국세청, 내년도 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 사전열람

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- 1 - 국세청 보도참고자료 보도 시점 2024.11.14.(목) 12:00 배포 2024.11.14.(목) 10:00 내년도 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 사전열람- 전년과 큰 변동 없어(오피스텔 0.3%↓ 상가 0.5%↑), 의견제출은 12월 4일까지- □ 국세청(청장 강민수)은 2025년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가를 최종 고시하기에 앞서, 11.14.(목)부터 12.4.(수)까지 소유자와 이해관계인의 의견을 듣고자 합니다. ○ 이 기간동안 제출한 의견에 대해서는 한국부동산원에서 수용 여부 검토후 결과를 개별 통지하고, 수용된 의견을 반영한 기준시가는 평가심의위원회 심의를 거쳐 확정 후, 12.31.(화) 최종 고시할 예정입니다. □ 고시 대상은 전국 오피스텔 및 수도권, 5대 광역시, 세종특별자치시에 소재하는 일정 규모(3,000㎡ 또는 100호) 이상의 구분 소유된 상업용 건물로, 이번 고시물량은 240만호(오피스텔 128만호･상가 112만호, 전년 대비 5.1%↑)입니다. ○ 기준시가는 대체로 전년과 유사한 수준으로 오피스텔이 전년보다 0.3% 하락한 반면, 상업용 건물은 0.5% 상승할 것으로 예상됩니다. □ 사전 열람은 국세청 누리집(www.nts.go.kr)과 홈택스(www.hometax.go.kr)에게시된 배너를 참고하기 바라며, 기준시가에 이의가 있으면 온라인또는 관할 세무서로 직접 방문하여 의견을 제출할 수 있습니다. 【 지역별 기준시가 변동률(안)】 (%) 구 분 오피스텔 상업용 건물 구 분 오피스텔 상업용 건물전 국 -0.31 0.51 세 종 -1.11 -2.83 서 울 1.34 0.85 강 원 0.48 해당없음경 기 -0.51 0.76 충 북 -1.52 인 천 -3.59 -1.01 충 남 -3.04 대 전 -0.13 0.38 경 북 -1.49 대 구 -4.37 -0.43 경 남 -2.39 광 주 -0.93 1.11 전 북 -0.25 부 산 -0.90 0.07 전 남 -2.33 울 산 -0.91 -0.83 제 주 -3.24 - 2 - 1 2025년 시행 기준시가(안) 개요 □ 국세청(청장 강민수)은 상속세 및 증여세법 제61조에 따라 매년 오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가를 고시하고 있습니다. ○ 기준시가는 토지와 건물 가액을 일괄하여 호별 ㎡당 가격으로 산정하며, 최종 고시 전 건물 소유자 및 이해관계인의 의견을 듣고, 재조사및 평가심의위원회 심의 절차를 거치게 됩니다. □ 이번 고시 대상은 2024.9.1. 기준으로 조사한 <전국 오피스텔> 및 <수도권, 5대 광역시, 세종특별자치시에 소재하는 일정 규모(3,000㎡ 또는 100호) 이상의구분 소유된 상업용 건물>입니다. ○ 고시 물량은 전년 대비 5.1% 증가한 240만호(오피스텔 128만호･상가 112만호)로, 특히, 신축물량이 많은 경기도가 86만호(오피스텔 38만호･상가 48만호)로 가장 큰 비중(35.9%)을 차지하고 있습니다. 【 지역별 고시 물량】 (호) 구 분 오피스텔 상업용 건물 구 분 오피스텔 상업용 건물전 국 1,283,747 1,122,759 세 종 4,058 18,433 서 울 372,604 332,508 강 원 9,378 해당없음경 기 383,106 481,206 충 북 11,131 인 천 140,036 116,884 충 남 31,336 대 전 17,425 30,210 경 북 13,723 대 구 28,865 32,984 경 남 39,230 광 주 25,304 22,933 전 북 7,884 부 산 147,236 75,865 전 남 18,417 울 산 15,513 11,736 제 주 18,501 ○ 기준시가(안)에 따르면, 오피스텔은 전체적으로 하락세(-0.3%)인 가운데 서울이 1.34%로 소폭 상승하였고, 상업용 건물은 전체적으로 0.5% 상승하였으나 세종은 –2.83%로 하락률을 보였습니다. □ 참고로, 기준시가는 상속･증여세 및 양도소득세를 과세할 때 시가를 알 수없는 경우 활용되며, 취득세･재산세 등 지방세 및 종합부동산세와 건강보험료 등 사회보험료 부과에는 활용되지 않습니다. - 3 - 2 가격 열람 및 의견 제출 방법 □ 가격 열람 방법 ○ 국세청 누리집(www.nts.go.kr) 초기화면(우측) 알림판 ｢2025년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 고시 전 가격 열람 및 의견제출｣ 배너에 접속하거나○ 홈택스(www.hometax.go.kr) 기준시가 조회화면* 하단의 ｢2025년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 고시 전 가격 열람 및 의견제출｣ 배너에 접속하여* (접근경로) 홈택스>상담·불복·고충·제보·기타>기타>기준시가조회>오피스텔및상업용건물 - 건물의 소재지와 동･호를 입력하면 기준시가(안)를 열람할 수 있습니다. □ 의견 제출 방법 ○ 기준시가에 이의가 있으면 ｢기준시가 고시 전 가격열람 및 의견제출｣ 조회화면에서 온라인으로 제출하거나, - 같은 화면에서 ｢의견 제출서｣ 서식을 내려받아 관할 세무서에 우편또는 직접 방문하여 제출할 수 있습니다. - 아울러, 기준시가 열람 및 의견제출과 관련한 문의가 있는 경우 편리한 상담을 위해 전용 안내센터(1644-2828)도 12. 4.(수)까지 운영합니다. ○ 열람 및 의견제출은 11. 14.(목)부터 12. 4.(수)까지 가능하며 제출한 의견은 한국부동산원에서 수용 여부 검토 후 개별 통지하고, - 이후 수용된 의견을 반영한 기준시가에 대해 평가심의위원회 심의를 거쳐 12.31.(화) 최종 확정 고시할 예정입니다. 【붙임】 1. 법적 근거 및 고시 범위 2. 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가의 사용례 3. 2025년 기준시가(안) 지역별 변동률 현황 4. 전년 대비 고시물량 증감 현황 - 4 - 담당 부서 자산과세국 책임자 과 장 최성영 (044-204-3441) <총괄> 상속증여세과 담당자 사무관 이정순 (044-204-3442) <협조> 정보화관리관 책임자 과 장 이주연 (044-204-2501) 홈택스1담당관 담당자 사무관 권승민 (044-204-2542) - 5 - 붙임 1 법적 근거 및 고시 범위 □ 법적 근거 ○ 오피스텔과 상업용 건물은 건물의 종류․규모․거래상황․위치 등을 고려하여 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정․고시 - ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조 【부동산 등의 평가】제1항 제3호 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 고려하여 대통령령으로정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액 □ 고시 범위 ○ 고시지역 - 오피스텔: 전국 - 상업용건물: 수도권(서울․인천․경기), 광역시(대전․광주․대구․부산․울산), 세종시○ 고시대상 - 2024년 8월 말까지 준공되었거나 사용승인된 것으로서, 구분 소유된 오피스텔 전체 및 일정 규모(근린생활시설 · 판매시설이 포함된 건물 면적이 3,000㎡ 또는 100호) 이상의 구분 소유된 건물 전체 ※ 해당 건물이 미분양이나 상권 퇴조 등으로 공실률이 과다한 경우는 고시제외(기고시 건물은 계속 고시) - 6 - 붙임 2 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가의 사용례 □ 양도소득세 ○ 양도소득세의 경우 ｢소득세법｣ 제96조에 따라 모든 부동산의 취득․양도가액은 실지거래가액으로 과세되나 - 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 환산취득가액*을 계산할 때 고시된 기준시가 활용 * 환산취득가액 = 양도당시 실지거래가액 × 취득당시 기준시가양도당시 기준시가□ 상속세 및 증여세 ○ 상속(증여)세는 상속개시일(증여일) 현재의 상속(증여)재산의 시가*를 과세기준가액으로 하여야 하나 - 시가를 산정하기 어려운 경우 고시된 기준시가 활용 * 시가: (상속) 상속개시일 전･후 6개월, (증여) 증여일 전 6개월･후 3개월이내의 기간 중 확인되는 매매․ 감정․ 수용․ 경매 또는 공매가격(｢상속세및 증여세법｣ 제60조 및 같은 법 시행령 제49조) □ 취득세, 재산세 등 지방세 및 종합부동산세 ○ ｢지방세법｣ 제4조에 따라 행정안전부의 시가표준액 등이 적용 - 7 - 붙임 3 기준시가 지역별 변동률 현황(전년 대비) □ 최근 5년간 지역별 기준시가 변동률 (총액 기준, 전년 대비) (%) 시행일 구분 전체 서울 경기 인천 대전 광주 대구 부산 울산 세종2025. 1. 1. 오피스텔 -0.31 1.34 -0.51 -3.59 -0.13 -0.93 -4.37 -0.90 -0.91 -1.11 상업용 건물 0.51 0.85 0.76 -1.01 0.38 1.11 -0.43 0.07 -0.83 -2.83 2024. 1. 1. 오피스텔 -4.78 -2.67 -7.27 -4.44 -4.40 -5.58 -7.90 -1.93 -3.89 -1.78 상업용 건물 -0.96 -0.47 -1.05 -1.54 -2.21 -2.09 -2.25 -0.92 -3.19 -3.27 2023. 1. 1. 오피스텔 6.06 7.31 6.71 3.98 5.08 0.67 -1.56 2.90 0.38 -1.33 상업용 건물 6.32 9.64 5.10 2.39 2.07 1.27 2.21 3.89 0.61 -3.51 2022. 1. 1. 오피스텔 8.05 7.03 11.91 5.84 6.92 2.41 3.34 5.00 -1.27 1.22 상업용 건물 5.34 6.74 5.05 3.26 1.72 3.31 2.83 5.18 1.44 -1.08 2021. 1. 1. 오피스텔 4.00 5.86 3.20 1.73 3.62 1.01 0.73 1.40 -2.92 -1.18 상업용 건물 2.89 3.77 2.39 2.99 1.75 1.67 2.82 1.29 0.87 -0.52 - 8 - 붙임 4 전년 대비 고시물량 증감 현황 □ 전년대비 지역별 고시물량 증감 현황 (단위: 동, 호) 구 분 계 오피스텔 상업용 건물 복합용 건물 동수 호수 동수 호수 동수 호수 동수 호수 계 오피 스텔 상업용건물전 국 1,058 116,880 328 26,923 360 43,091 370 46,866 38,757 8,109 서 울 274 25,302 79 5,175 36 6,816 159 13,311 9,054 4,257 경 기 369 47,454 75 4,062 170 25,060 124 18,332 15,886 2,446 인 천 87 13,341 20 1,682 47 6,098 20 5,561 4,820 741 대 전 25 1,768 6 578 12 237 7 953 861 92 대 구 47 5,048 25 2,714 16 667 6 1,667 1,188 479 광 주 32 3,779 8 563 20 1,806 4 1,410 1,355 55 부 산 105 9,080 33 2,905 27 1,098 45 5,077 5,140 -63 울 산 16 1,118 2 211 11 438 3 469 397 72 세 종 27 1,174 4 217 21 871 2 86 56 30 그외지역 76 8,816 76 8,816 해당없음