지역별 용적률의 상한을 초과하는 경우 공공성 확보방안을 적용함 [ 공공성 확보 적용 대상 ] ※ 주 : 증가되는 용적률의 범위는 주거전용면적의 30% 이내(85㎡미만의 경우 40%) [ 리모델링 사업의 증축범위 ] 구분 주택법 건축법 증축 범위 세대수 Ÿ 기존 세대수의 15% 이내 Ÿ 기존 세대수의 15%를 상한으로 건축위원회심의에서 정한 범위 이내 층수 Ÿ 기존 15층 이상 : 3개층 이내 Ÿ 기존 14층 이하 : 2개층 이내 Ÿ 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내 증축범위 Ÿ 주거전용면적 85㎡초과 : 30%이내 Ÿ 주거전용면적 85㎡미만 : 40%이내 Ÿ 연면적의 증가는 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내 나. 공공성 확보 기준 ¡ 공공성 확보방안을 적용할 시 주거전용면적에 대한 용적률 기준으로 하며, 「주택법」 제2조제25호에 따라 주거전용면적 85㎡이상인 경우, 30% 이내(85㎡ 미만 40%)범위에서 최대한도를 완화할 수 있음¡ 공공성 확보방안은 리모델링 사업계획 수립 단계에서 외부영향에 대해 충분히 검토 후 해당 관련부서와사전협의가 필요하며, 고양시 건축위원회 심의를 통해 최종 결정 됨 다. 공공성 확보 관리방안 ¡ 지역친화시설(공유시설) 조성 및 개방조건으로 주거전용면적 완화를 받은 후 미이행에 따른 갈등 확산을방지하고자 사용승인일로부터 1년 이내 시설개방 운영현황을 점검하고 이후 정기적인 운영현황 점검을통해 공공성 확보 및 건전한 운영을 하고자 함 ¡ 지역친화시설(공유시설) 개방 미이행시 공동주택 보조금 지원 등 각종 혜택에서 배제하는 행정지도를 통해 시설개방을 유도함 35 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙라. 공공성 확보방안 적용기준 [ 고양시 공동주택 리모델링 공공성 확보방안 적용기준 ] 공공성 확보 계획기준 증가범위 적용대상 Ÿ 구역면적 1만제곱미터 이상 Ÿ 리모델링 후 용적률이 「고양시 도시계획조례」상 용도지역별 용적률 초과시 적용 계 최대 30%이내 (전용85㎡ 미만 최대 40% 이내) 기반시설 정비 Ÿ 대상지 주변 기반시설(도로, 공원 등) 정비 - 보차도 정비, 공원 정비, 보도시설물 설치 등 - 전용면적 증가비율(%)1) = {(1+0.3a)/(1-a)} × 조례용적률 ※ a = 환산부지면적을 기반시설 정비 전 대지면적으로 나눈 비율 ※ 환산부지면적 = 최대 20%P 지역친화시설 (공유시설) Ÿ 공공보행통로, 열린놀이터 등 설치(지역주민에게 개방할 경우 적용) - 전용면적 증가비율(%) = (공공시설 조성면적 / 대지면적) x 100 최대 8%P Ÿ 지역공유시설 설치(지역주민에게 개방할 경우 적용) - 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제55조의2 주민공동시설 의무 설치면적의 20~40% 이상 조성시 조성비율에 따라 차등적용 ▸ 20%이상 : 4%P / 30%이상 : 6%P / 40%이상 : 8%P 최대 8%P Ÿ 개방형 주차장 조성(지역주민에게 개방할 경우 적용) - 전용면적 증가비율(%) = (공공시설 조성면적 / 대지면적) x 100 최대 8%P Ÿ 보도형·차로부속형 전면공지 조성 - 전용면적 증가비율(%) = (공공시설 조성면적 / 대지면적) x 100 최대 8%P 저탄소 녹색 리모델링 Ÿ 녹색건축물 + 에너지효율등급2) 건축물 녹색건축 인증 등급 에너지효율 인증등급 최우수 (그린1등급) 우수 (그린2등급) 1+등급 9% 6% 1등급 6% 3% 최대 9%P Ÿ 제로에너지 건축물[ZEB] 인증 - 1등급 15%P / 2등급 14%P / 3등급 13%P / 4등급 12%P / 5등급 11%P 최대 15%P Ÿ 신·재생에너지 공급의무 비율 초과3) - 20% 초과 : 3%P / 15% 초과 : 2%P / 공급의무 비율 초과 : 1%P 최대 3%P Ÿ 장수명 주택 인증 - 최우수 등급 : 10%P / 우수등급 : 5%P 최대 10%P Ÿ 지능형 건축물 인증 - 1등급 : 15%P / 2등급 : 12%P / 3등급 : 9%P / 4등급 : 6%P 최대 15%P 주차장 확보 Ÿ 법정 기준 이상으로 주차장 설치시, 설치 비율에 따른 주거전용면적 증가비율 - 140%이상 : 5%P / 120%이상 : 3%P / 110%이상 : 1%P 최대 5%P Ÿ 법정 기준 이상으로 환경친화적 자동차 전용주차구역 및 충전시설 설치시, 설치 비율에 따른 주거전용면적 증가비율 - 12% 초과 : 5%P / 10% 초과 : 3%P / 8% 초과 : 1%P 최대 5%P ※ 주 : 1) 기반시설 정비의 전용면적 증가비율은 ‘고양시 도시·주거환경정비 기본계획’상 상한용적률 산정기준을 준용 하였으며, ‘고양시 도시·주거환경정비 기본계획’ 재정비시 산정기준 변경의 경우 그에 따름 2) ‘녹색건축물 + 에너지효율등급’과 ‘제로에너지 건축물[ZEB] 인증’을 중첩 적용받고자 하는 경우, 「건축물의 에너지절약설계기준」 [별표9] 세부 완화기준에 따라 최대 15%P 초과 불가 3) ‘제로에너지건축물 인증’을 통해 주거전용면적을 완화(11%P~15%P)를 받는 경우, 신·재생에너지 공급률에 따른 완화를 중복하여 적용 불가 36 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙12. 리모델링 지원방안 가. 고양시 공동주택 리모델링 공공지원제도 ¡ 고양시는 리모델링 사업의 체계적이고 효율적인 지원을 하고자 2019년 12월 「고양시 공동주택 리모델링활성화 및 지원에 관한 조례」 제정을 통하여 리모델링 사업시행 과정의 업무를 행정적·재정적으로 지원하고 있음 ¡ 주요 내용으로는 리모델링 지원센터 설치 및 업무, 기금의 설치, 공공지원의 업무범위, 공공지원의 비용부담 등을 정하고 있음 [ 고양시 공동주택 리모델링 지원에 관한 조례 ] 구분 내용 비고 제11조 (기금의 용도) Ÿ 기금은 다음 각 호의 용도에 사용한다 1. 공공지원에 드는 비용 2. 법 제68조제1항 및 제4항에 따른 안전진단에 소요되는 비용과 법 제69조제1항 및 제2항에 따른 안전성 검토에 소요되는 비용 3. 지원센터 업무 추진에 필요한 경비 4. 리모델링 사업을 위한 연구, 조사 등의 경비 5. 그 밖에 리모델링 사업의 효율적인 지원을 위하여 고양시 공동주택 리모델링 기금 운용심의위원회의 의결을 거쳐 필요하다고 결정한 사항 - 제23조 (공공지원의 업무범위) Ÿ 시장은 리모델링 사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위하여 다음 각 호의 업무에 대하여 지원할 수 있다. 1. 리모델링주택조합 설립을 위한 업무 2. 리모델링 정비사업전문관리업자 선정 업무 3. 용역업체 선정방법 등에 관한 업무 4. 그 밖에 시장이 리모델링 사업의 효율적인 지원을 위하여 필요하다고 결정한 업무 - 제24조 (공공지원의 비용부담) Ÿ 시장은 공공지원에 필요한 다음 각 호의 비용을 지원할 수 있다. 1. 리모델링주택조합 설립 및 사업계획서 작성을 위한 용역에 드는 비용 2. 법 제68조제1항 및 제4항에 따른 안전진단에 소요되는 비용과 법 제69조제1항 및 제2항에 따른 안전성 검토에 소요되는 비용 3. 제22조제2항에 따른 업무지원에 소요되는 비용 - 37 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙나. 고양시 공동주택 공공지원 사업 1) 고양시 공동주택 리모델링 공공지원사업 시범 운영(2022년~2024년) 가) 목적 ¡ 고양시는 노후화된 공동주택의 주거환경 개선 및 고양시 리모델링 사업의 성공적인 정착 및 확산유도를위한 공공지원을 2022년부터 2024년까지 시범 운영하였음 나) 세부지원사업 ¡ 리모델링 기본계획(컨설팅) 비용 지원 사업 - 리모델링 사업성이 높거나, 주민들의 리모델링 사업추진의지가 높은 단지에 한하여 추정사업비, 주민분담금, 설계안 등사업계획서를 작성하기 위한 비용을 지원 ¡ 1차 안전진단 비용 지원 사업 - 리모델링 조합설립 인가를 득한 단지에 한하여 리모델링 1차 안전진단 비용을 지원 [ 2022년 고양시 공동주택 리모델링 공공지원사업 시범운영 지원내용 ] 지원항목 신청자격 지원내용 최대 지원금액 최대 지원율 비고 리모델링 기본설계 (컨설팅) 비용지원 리모델링 조합 미설립 단지 Ÿ 사업계획서 작성을 위해 용역에 사용되는 비용 지원 (추정공사비, 주민분담금, 개략적 설계안 도출) 1억 해당 사업비의 50% 지원 2022년Ÿ 입주자 대표회의 의결 Ÿ 주택단지 전체 및 각 동의 소유자와 의결권의 과반수 이상 동의 → 위 항목을 모두 만족시 유효 Ÿ 신청주체 : 입주자대표회의 1차 안전진단 비용지원 리모델링 조합설립 단지 Ÿ 1차 리모델링 안전진단에 소요되는 비용 지원 3억 해당 사업비의 50% 지원 2023년~ Ÿ 리모델링 주택조합총회 의결 2024년Ÿ 신청주체 : 리모델링주택조합 38 고양시 공동주택 리모델링 기본계획 (재정비) ❙2) 옥외 지상주차장 설치비용 지원 ¡ 고양시는 「고양시 공동주택관리 조례」에 따라 사용검사일부터 15년이 경과된 단지에서 옥외 지상주차장의증설 할 경우 공동주택 보조금의 지원대상으로 명시하고 있음 [ 「고양시 공동주택관리 조례」 별표 옥외 지상주차장의 증설 ] 시지원율 단지 규모별 최대 지원금액 비고 세대수 최대 지원금액 총사업비의 50% 지원 1,000세대 미만 3천만원 - 1,000세대 이상 4천만원 3) 노후 승강기 교체공사비용 지원 ¡ 고양시는 「고양시 공동주택관리 조례」에 따라 사용검사일부터 15년이 경과된 단지(장기수선계획 수립기준에 따라 수선주기 15년 이상 경과)에서 노후 승강기 교체공사 비용을 지원하고 있음 [ 「고양시 공동주택관리 조례」 별표 노후 승강기 교체 공사 ] 시지원율 최대 지원금액 비고 총사업비의 20% 지원 1억5천만원(1대당, 1천만원) - 4) 신재생에너지 설치비용 지원 ¡ 경기도 및 산업통상자원부는 신재생 에너지 설비의 지원 등에 관한 규정에 따라 신재생에너지 보급사업(주택지원)을 지원 중에 있음 [ 신재생에너지 설치비용 범위 및 보조율 ] 구분 지원범위 설치비용 보조율 산업통상자원부 30kw/동 이하 표준설치비의 50% 이내 경기도 20kw/동 이하 상한금액 19,200천원/개소